Инвестиции в будущее

Эксперты спорят, подстегнет ли девальвация рубля рост цен на недвижимость или приведет к стагнации. Опыт предыдущих кризисов показывает, стоимость недвижимости быстро возвращается к предкризисному уровню, позволяя инвесторам нивелировать инфляционные издержки.

Ситуация накаляется – конкуренция растет

По данным УК Satellit Development, за последние несколько месяцев на российский рынок вышло сразу несколько крупных инвестиционных игроков. Так, о создании специального фонда, специализирующегося на инвестициях в девелопмент двух столиц, объявила швейцарская компания Valartis Group. Обнародован и объем инвестиций - около $1 млрд.

Аналогичный шаг предприняла Avica Property Investors. Компания, управляющая фондом Romanov Property Holdings Fund, заявила о создании нового фонда, цель которого – вложения в торговые объекты на территории России. Объем вложений вновь определен в $1 млрд.

Вышли на инвестиционно-девелоперский рынок и игроки, ранее специализирующиеся в других отраслях. В планах ООО «РГ-Девелопмент» покупка и реализация проектов жилой и коммерческой недвижимости. «Теплоком-девелопмент», дочерняя компания петербургского холдинга «Теплоком», анонсировала проект строительства ТРК, бизнес-центра и гипермаркета в районе Парнас.

«Несмотря на существующие страновые риски, уровень доходности в России выше, чем в Европе, что всегда было привлекательно для некоторых инвесторов. Повышение инвестиционной активности сегодня понятно. Приобретать активы на стагнирующем или падающем рынке выгодно. Кроме того, также является выгодным для компаний/фондов, работающих с валютой, падение курса рубля. Тем не менее, привлекать новых игроков будут только наиболее ликвидные проекты с понятными экономическими параметрами», - комментирует Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development.

То ли жилая, то ли коммерческая

Апарт-отели по-прежнему бьют рекорды доходности - превышая 10-15% годовых. «Благодаря высокой ликвидности таких объектов, которая формируется за счет компактных метражей от 28-35 кв. метров и стоимости от 2,5 – 3 млн рублей, апартамент-отели стали заметным трендом на рынке коммерческой недвижимости», – отмечает Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге. Данный сегмент характеризуется высокими темпами развития, и если два года назад объект доходной недвижимости YES! компании «Пионер» был первым и единственным подобным проектом в Санкт-Петербурге, то сегодня пять аналогичных объектов уже находятся на стадии реализации и еще несколько готовятся к началу продаж.

Арендная кампания апартаментов Vertical на Московском проспекте также подтвердила высокий спрос на подобного рода недвижимость – к моменту завершения строительства более 70% апартаментов продано. Среди новых проектов апарт-отелей можно отметить Salut! в Московском районе и AVENUE-APART на Петроградской стороне Санкт-Петербурга.

Доход от торговли

Торговая недвижимость чуть уступает апартаментам по доходности. Несмотря на то, что в регионах коэффициент обеспеченности торговыми площадями в разы отстает от среднего показателя Европы, инвестор неохотно вкладывает в периферию, предпочитая высоко конкурентный столичный рынок.

Тем не менее, 2013 год побил все рекорды по объему инвестиций в торговую недвижимость. Morgan Stanley Real Estate Investing инвестировал  в Московский ТРЦ «Метрополис» $1,2 млрд. "РосЕвроДевелопмент" приобрел в Новосибирске ТРЦ «Аура». Группа компаний "Ташир" вкладывает средства в восемнадцатый торговый центр на территории Новой Москвы. По разным оценкам, инвестиции в строительство недвижимости в Новой Москве в этом году составят порядка 140 млн рублей. Только ппо итогам первого квартала текущего года в регионе предполагается сдать в эксплуатацию порядка 400 тысяч кв. м. «Доля малоэтажного и индивидуального строительства в этом объеме составит не более 25% - почти 80 тысяч кв. м.», - уточняет Владимир Жидкин, глава департамента развития новых территорий столицы.

