4459 0
Инвестиции в «элитку»
Стоит ли сегодня вкладывать средства в элитную недвижимость, и какой доход можно ожидать?.. Оптимизм 2013 года сменился неуверенностью в завтрашнем дне и очередной стагнацией.
Агентство Penny Lane Realty подсчитало – по итогам 2013 года цена кв. м элитного жилья на первичном рынке выросла в среднем на 5,6%, на вторичном – на 7,5%. При этом, согласно исследованию Prime Global Cities Index, по темпам роста на «элитку» в 2013 году Петербург уверенно обогнал Москву, заняв во всемирном рейтинге 11 место, в то время как столица лишь 20. Положительная динамика цен привела к росту объема инвестиционных сделок: при среднем показателе 7% от общего объема, в некоторые периоды рост достигал 9%.
Начало 2014 года было многообещающим. На рынке заговорили об интенсивном развитии сегмента и существенном увеличении объемов нового предложения. Однако уже в мае эксперты констатировали очередную стагнацию, а потенциальные инвесторы «заморозили» переговоры о приобретении жилья. Рынок замер в ожидании - ждать ли снижения цен или положительная динамика по приросту сохранится. Итоги двух кварталов показали – извлекать прибыль из элитной недвижимости можно, но сложно.
Элитную недвижимость Санкт-Петербурга и ближайших пригородов можно условно разделить на три сегмента: жилье в историческом центре города, элитные городские новостройки и загородная недвижимость.
Историческая «вторичка»
Элитные исторические квартиры, как правило, расположены в домах старого фонда дореволюционной постройки, в так называемых «сталинках» и отреставрированных особняках. Ключевыми характеристиками этого типа остаются отличный вид от окна, близость нескольких станций метро, основных достопримечательностей и объектов культуры Петербурга. Элитной, к примеру, считается жилье вблизи Мариинского театра или Невского проспекта. В целом, к VIP можно отнести недвижимость, стоящую в границах так называемого «золотого треугольника». По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», лидером такого рода предложения остается Петроградский р-н, за которым следует не менее ликвидный Центральный.
Подбирая инвестиционный объект в «золотом треугольнике» следует учитывать не только состояние дома, площадь квартиры, но и историю здания, процент его износа, наличие инфраструктуры и окружающую социальную среду. Всесторонний анализ поможет спрогнозировать на ближайшие два-три года инвестиционную привлекательность конкретной квартиры. Тенденцией последних лет стало падение спроса на элитные квартиры в старом фонде. Сегодня предпочтения отдаются элитным новостройкам, соответствующим ожиданиям клиентов по закрытости и безопасности. Отчасти это связано с тем, что большинство проектов расселения коммунальных квартир и реновации старинных особняков уже завершено. Тем не менее, единичные варианты купли-продажи подобных объектов, в том числе и с точки зрения инвестиций, регистрируются.
«Золотые» новостройки
«Элитка» уверенно шагнула за границы исторического центра, в ряде случаев заняв локации более характерные для жилья бизнес-класса. Границы между элитным, премиальным и жильем бизнес-класса становятся все более размытыми. Однако это никак не отражается на инвестиционной привлекательности подобных проектов. Сегодня новостройки, расположенные в престижных спальных районах, на Крестовском острове или в границах центра, стали у потенциальных инвесторов более востребованными. Более того, открытием 2014 года стало появление в квартирографии подобных объектов квартир-студий. Еще несколько лет назад наличие подобных квартир сразу выводило проект из ранга элитных. О снижении средней площади элитной квартиры с популярных в «нулевые годы» 300 кв. м. до более практичных 80-100 аналитики говорили давно. Теперь же в ряде проектов можно найти квартиру со свободной планировкой площадью около 50 кв.м. Это ли не квартира-студия?! В силу ограниченности подобного предложения, подобные квартиры пользуются повышенным спросом и на сегодняшний день наиболее привлекательны с точки зрения инвестиций. Покупателю подобного жилья важна не просторность квартиры или расположение дома, а дополнительный набор услуг, предусмотренный в комплексе, - наличие подземного паркинга, служба сервиса, охрана, современная система очистки и кондиционирования воздуха, дополнительные очистные и пр.
Среди требований, предъявляемых к элитным новостройкам, также можно выделить – этажность (не более 5-6 этажей), близость зеленых зон, индивидуальные планировки, развитая инфраструктура.
При покупке жилья на стадии строительства (в идеале — до официального открытия продаж), к моменту завершения строительства цена увеличится в среднем на 20%. Аналогичные показатели сегодня демонстрируют и объекты эконом-класса, строящиеся рядом с действующими станциями метро.
Тем не менее, отмечают в компании Knight Frank St. Petersburg, предложение элитных квартир на рынке растет. Так, по итогам III квартала 2012 года в продаже находилось 877 квартир, в аналогичным периоде 2013 года уже — 1089. Третий квартал этого года, по подсчетам NAI Becar, предложил уже 3926 квартиры в 16 элитных новостройках. Однако есть и ложка дегтя – по данным агентства «Итака» на конец прошлого года в Санкт-Петербурге велось строительство 46 новых комплексов. Сегодня – 16, причем сроки завершения проектов ограничены как 2014-м, так и 2016 годом. Тем не менее, темпы роста площади элитных новостроек за 2013 год выросли на 47%. Наиболее дорогим по-прежнему считается жилье на Крестовском острове, где средняя цена кв. м. установилась на уровне 280 тыс. рублей. В Центральном кв. м. обойдется в 200 тысяч рублей. «Элитка», строящаяся вдоль Московского проспекта, продается по цене 110 тыс. руб. за «квадрат».
Инвестиции в локацию
Инвестиции в таунхаусы и коттеджи пока находятся на «стопе». Разные источники намекают на росте интереса потенциальных инвесторов к участкам со статусом ИЖС, расположенным в наиболее элитных районах. К таким в первую очередь стоит отнести Курортный — полосу соснового леса вдоль Финского Залива. Консультанты не скрывают, количество элитных участков, выставленных на продажу, неуклонно сокращается, даже несмотря на неблагоприятную экономическую обстановку. Однако инвестиции в землю эксперты называют наиболее долгосрочными. В отличие от квартир, которые за время строительства (1,5-2 года) дорожают в среднем на 15-20%, земля за тоже время может прибавить в цене лишь несколько процентов. Или – остаться на том же уровне.
Развернутую информацию по данному вопросу вы сможете получить 8 ноября на XII Форуме «Частные инвестиции в недвижимость. Аренда недвижимости от А до Я», проводимого в рамках XXIX Ярмарки недвижимости.