1119 2
Все долгострои будут построены
Придут ли на смену старым долгостроям новые?..
«Мы строили-строили и, наконец, построили…» - на конец сентября в Петербурге завершено как минимум три легендарных долгостроя. Всего же по итогам девяти месяцев введено в эксплуатацию почти 294 тыс. кв. м в 20 жилых комплексах.
Дождались ввода в эксплуатацию покупатели квартир в двух очередях ЖК «Бригантина», ЖК «Дом на Приморском шоссе» и новостройке на Ленинском проспекте, строительство которого завершила компания «Стоун», три года назад выкупившая права на достройку у ЗАО «НПО Стройтехнология». Строительство этих объектов растянулось почти на 10 лет. Лидером по количеству сданных в сентябре объектов стал Пушкинский район, где новоселье отметили жители сразу пяти комплексов. Всего же по итогам девяти месяцев этого года сдано в эксплуатацию порядка 1,9 млн кв. м новостроек. Около 10% - с небольшим опозданием.
Сегодня в списке долгостроев значатся 28 объектов, в числе которых дома на Гражданском в Калининском районе, на Будапештской во Фрунзенском, а также комплексы «Империал», «Граф Орлов», «Лондон-Парк», «Звездный», «Премьер Палас», «Маршал», «Морская звезда», «Ленинский парк» и «Прибалтийский».
Любопытно, что наиболее распространенной причиной срывов сроков становится отсутствие подключения к городским сетям. К примеру, получение разрешения на ввод ЖК «Империал» стало возможным после погашения компанией долга ОАО «Ленэнерго». Теплоснабжение – «больное место» петербургских новостроек. По словам застройщиков, это одна из основных, но далеко не единственная причина задержек.
«Горячие точки» на карте города
В настоящее время главным предметом беспокойства и властей, и горожан стали объекты ГК «Город». Выйдя на рынок с амбициозными планами по освоению нескольких крупных земельных участков, в 2014 году компания заморозила стройки, почти на год просрочив сдачу сразу двух комплексов в Красносельском районе. Любопытно, что квартиры продавались по 214ФЗ и первоначально дольщики настаивали на выплате компенсаций за просрочку. Когда же сумма выплат сравнялась со стоимостью завершения строительства, в компании заговорили о банкротстве. На сегодняшний день известно о двух судебных решениях о выплате компенсаций за срыв сроков сдачи объектов ГК «Город». Ситуацию с возведением жилых комплексов «Ленинский парк» и «Прибалтийский» взял под контроль вице-губернатор Петербурга Марат Оганесян. В октябре компания «Город» обратилась в Комитет по строительству Петербурга с просьбой перенести сроки сдачи объектов с конца этого года на второе полугодие 2015 года.
Но есть и оптимистичные примеры. По итогам сентября один из крупнейших застройщиков Парголово и Шушар - компания «Дальпитерстрой» ввела в эксплуатацию более 90 тыс. кв. м в шести корпусах. По ряду домов задержка составила около трех месяцев. Максимальная задержка по статистике сданных «Дальпитерстрой» объектов достигает 18 месяцев. В июле появилась информация о банкротстве застройщика – на этом настаивает подрядная организация, пытающаяся в суде взыскать с компании «Дальпитерстрой» 30 млн руб. как задолженность по оплате продукции. Однако компания эту информацию опровергла и продолжает работать.
Два-три не считается
«Сжатые» сроки строительства – эффективный инструмент продаж, незаменимый в условиях кризиса. Покупатель принимает решение о вложении средств в ту или иную стройку, ориентируясь нередко только на два критерия – цена и сроки сдачи. Это признают все застройщики, умышленно заявляя в рекламных проспектах минимально возможные сроки. Получается замкнутый круг: опасаясь за сохранность средств, покупатель выбирает новостройки, завершение строительства которых намечено на текущий или будущий год, тем самым вынуждая застройщика ставить заведомо невыполнимые сроки.
