1665 0
Доплата за «двушку»
Доплата за дополнительную комнату составляет, как правило, миллион рублей. Эта тенденция сохраняется на протяжении последних лет. Изменит ли ситуацию обострившаяся конкуренция на рынке новостроек и, как следствие, расширение ассортимента квартир?!
По итогам первой половины 2014 года порядка 53% от общего количества выведенных в продажу квартир в сегменте масс-маркет приходится на однокомнатные, доля двухкомнатных составляет около 46%, трёхкомнатных – всего 1%. По сравнению с 2013 годом доля однокомнатных квартир сократилась на 10%; трехкомнатных – на 12%; процент двухкомнатных квартир в общем предложении, наоборот, увеличился на 22%. В большинстве пригородных проектов вместо одно- и трехкомнатных квартир стали проектировать больше двухкомнатных.
Метраж однокомнатной квартиры в новостройке сегодня варьируется от 25 до 50 кв. м., в то время как площадь минимально разумной «двушки» начинается уже от 40. Исходя из этого, можно было бы предположить, что небольшую «двушку» сегодня можно купить по цене просторной однокомнатной квартиры. Однако так ли это на практике?..
Спрос рождает предложение
«Летом мы отмечаем значительное увеличение спроса на однокомнатные квартиры. Полагаем, что это связано с тем, что цена за квадратный метр у однокомнатных квартир составляет 45 000 руб. – рассказывает Анастасия Жаркова, директор по продажам и маркетингу Строительной компании «Аркада». - К тому же, у нас есть три варианта «однушек» на любой вкус и кошелек: общей площадью 38.95 кв.м с привычной планировкой, 42.75 кв.м - с большой прихожей, и площадью 46.7 кв. м - с кухней-гостиной и кладовкой».
«Наибольшим спросом у наших покупателей пользуются компактные и доступные по цене квартиры - это студии небольшого метража 23-25 кв. м. и однокомнатные квартиры около 40 кв. м. Их раскупают в первую очередь», уверен Михаил Жук, руководитель отдела продаж O2 Development.
По оценкам специалистов компании Normann неизменным спросом пользуются студии и однокомнатные квартиры до 40 кв.м. Люди ориентируются на цену, поэтому в первую очередь раскупают маленькие по площади квартиры с очень привлекательной ценой на старте продаж.
«Все последние годы неизменным спросом пользуются, прежде всего, однокомнатные квартиры площадью 35-40 кв. м. и студии площадью 25-35 кв. м. Предпочтительно расположение домов рядом с метро», - резюмирует Альбина Васильева, начальник отдела продаж ООО «КВС».
Это мнение подтверждают и в компании «Строительный трест», где прежде прочих разбирают однокомнатные квартиры площадью до 40 кв. м., стоимостью до 3 млн 300 тысяч рублей. Среди двухкомнатных наиболее активный спрос распространяется на квартиры площадью до 62 кв. метров, по цене до 4 млн 200 тысяч рублей. Таким образом, разница в стоимости между однокомнатной и двухкомнатной квартирами составляет как раз миллион рублей.
Разница в стоимости
«Разница в стоимости однокомнатной и двухкомнатной квартиры начинается от 1 млн. Точнее сказать невозможно, так как все зависит от конкретного метража и конкретного объекта. Приблизительно, это около 1 млн 200 тысяч рублей», приводит цифры Альбина Васильева, ООО «КВС».
Получается, что само наличие в квартире двух комнат, вне зависимости от их метража, предполагает увеличение стоимости жилья на заколдованную цифру в миллион рублей. Однако для большинства покупателей жилья эконом-класса эту сумму можно признать весомой, в то время как доплата в пределах полумиллиона могла бы сделать покупку «двушки» более доступной.
«У нас есть просторные однокомнатные (до 68 кв.м) и совсем компактные двухкомнатные (от 41,5 кв.м); если брать самые компактные (1-к. квартиры по 30,2 кв.м и 2-к. квартиры по 41,5 кв.м – разница порядка 500-700 тысяч рублей», раскрывает секреты Михаил Жук, руководитель отдела продаж O2 Development. «Семьи с детьми стараются по возможности приобрести двухкомнатные квартиры. Доплата за «двушку» относительно небольшой площади 51,8 кв.м. составит порядка 500 тыс. руб.» - успокаивает Анастасия Жаркова, компания «Аркада». «Двухкомнатный формат действительно более интересен семьям с детьми – соглашается Татьяна Лебедева, начальник отдела продаж СК «Навис». – Однако эту категорию покупателей также беспокоит развитая инфраструктура района – близость досуговых центров, спортивных и общеобразовательных школ, детских садов и домов детского творчества. А это, как правило, можно сказать про уже обжитые районы или новые кварталы, строящиеся рядом с метро или вблизи города. Жилье в таких районах всегда дороже. В качестве примера можно привести микрорайон западнее станции Мурино, всю инфраструктуру которого застройщики создают с нуля. Сегодня доплата за вторую комнату в строящемся рядом с метро Девяткино ЖК «Созвездие» составляет чуть менее миллиона рублей».
Тем не менее, конъюнктура рынка диктует новые условия, и разница в стоимости однокомнатной и двухкомнатной квартир будет сокращаться. Так, крупнейший петербургский застройщик «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» уже учел новые реалии в своих планах. Сегодня 58% покупателей компании – это семейные пары, более половины из которых уже имеют детей. Поэтому в предложении, представленном «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» на рынок жилья массового спроса в первом полугодии 2014 года, однокомнатных квартир – менее половины, на долю двух- и трехкомнатных приходится более 40% предложения, 5% - четырехкомнатные квартиры. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года сокращена доля однокомнатных квартир на 11% в пользу трех- и четырехкомнатных. «Опыт показывает, что, несмотря на то, что первыми по-прежнему раскупаются «однушки», просторных квартир в сегменте масс-маркет не хватает. Мы стремимся компенсировать сложившийся дисбаланс», признались в компании.
Подводя итог, можно признать - в сегменте массового спроса разница между одно- и двухкомнатными вариантами составляет в среднем от 900 тыс. до 1 млн 800 тыс. руб. Обусловлено это, прежде всего, характеристиками конкретного объекта, метражом квартиры (средняя площадь однокомнатной – около 40 кв.м, двухкомнатной – около 60 кв.м), а также дифференцированной оценкой стоимости кв. метра. Стоимость «квадрата» в однокомнатной квартире традиционно выше, чем в квартирах с несколькими комнатами.
В сегменте недвижимости бизнес-класса, по данным «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», разница составляет в среднем 2 млн 300 тыс.
В целом отметим, что покупатели сегодня готовы доплачивать разумные деньги за более просторное жилье. Их интересует не только стоимость квартиры, но и планировка, инфраструктура, транспортная доступность, экологическое состояние района, темпы строительства и репутация застройщика.