6229 0
Новая волна ажиотажа на рынке новостроек
«Падение» рубля привело к росту продаж на рынке строящегося жилья. Около трети заключаемых сегодня сделок являются инвестиционными.
Скачки валютных курсов спровоцировали очередную оттепель на рынке продаж строящегося жилья. Если еще в сентябре эксперты констатировали 40% откат от пиковых показателей продаж I квартала 2014 года, то в октябре спрос вернул себе как минимум 20%. По мнению аналитиков, растущий спрос уже в ближайшее время спровоцирует повышение цен. Отчасти приток новых покупателей обеспечивают инвесторы – к инвестиционным можно отнести треть осенних сделок. При этом основной поток инвестиций традиционно приходится на сегмент масс-маркета.
Спрос VS предложение
Участники рынка уверены, о критичном «затоваривании» говорить рано. Спрос все еще превышает предложение. По данным ВТБ24, до 15 сентября в Санкт-Петербурге и пригородах сдано более 900 тысяч кв. м. Еще более 1,25 млн кв.м. планируется сдать до конца года. Впрочем, цифра эта весьма условна, так как граница между областью и городом стирается. Как отмечает в АН «Итака», за кольцевой автодорогой готовятся к сдаче в 2014 году – около 1,5 млн кв.м.
Около 49% современных новостроек можно отнести к так называемым КОТ-ам – проектам комплексного освоения территорий. Еще два года назад доля КОТ-проектов составляла лишь 25% от общего числа строящихся объектов.
Более 96% спроса приходится на сегмент масс-маркета. В то время как предложение в этом сегменте едва дотягивает до 80% общего объема. Еще 12% приходится на недвижимость бизнес-класса и всего 8% - на элитную.
Любопытно расхождение в ценовых ожиданиях продавцов и покупателей. Если средняя цена предложения в границах Петербурга держится на уровне 86-88 тыс. руб/кв.м., то цена спроса едва достигает 80 тысяч.
Инвестиции в отдаленное будущее
По данным NAI Becar, если в феврале доля инвестиционных покупок превышала 40% от общего количества сделок, то сегодня она едва достигает 35%. При этом размер вложений не изменился и составляет от 2 до 20 млн. рублей. Однако сменились акценты в выборе объекта для инвестиций. Если раньше инвесторы с удовольствием вкладывали средства в проекта на старте, то сегодня предпочтение отдается вариантам высокой степени готовности, со сроком сдачи в пределах одного года. Также важным требованием к инвестиционному жилью является расположение в районе со сложившейся инфраструктурой и репутация застройщика.С ростом готовности стоимость жилья вырастает на 20-40% (в зависимости от локации и прочих параметров). Таким образом, инвестиции в недвижимость были и остаются наиболее прибыльным способом вложения средств.
В отношении целей инвестиций данные расходятся. Так, по данным NAI Becar, большинство инвесторов считает приоритетной перепродажу жилья после ввода объекта в эксплуатацию. Представители компаний-застройщиков, опираясь на данные опросов клиентов, констатируют, что превалирует стремление в будущем сдавать жилье в аренду и получать ежемесячный гарантированный доход. Инвесторов по-прежнему интересуют студии и однокомнатные квартиры, как наиболее ликвидный тип недвижимости.
Спасительная ипотека
Девальвация рубля привела к еще одной интересной тенденции – ипотека с лимитированной ставкой становится все более выгодной. При массовом отказе покупателей от «рассрочки» число сделок с привлечением ипотечных средства продолжает расти. Предложение банков по средней ставке в 12-12,5% стало в условиях девальвации отечественной валюты выгодным финансовым инструментом. Не говоря уже о специальных условиях со ставкой от 8-9% для аккредитованных тем или иным банком объектов. Эксперты отмечают и снижение размеров первоначального взноса. Однако, по их мнению, связано это не с хитрыми финансовыми схемами погашения ипотечных займов, а со снижением размеров оставшихся на руках населения накоплений. Покупатель, располагающий сбережениями на уровне 30-50% от стоимости жилья, совершил покупку еще на первом витке ажиотажа в начале года. Тем не менее, с января 2014 года в России выдано уже более 538 тысяч ипотечных кредитов. И пока предпосылок для снижения нет.
