4749 0
Рассрочка VS ипотека
Эксперты отмечают рост числа ипотечных сделок на первичном рынке. Интерес к объектам высокой степени готовности привел к снижению в структуре продаж доли рассрочки. Покупатели, в том числе и приобретающие жилье в инвестиционных целях, предпочитают оплатить покупку сразу, пусть и в кредит.
Несмотря на ожидаемое по итогам мая незначительное снижение объема продаж на рынке строящегося жилья Петербурга и Ленобласти, эксперты по-прежнему говорят о хорошем спросе на квартиры в новостройках. Наибольшей популярностью пользуются комплексы высокой степени готовности, расположенные как в самом Петербурге, так и на границе с ним. Одно «но» - подобные объекты, как правило, не подпадают под действие программ, предусматривающих «беспроцентную рассрочку до конца строительства». Таким образом, самый, на первый взгляд, выгодный способ приобретения жилья отошел на второй план.
Треть от 100%
Теоретически приобрети новое жилье в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах сегодня можно, располагая лишь 30-40% от запрашиваемой суммы. Остальное покроет ипотека. Так, объем ипотечных сделок в структуре продаж департамента новостроек NAI Becar увеличился до 50 %. С начала года прирост составил больше 20%.
При этом, по данным Росстата, среднемесячный уровень заработной платы в Санкт-Петербурге по итогам 1 квартала 2014 г. составил 36,2 тыс. руб., в Ленинградской области этот показатель ниже в среднем на 19%.
Компания Knight Frank Saint-Petersburg рассчитала индекс доступности однокомнатной квартиры площадью около 40 кв. м. Индекс определяет, как долго среднестатистическому покупателю придется копить на покупку квартиры. Так, из расчета средней зарплаты в 36,2 тыс. руб. в месяц, а средней стоимости «однушки» в Петербурге в пределах 3,9 млн. руб. период накопления составит около 9 лет. В пригороде аналогичная квартира обойдется петербуржцу на треть дешевле примерно в 2,6 млн. руб., а значит период накоплений составит уже 6 лет. Простые расчеты отражают тенденцию, сформировавшуюся на рынке в 2013 году, а именно рост интереса к новостройкам, расположенным на удалении до 20 км от Петербурга. Следует учитывать и тот факт, что при более высоком росте зарплаты в городе (по сравнению с пригородом) динамика средних цен на пригородное жилье невысока (порядка 1% в квартал). Ряд экспертов выражает мнение, что разница между средними ценами на городское и пригородное жилье будет постепенно сокращаться за счет роста областных цен на недвижимость. Впрочем, это мнение разделяют не все участники рынка. «Активный процесс редевелопмента в черте города, в том числе в популярных районах, создает достаточно высокий уровень конкуренции, что сдерживает ценовой рост – рассуждает Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg. - Я думаю, эта тенденция сохранится в ближайшей и среднесрочной перспективе. На этом фоне потенциал для роста цен и объема продаж загородом, даже в его ближнем радиусе, ограничен».
Исследование Knight Frank Saint-Petersburg доказывает еще одну гораздо менее жизнеутверждающую перспективу - цены на рынке жилья показывают больший рост по сравнению с темпами роста заработной платы, в результате чего жилье с каждым годом становится менее доступно.
Недвижимость в доход
Значительное увеличение доли ипотеки отчасти связано и с ростом сделок в инвестиционных целях. Их доля в общем объеме продаж неуклонно растет. Сегодня каждая четвертая сделка в структуре продаж департамента новостроек NAI Becar является инвестиционной.
«Характерной особенностью стратегии частных инвесторов является диверсификация своих сбережений, - комментирует Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. - На покупку квартиры многие направляют лишь часть своих свободных средств, оставляя на вкладах «подушку безопасности». Недостающую сумму на приобретение инвестиционной квартиры покупатели берут в ипотеку».
Расчет прост – при 100% оплате застройщик дает существенную (до 15-20%) скидку. Приобретать квартиру в рассрочку получается дороже, так как она продается по базовой цене. Кроме того, большинству покупателей комфортнее выплачивать небольшие суммы ежемесячно по ипотечному кредиту, нежели крупные квартальные взносы по рассрочке. В пользу ипотеки говорит и возможность пересчета ипотечных выплат в случае досрочного погашения. Пересчитывать рассрочку застройщики, как правило, не берутся. Все это привело к тому, что число сделок с использованием рассрочки по сравнению с концом 2013 года снизилось в два раза.
По данным департамента новостроек NAI Becar, чаще всего в долг у банка берут 2-2,5 млн. рублей. Причем, нередко заемщиками выступают покупатели из регионов. 20-25% покупателей квартир по ипотеке сегодня – это жители Архангельска, Мурманска и других городов Северо-Запада. «Хорошая качественная квартира всегда в цене. Вложение в недвижимость - верный способ сохранить и приумножить, а в перспективе еще и заработать на росте строительной готовности», - подчеркивает Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций «Северного города».