5519 0
Ипотека: взгляд застройщиков
Аккредитация строящегося объекта в нескольких банках стала трендом. В чем выгода для покупателя?..
За первые пять месяцев 2014 года российские банки выдали ипотечных кредитов на 627,3 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 44% (192,2 млрд рублей). Бесспорным лидером остается ипотека на приобретение жилья в сегменте масс-маркета. Однако с начала лета увеличилась и доля ипотечных кредитов, выданных на приобретение более дорого жилья бизнес- и премиум- класса. Тем не менее, эксперты всерьез говорят о грозящем снижении объемов выдаваемых кредитов. Таким образом, аккредитация строящегося объекта сразу в нескольких банках не что иное, как попытка застройщика «заманить» к себе максимальное количество покупателей. Однако настолько ли эксклюзивны условия и есть ли зависимость между надежностью строительной компании и количеством банков-партнеров – вопрос, как оказалось, неоднозначный.
Больше значит надежнее
«Сколько банков аккредитовало новостройку, столько раз застройщик и его объект прошли проверку. Получение аккредитация говорит о том, что банк уверен в надежности строительной компании и ее объектов - поясняет Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб». - Для компании только в плюс, если строящийся объект аккредитован в одном-двух крупнейших банках, имеет в партнерах несколько банков с хорошими условиями обслуживания. Такое широкое предложение может удовлетворить любые запросы покупателя. В среднем 5-6 банков достаточно. Слишком большое количество финансовых партнеров у застройщика может только запутать клиента».
Однако не все коллеги согласны с экспертом. «Большое количество банков не означает минимизацию рисков, а говорит о том, что на момент аккредитации застройщиком собран и предоставлен в банки стандартный пакет документов для начала строительства. Если у застройщика в процессе строительства появляются проблемы, то банк их не отслеживает, соответственно, риски необходимо отслеживать самостоятельно», считает Надежда Семенович, финансовый директор ООО «КВС». «Любой застройщик старается привлечь к сотрудничеству большое количество банков. Основная цель привлечения заключается в расширенном предложении клиентам различных условий кредитования, а также в увеличении лояльности клиента при рассмотрении той или иной компании. Для многих клиентов это является показателем надежности данного застройщика. К сожалению, большое количество аккредитованных Банков компанией не является гарантией отсутствия рисков», подчеркивает Надежда Калашникова, директор по развитию «Строительная Компания Л1».
«Если новостройка не имеет банковской аккредитации, это может означать, что продажи только начались и банки еще не успели провести проверку. Если же продажи стартовали давно, но аккредитации до сих пор нет, высока вероятность, что банк уже проверил объект и обнаружил определенные риски, в результате чего в аккредитации было отказано – оппонирует коллегам г-н Гусев. - Аккредитация банков также говорит о том, что банк предоставляет проектное финансирование для реализации проекта».
Иными словами, расширенный список банков-партнеров – еще один рекламный инструмент. Но – с другой стороны – аккредитация банка должна гарантировать покупателю эксклюзивные условия ипотечного договора…
В выигрыше покупатель
«Поскольку у банков разный подход к оценке платежеспособности заемщика-дольщика, то необходимо наличие несколько банков для обеспечения возможности индивидуального подбора условий, в числе которых минимальный первоначальный взнос, уменьшение процентной ставки и т.д. – соглашается г-жа Семенович. – Кроме того, заемщику-дольщику не нужно искать обеспечение по ипотеке. Застройщик передает в обеспечение банку имущественные права на строящееся жилье».
«Другим приятным преимуществом для покупателя является упрощение процедуры получения кредита: иногда для проведения сделки нужно меньше документов, иногда требуется меньшее время на рассмотрение и т.д. Кроме того, банк и застройщик зачастую проводят совместные акции», дополняет Елена Пальчевская, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы «Мавис».
«Каждый банк предлагает свою программу и разница может быть как в процентах по кредиту, так и в условиях кредитования. У одних банков могут быть ниже ставки, но выше срок кредитования или первоначальный взнос. У других - выше ставки, но лучше условия выдачи кредита и меньше объем документов для оформления. И в этой ситуации покупателю нужно внимательно изучать предложение и выбирать лучшие для себя условия - разъясняет Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций Холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город»). - Сегодня на рынке достаточно много краткосрочных программ, которые предлагают кредиты на выгодных условиях. Если объект строительства аккредитован в конкретном банке, то покупатель жилья может быстро получить кредит для покупки жилья в строящемся доме. В то же время у другого банка, где этот же объект не аккредитован, получить кредит на недостроенную квартиру будет дольше и сложнее, а иногда и просто невозможно».
«Зачастую выгодно брать ипотеку у того банка, в котором потенциальный покупатель квартиры является держателем зарплатной карты или вкладчиком. Часть банков имеет развитую сеть филиалов, что позволяет с удобством заключать договор ипотечного кредитования клиентам из регионов. Разные банки имеют разные преференции: одни предлагают выгодные программы для молодых семей, а другие для пенсионеров или военнослужащих», резюмирует Елена Пальчевская.
Снижение ставок маловероятно
Минимальная ставка зафиксирована в Астраханской, Псковской, Томской областях и Камчатском крае - 10,8%. Чуть выше ставка в Ямало-Ненецком автономном округе - 11,5%. Максимально высокой ставкой отметился Пермский край – 12,8% годовых. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях в 2014 году колебалась в диапазоне от 12 до 12,3% годовых. В начале прошлого года средневзвешенная ставка была выше – 12,7% годовых, но с июля 2013 года наблюдалось ее неуклонное снижение, которое приостановилось в начале этого года. И предпосылок для дальнейшего снижения эксперты и участники рынка не видят.
«Борьба банков с финансовой нестабильностью ведется по-разному – кто-то из крупных игроков рынка ипотечного кредитования снижает ставки, а кто-то играет на повышение. Некоторые Банки выжидают... Как только повысят ставки ведущие банки России, остальные, скорее всего, последуют за ними – считает Надежда Калашникова. - В начале 2014 года уже был спровоцирован рост процентных ставок по депозитам, за этим обычно следует увеличение ставок по кредитам. Значительного роста ставок по ипотечному кредитованию, ожидать не стоит, поднимутся они в среднем на один пункт. Клиенты, решившие оформить ипотечный кредит в 2014 году, такое изменение практически не почувствуют».
«Ставки по ипотеке снижаться не будут – уверен г-н Гусев. - Наоборот, высока вероятность, что они вырастут на 0,5-1,5% до конца 2014 год». «В настоящее время в связи с политической ситуацией в стране дешевых денежных средств нет, поэтому навряд ли будет снижена ставка по ипотеке. Средняя ставка останется на уровне 12,5 %», - предполагает г-жа Семенович. «Что касается увеличения, то в долгосрочной перспективе рост ставок может быть сдержан, если ЦБ возьмет на себя рефинансирование или секьюритизацию ипотечных кредитов, то есть будет выдавать банкам долгосрочные кредиты под залог их ипотечных портфелей», рассуждает г-жа Пальчевская. «Мы прогнозируем замедление темпов ипотечного кредитования, связанное с повышением ставки рефинансирования. В среднем до конца 2014 г. ставка вырастет на 0,5 -1%. В этих условиях для стимулирования локального спроса, банки и застройщики продолжат заявлять краткосрочные программы, в рамках которых купить квартиру можно будет по выгодной ставке», подводит итог Андрей Останин.