«Малогабаритки» в цене
Общее снижение потребительской способности населения отразилось и на недвижимости. Среди тенденций этого года стоит отметить увеличение доли кредитных покупок, снижение размеров первоначального взноса, сокращение периода ожидания ввода объекта в эксплуатацию и, как следствие, уменьшение площади приобретаемого жилья. Безусловно, студии и однокомнатные квартиры всегда были лидерами продаж. Однако и их площадь претерпела существенные изменения. В 2013 году на рынке были впервые зафиксированы квартиры, по площади сопоставимые с комнатой, - порядка 20 кв. м. Впрочем, снижение средней площади выводимого в продажу жилья наблюдается уже более 5 лет. На сегодняшний день доля малогабаритных квартир, площадью менее 34 кв. м., составляет треть от общего предложения на рынке. При проектировании застройщики отдают предпочтение однокомнатным квартирам и студиям, их доля в общем объеме предложения составляет 37% и 28% соответственно. На «двушки» приходится 25%, трехкомнатных квартир всего 10% и этот показатель демонстрирует самое быстрое падение.
Если в городской черте стоимость кв. м. подобной «малогабаритки» колеблется в районе 80-100 тыс. руб., то по мере удаления от города существенно снижается. Так в радиусе 12-15 км от кольцевой можно встретить предложения – от 44-46 тысяч за «квадрат». Наиболее дешевыми считаются Кингисеппский и Всеволожский районы Ленобласти. Самым дорогим по итогам сентября стал Кронштадтский, где цена квадратного метра приблизилась к 76 тыс. руб.
Осенние тенденции таковы: наблюдающийся сегодня кратковременный рост спроса вновь спровоцирует рост цен, но грядущее повышение, по мнению большинства экспертов, станет последним перед весьма затяжным периодом «скидок и спецпредложений». Впрочем, не стоит обольщаться, так как наиболее ликвидные варианты строящейся недвижимости будут раскуплены еще до конца года. Преимущественно, с привлечением ипотеки.
В будущем году повышенным вниманием будут пользоваться новые очереди в уже готовых и отчасти введенных в эксплуатацию комплексах, в то время как новые объекты с отдаленными сроками сдачи будут испытывать сложности с продажами.
Мнения:
Татьяна Соколова, начальник отдела продаж СК «Навис»:
Подводя итоги трех кварталов этого года, я бы отметила два позитивных момента. Первое: область перестала «отпугивать» покупателя. Квартиры в пригороде пользуются сегодня повышенным спросом, в том числе и за счет более низких (по сравнению с городскими) цен. Так, до конца октября стоимость кв. м. в малоэтажном комплексе «Щегловская усадьба» в 5 км от Всеволожска составляла 44 тыс. руб. С ноября в связи с растущим спросом и высокой стадией готовности комплекса мы ожидаем повышение цен, но стоимость все равно останется конкурентноспособной по сравнению с ценами Петербурга.
И второй момент - люди продолжают вкладывать деньги в жилье. Инвестиции в недвижимость остаются самым простым и надежным способом сохранения средств.
Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»:
Рынок строящейся недвижимости Ленобласти и пригородов продолжает наращивать объем. В первую очередь, это происходит за счет застройки Всеволожского района, но в ближайшие два года активно буду осваиваться также Петродворцовый и Ломоносовский районы.
Общий объем только лишь анонсированных проектов превышает 2 млн кв.м. Покупательская активность здесь конкурирует с Петербургом. Так, в структуре спроса на квартиры в новостройках за I полугодие текущего года доля пригорода и области составила 44%. В домах, готовящихся к сдаче в этом году, свободно всего 13% квартир.
Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость»:
По сравнению с коротким маем и «прохладным» с точки зрения продаж июнем, последующие июль, август и сентябрь были очень активными. По итогам третьего квартала текущего года компанией было заключено порядка 5800 сделок, что на 22% превышает объем продаж «Петербургской Недвижимости» во втором квартале 2014 года.
Если в мае-июне мы продавали порядка 1600 квартир в новостройках в месяц, то в июле мы заключили 2050 сделок на первичном рынке – на уровне ажиотажного февраля. В августе и сентябре активность покупателей была стабильной, объем продаж составлял порядка 2000 квартир в месяц. В период снижения курса рубля недвижимость остается надежным средством для сбережения.