От других типов высокодоходной недвижимости торговую отличают и высокие издержки – на клининг и эксплуатацию. Доходность подобного рода недвижимости напрямую зависит от профессионализма и опыта управляющей компании.

Офис-склад

В 2013 году инвестиции в коммерческую недвижимость в мире выросли на 17%, составив $533 млрд. Knight Frank прогнозирует их дальнейший 14%-ный рост в 2014 году - до $596 млрд. Уже в 2015 году объемы увеличатся до $657 млрд.

Основной тенденцией прошлого года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость стал рост интереса инвесторов к более рисковым рынкам второго эшелона, которые они до сих пор избегали. В частности, особо перспективными представляются офисные и складские объекты.

По мнению экспертов NAI Becar, сегодня целесообразно приобретать склады и офисы, которые на момент продажи уже приносят от 10% годовых. Как правило, это  действующие  складские и офисные объекты, заполненные арендаторами. В данные объекты готовы вкладывать средства как западные, так и российские инвестиционные фонды, которых интересует низкорисковые активы, приносящие стабильные финансовые потоки.

Например, в ноябре 2013 года Фонд Russian Commercial Properties Partners II под управлением UFG Real Estate  приобрел у компании Capital Group БЦ класса А «Имперский Дом», распложенный  в Москве в Якиманском переулке. БЦ заполнен такими арендаторами, как Johnson & Johnson, L’Oreal, и Pernod Ricard.

Летом 2013 года NAI Becar совместно с партнером стал инвестором офисно-складского центра на Люботинском проспекте с доходностью на уровне 14% годовых. В течение года компания планирует  увеличить доходность  объекта на 15%  от текущих показателей за счет эффективного управления  и  некоторого редевелопмента планируется в ближайшие два-три года  получить дополнительный доход.

В любом случае успешность инвестирования в любой объект коммерческой недвижимости  в первую очередь зависит от характеристик самого объекта: его расположения, текущего состояния,  потенциала развития. Только совокупная оценка на основе всего комплекса факторов, может помочь адекватно оценить инвестиционные риски и просчитать финансовый выхлоп от конкретного объекта. «Для минимизации рисков и получения дополнительных гарантий инвестор может привлечь со-инвесторов или создать инвестиционные корзины, делая вложения частями в разные типы недвижимости», советует Андрей Бойков, компания NAI Becar.

Тренды будущего

Нельзя обойти вниманием и традиционную недвижимость. Прямые инвестиции в новостройки с покупкой на этапе строительства и продажей по завершению до сих пор выгодны, но к высокодоходным из отнести нельзя. Если еще в прошлом десятилетии можно было говорить о 100% роста за год, то теперь максимальная планка держится на уровне 15-20% годовых. Например, элитное жилье в ходе кризиса 2008 года подешевело в пределах 15% (а бизнес-класс потерял в цене около 50%) и быстро восстановилось, вернувшись к докризисным показателям спустя год.

По мнению экспертов, ожидать снижения инвестиционной активности на рынке жилой недвижимости не стоит, так этот сегмент наиболее интересен для частных инвесторов. Возможно смешение вектора в ту или иную сторону. К примеру, европейские инвесторы готовы платить больше при покупке экологической недвижимости, но при этом они хотят иметь единый сертификационный стандарт эко-жилья.

Согласно отчету Towards a Greener Future, подготовленному юридической компанией DLA Piper, 88% из более ста европейских агентств недвижимости полагают, что экологическая сертификация – важный фактор при строительстве новых домов.

В целом 71% респондентов из 12 европейских стран ответили, что готовы на дополнительные издержки ради получения экологической недвижимости или земельных участков.

Подобный интерес приведет к унификации стандартов и введению единого стандарта, который позволит достичь по-настоящему общеевропейских критериев оценки работы девелоперов, инвесторов и арендаторов. Если экологическое жилье позволит увеличить объем продаж, девелоперы будут готовы к дополнительным издержкам, считает DLA Piper.

• Автор: Марина Явь, аналитик портала

• Источник: www.bsn.ru