Ипотека будущего

Ситуация на валютном рынке может изменить российский рынок недвижимости. Накануне Центробанк в надежде затормозить обесценивание национальной валюты повысил ключевую банковскую ставку с 10,05% сразу до 17%.

Такой резкий рост дал незначительный эффект, однако вызвал волну негативных прогнозов. Очевидно, что повышение ключевой ставки скажется на такой крупной сфере экономики, как недвижимость, где в некоторых сегментах уровень кредитования превышает 50%.

Увеличение ставки напрямую повлияет на ипотеку

Ипотечное кредитование может серьезно пострадать от действий регулятора. «Решение ЦБ отразится негативно на рынке недвижимости и, скорее всего, приведет к снижению объемов продаж у мелких застройщиков в связи с существенным сокращением доли ипотечных сделок», - считает коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев.

Однако его прогноз в отношении крупных игроков гораздо оптимистичней: «большие» компании могут иметь значительный запас предложений. «Главстрой-СПб» не меняет своих планов по выводу новых очередей в продажу в 2015 году и объемам ввода жилья в эксплуатацию, - говорит Алексей Гусев. - Все наши проекты обеспечены стабильным финансированием, компания имеет большой товарный запас в высокой степени готовности, строительство и сдача объектов ведется точно в срок».

Ставки сделаны?

Размер ипотечной ставки и без действий Центробанка к концу года вырос примерно на 0,5-2%: банки то и дело выпускали новостные релизы с обновленными данными. Но 16 декабря банковский сектор отреагировал молниеносно почти по всем своим кредитным линиям, также повысив ставки от 3% до 7%.

Что касается ипотечной ставки, то она выросла и на сегодня во многих кредитных организациях составляет 16-17,5%. Окончательна ли ставка и насколько долгосрочна – покажет время.

Вторая реакция банковского сектора в сфере жилищного кредитования: приостановка выдачи ипотечных кредитов до стабилизации ситуации. «Некоторые банки уже взяли паузу и приостановили выдачу ипотечных кредитов, а клиенты морально пока не готовы к ставке по ипотечным кредитам 19-20%», - комментирует Светлана Зеленина, начальник управления ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц». Эксперт прогнозирует, что ставка может зафиксироваться примерно на этом уровне.

Однако не все банки поспешили отреагировать на повышение ставки. «ВТБ24 не будет менять ставки по уже действующим кредитным договорам. ВТБ24 исполняет все требования законодательства Российской Федерации. Соответственно, наши кредитные договоры не предусматривают изменения ключевых условий (процентной ставки и срока) в одностороннем порядке, - пояснила ситуацию начальник Отдела ипотечного кредитования ЦИК ДО №1 «Невский, 59» в Санкт-Петербурге ВТБ24 Татьяна Хоботова. - Что касается возможного повышения ставок по ипотечным кредитам, то здесь мы внимательно следим за развитием событий на рынке. Решения будут приняты банком взвешено, с учетом системных изменений на рынке».

Прогноз по рынку неутешительный

Практически все эксперты сходятся во мнении, что «черный вторник» через ипотеку повлияет на рынок. «Цены на рынке недвижимости, включая рынок строящегося жилья, вне всякого сомнения, отреагируют ростом на рост кредитных ставок, - делится мнением руководитель отдела по привлечению инвестиций ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург», Алексей Разумов, - но, спрогнозировать масштабы этой корректировки пока не представляется возможным, поскольку для анализа еще никакой динамики нет, и девелоперы занимают выжидательную позицию».

Эксперт отмечает, что рынок не будет реагировать моментально, так как характеризуется некоторой инертностью. По его мнению, скорее всего, у рынка будет время, чтобы выработать новую ценовую политику. «Необходимости замораживания продаж также нет, ввиду специфики бизнеса, исходя из длительности осуществления цикла сделок купли-продажи - считает Алексей Разумов. - В настоящее время, на фоне подчас панических настроений на финансовых рынках, вложения в недвижимость только подчеркивают свою надежность». 

Алексей Гусев уверен в том, что повышение ставки напрямую повлияет на рынок: «В более долгосрочной перспективе это приведет к повышению цен на жилье и окажет влияние на темпы жилищного строительства. Объемы строительства через 1,5-2 года могут существенно сократиться, и рынок рискует столкнуться с дефицитом доступных квадратных метров», - прогнозирует эксперт.

Есть ли альтернатива ипотеке?

Один из активно используемых девелоперами инструментов на рынке – это рассрочка. Постепенно она начинает набирать популярность и все чаще предлагается строителями в качестве альтернативы ипотеке. Надо понимать, что рассрочка невыгодна банкам – на отсутствии процентов не заработаешь, ее чаще предлагают сами строители.

Однако в кризис рассрочка может стать настоящим решением проблемы. «Строительные компании будут стараться компенсировать увеличивающуюся стоимость ипотеки собственными рассрочками, но это вряд ли изменит ситуацию», - говорит Алексей Гусев.

Совсем уйти от ипотеки у застройщиков вряд ли получится – до сих пор наибольший процент жилищных кредитов был в сегменте эконом-класса. Как считает Алексей Разумов из ГК «Пионер», отказ банков от выдачи ипотеки в первую очередь ударит по самим банкам, а уже потом отразится на девелоперах. «На наш взгляд, это приведет к существенному снижению объемов продаж квартир эконом-класса, и очень незначительно отразится на сегменте недвижимости бизнес и премиум классов», - заключил он.

• Автор: Ирина Бутакова, Ксения Быстрицкая