Жилая недвижимость почувствовала кризис

После рекордных объемов ввода жилья в минувшем году показатели рынка начали снижаться. Участники рынка на прошедшем накануне круглом столе «Бизнес против санкций: как петербургские строители готовятся к новому кризису?», были осторожны в прогнозах, но признали, что спад на рынке неизбежен.

Спрос уменьшится

В прошлом году в Санкт-Петербурге был введен рекордный объем жилья – 3,26 млн кв. м, в Ленинградской области застройщики ввели свыше 1,6 млн кв. м жилья. По данным департамента консалтинга АРИН, за минувший год рост средней цены предложения в Петербурге составил 9,4%. В декабре рынок переживал ажиотажный спрос. Однако в этом году, по прогнозам аналитиков и застройщиков, спрос на жилье значительно снизится. Этому будут способствовать высокие ставки по ипотечным кредитам и снижение покупательской способности населения из-за падения курса рубля.

«В конце года рынок достиг рекордной точки по всем показателями, количеству продаж и рублевым ценам, которые превысили уровень июля 2008 года. Сейчас идет быстрая, но не жесткая посадка», – заявил генеральный директор Hansa Spb Development Олег Барков.

Непростая экономическая ситуация также приведет к снижению объема предложения – переносу сроков вывода на рынок новых проектов и более медленной реализации уже существующих.

«Спрос уменьшится в разы – в полтора, два или даже в три раза. Предложение также сократится, новые проекты будут запускаться в крайне ограниченном количестве. При таком балансе спроса и предложения цены, скорее всего, останутся на том же уровне», – отметил генеральный директор ИСК "Петрополь" Марк Лернер.

С девелоперами согласны аналитики, которые уже фиксируют снижение спроса. В частности, по данным аналитиков АН «Итака», объем спроса на квартиры в петербургских новостройках в январе текущего года на 21% уступил показателям аналогичного периода прошлого года. При этом рынок вторичной недвижимости пока демонстрирует стабильность - объемы продаж в январе 2014 и 2015 гг. оказались на одном уровне.

Ипотека как фактор риска

Руководитель аналитического отдела "Главстрой-СПб" Петр Буслов считает, что главным риском для жилья эконом-класса сегодня является ситуация с ипотекой.

«Доля покупок с привлечением банковских кредитов была высока. Сокращение ипотеки приведет к падению спроса, скорее всего, не менее чем на 30%», - дал прогноз Петр Буслов.

Эксперт отметил, что может произойти перераспределение спроса: часть клиентов перейдет из класса комфорт в эконом, поскольку количество покупателей, готовых покупать жилье по цене свыше 100 тыс. рублей за кв. м существенно сократится.

По данным АН «Итака», доля сделок с привлечением ипотеки на первичном рынке в январе упала до 17%, тогда как в 2014 году этот показатель в среднем составлял 32%. Тем не менее, понижение ключевой ставки ЦБ и активные меры банков и строительных компаний, направленные на преодоление кризиса, могут несколько скорректировать ситуацию уже в ближайшее время.

«Центробанк немного снизил ключевую ставку, курс рубля и цены на нефть несколько стабилизировались. Если не будет каких-либо внешних шоков, рынок продолжит свое развитие, изменится структура спроса, но он не исчезнет совсем», -  подчеркнул Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад».

Элитный сегмент не просядет

По мнению генерального директора девелоперской компании «Леонтьевский мыс» Игоря Онокова, сложившаяся экономическая ситуация может привлечь в Санкт-Петербург потенциальных покупателей элитного жилья, которые ранее рассматривали варианты приобретения недвижимости за рубежом или уже имеют там жилье.

«Активы клиентов элитного сегмента недвижимости часто находятся в валюте, и поэтому после снижения курса рубля цена недвижимости для них уменьшилась», - отметил Игорь Оноков.

Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев также отметил, что спрос с сегменте элитного жилья просядет не так сильно, как в эконом-классе.

«В элитном сегменте мы ожидаем сохранения спроса. Не было резкого ажиотажа и не будет такого снижения, как в масс-маркете. Отчасти это связано с тем, что себестоимость строительства резко подорожала в высококлассных объектах, и все новые объекты элитного жилья встанут на паузу. В этой ситуации выиграют проекты, находящиеся в высокой степени готовности», - заметил Андрей Косарев.

Новые возможности в кризис

Несмотря на не самую благоприятную ситуацию на рынке, участники круглого стола отметили, что не собираются замораживать свои проекты и рассматривают возможности для приобретения земельных участков под новые проекты, даже если их запуск состоится через 2-3 года. 

Заместитель директора по стратегии, слияниям и поглощениям УК «СТАРТ Девелопмент» Мария Диже отметила, что кризис повысил актуальность проекта города-спутника «Южный», причем не только в части жилого строительства, но и в сфере развития производственных площадок.

«Мы давно продвигали идею импортозамещения, сейчас же она стала трендом. Наш проект решает одну из основных проблем развития производства в Петербурге – отсутствие качественных площадок для размещения. У нас есть около 300 га, пригодных для промышленных объектов, в рамках проекта "Южный" мы готовим территорию, создаем платформу для производственных проектов, в том числе, импортозамещающих», – рассказала Мария Диже.

Компания «Терра Нова», реализующая проект «Морской фасад» по созданию и комплексному развитию намывных территорий на Васильевском острове, также продолжает развивать проект – утвержден новый проект планировки территории, в южной части которой ведется активное жилищное строительство.

«Нужно воспринимать сложившуюся ситуацию как шанс для реализации продуманных и детально проработанных проектов. Опыт показывает, что кризис вымывает некачественные, несбалансированные продукты с рынка, и выводит в лидеры компании, предлагающие технически инновационные проекты и проекты, создающие комфортную среду для жизни в каждом из сегментов жилой недвижимости», – отметил президент компании «Терра Нова» Лев Пукшанский.

 

• Автор: Ксения Быстрицкая