По данным на начало октября в Реестре обманутых дольщиков зарегистрировано 289 человек. Всего же к числу «обманутых» можно отнести примерно 15 тысяч клиентов, купивших жилье в одном из 28 «проблемных» объектов. Тем не менее, вопрос с ликвидацией «долгостроев», по словам вице-губернатора Петербурга Марата Оганесяна, будет решен уже к концу 2017 года. В 2016-м, среди прочего, планируется передать жильцам ЖК «Лондон-парк» - один из крупнейших долгостроев Петербурга.
Однако гарантировать, что на смену старым долгостроям не придут новые, не может никто. Репутация компании, наличие разрешительной документации на строительство, портфолио сданных объектов и положительные отзывы покупателей далеко не всегда являются «страховкой». О наиболее распространенных причинах задержек портал BSN.ru попросил рассказать представителей крупнейших строительных компаний Петербурга:
Виктория Цытрина, директор юридического департамента Группы компаний «Эталон»:
Из причин долгостроя можно назвать как вопрос подключений, так и такие проблемы, как: большое количество согласований и административных процедур в сфере строительства, отсутствие нормативной базы по определенного рода вопросам и наличие большого количества противоречий по вопросам, по которым нормативная база сформирована.
Кроме того есть неопределённость субъектов по вопросам территориального планирования и развития объектов социальной и инженерной инфраструктуры, завышенное регулирование застройщиков, реализующих строящуюся недвижимость по 214-ФЗ, а также их дополнительное обременение строительством социальных и инженерных объектов.
Сейчас, в основном, застройщики исполняют свои обязательства в срок – сказывается опыт планирования и управления проектами в условиях кризиса и нехватки ресурсов, хотя зачастую нам приходится строить за свой счет источники энергоснабжения и прокладывать дороги. Недострой, с которым сейчас борется город, это скорее наследие кризиса 2008 года. Группа компаний «Эталон» на протяжении многих лет свои обязательства перед клиентами, в части сроков сдачи домов в эксплуатацию, выполняет.
Лекарства от недостроя нет – в любом случае стоит опасаться компании, у которой нет прав на земельный участок, на котором реализуется проект, а также отсутствует разрешительная документация на строительство.
Надежда Калашникова, директор по развитию «Компании Л1»:
От затягивания сроков сдачи объекта строительства на практике не застрахована ни одна девелоперская компания. И далеко не всегда в задержках виноваты застройщики, поскольку существует множество причин, которые не зависят напрямую от них. Строительство – процесс, в котором существует сложная цепочка взаимодействия застройщика с различными городскими службами, подрядчиками и др.
Наиболее частые причины задержек сроков строительства:
1. Невыполнение государственными органами в срок своих обязательств по прокладке коммуникаций, подключению к сетям или предоставление под строительство участков, подключение коммуникаций на которых проблематично.
2. Задержка ввода в эксплуатацию может быть спровоцирована несвоевременной выдачей государственными органами разрешений на строительство, ввод дома в эксплуатацию и других документов.
3. Причиной задержек может стать изменение законодательства. Так, неоднократно менялся высотный регламент. Это влекло за собой изменения в проектах и, как следствие, задержки строительства. Например, из-за изменения высотного регламента Компании Л1 пришлось вносить изменения в проект ЖК «Граф Орлов», расположенного на Московском проспекте. Это же стало причиной того, что на получение разрешения на строительство этого комплекса ушло намного больше времени, чем было запланировано. Подписание актов приемки на ЖК «Империал» задерживается в связи с приведением домов в соответствие с правилами по проектированию сетей проводного радиовещания и оповещения в зданиях и сооружениях (установка стационарных радиоточек). Ранее подобных требований к новостройкам не предъявлялось.
4. Финансовые риски. В период возведения объекта возможно удорожание строительных материалов или изменение нормативных расчетов на строительно-монтажные работы. Все это ведет к повышению стоимости строительства и при ограниченном финансировании может спровоцировать задержки.
5. Общая ситуация на рынке. Так, в периоды неблагоприятной экономической обстановки снижается темп продаж квартир и, как следствие, объект не получает достаточного финансирования. Также крайне негативно на темп работы влияет смена генерального инвестора в случае продажи объекта, особенно если этот процесс осложнен судебными разбирательствами.