Вторичный рынок пошел в рост

По итогам первого полугодия текущего года риэлторы сообщили о приросте количества сделок на вторичном рынке Петербурга на уровне 9-10% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Тем не менее, средние цены существенно не выросли и остаются стабильными.

 

Количество сделок увеличилось

По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, за первое полугодие 2016 года в городе количество зарегистрированных прав собственности на жилые помещения по договору купли-продажи (мены) составило 42 863, что на 16,7% больше показателя аналогичного периода прошлого года. В Ленобласти, напротив, показатель несколько снизился – в первом полугодии текущего года было зарегистрировано 21 134 прав собственности по договорам купли-продажи (мены), что на 7,7% меньше, чем в первой половине 2015-го.

Представители агентств недвижимости подтверждают, что количество сделок на рынке готового жилья Петербурга выросло. К примеру, агентство «Петербургская недвижимость» по итогам первого полугодия зафиксировало увеличение количества сделок на 10% по сравнению с первой половиной 2015-го. В агентстве «Невский простор» говорят о росте количества сделок почти на 9%, в агентстве «Итака» объем сделок по итогам первого полугодия называют сопоставимым с результатами аналогичного периода 2015-го, но отмечают различия в динамике спроса. По наблюдениям руководителя отдела аналитики и консалтинга агентства Яны Долотовой, с января по май 2015 года от месяца к месяцу отмечалась тенденция сокращения продаж, в то время как в 2016-ом – рост в первом квартале и небольшое снижение во втором.

Наибольшим спросом в первом полугодии, по данным агентства «Итака», пользовались квартиры в Выборгском, Невском и Калининском районах Петербурга. 

Спрос на квартиры на вторичном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти

Источник: АН «Итака»

Генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов отмечает, что в его агентстве по итогам полугодия лидером по продажам стал Всеволожский район Ленобласти, где клиенты выбирали студии и однокомнатные квартиры категории «новая вторичка» (в сданных и заселенных новостройках). Также среди лидеров спроса – Невский, Калининский районы. Основными тенденциями полугодия стали уменьшение количества сделок с комнатами и рост числа сделок с однокомнатными квартирами и студиями, а также рост в структуре продаж доли квартир категории «новая вторичка».

Самым востребованными объектами на вторичном рынке являются однокомнатные квартиры. Квартиры большей площади продать сложнее и они, как правило, дольше находятся в листингах. Однако если продавец ставит не завышенную цену, адекватную реалиям рынка, то и такие квартиры можно продать относительно быстро.

«Время экспозиции зависит от того, насколько продавец ориентируется в рыночных ценах. При условии установления рыночной цены продать ликвидное жилье можно в среднем за 2-3 месяца», – утверждает Сергей Дроздов.

Ипотека подешевела

По оценкам экспертов, порядка 70% сделок на вторичном рынке региона являются сделками по продаже со встречной покупкой и не предполагают наличие у покупателей на руках всей суммы для приобретения квартиры. В оставшихся 25-30% случаев покупателям нужна вся сумма для покупки, и нередко приходится прибегать к использованию ипотечных кредитов.

В первом полугодии 2015 года в свете повышения ключевой ставки Центробанка ставки по ипотеке на готовое жилье были практически заградительными, в ряде банков достигая 18-19% годовых. Затем ключевая ставка снизилась, и банки смогли предложить клиентам более низкие ставки для покупки готового жилья. По оценкам генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Александра Гиновкера, доля сделок с привлечением ипотеки на вторичном рынке по итогам первого полугодия текущего года увеличилась на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.  По наблюдениям Сергея Дроздова, доля ипотечных сделок в сегменте сейчас составляет 33%.

В начале июля текущего года Сбербанк объявил о снижении ставок по всем основным ипотечным кредитам. После снижения ставка по кредитам на готовое жилье в банке стала составлять от 12 до 13,5%, что максимально приближенно к ипотечным ставкам на строящееся жилье (от 11,9 до 12,5%). Этому примеру последовали и другие банки. К примеру, банк «Открытие» сейчас выдает кредиты на готовое жилье по ставке от 12,25%, «Промсвязьбанк» - от 12,5%, ВТБ24 - от 13,1%, банк «Санкт-Петербург» - от 13,75%. В случае понижения ключевой ставки Центробанка (сейчас она составляет 10,5%) возможно дальнейшее снижение ипотечных ставок как на строящееся, так и на готовое жилье.

«Количество ипотечных сделок будет увеличиваться с понижением ипотечных ставок (по прогнозам до 11%). Это, конечно, будет стимулировать спрос», – считает Александр Гиновкер.

Яна Долотова полагает, что, если ставки крупных банков снижаться не будут, к концу года может начаться своеобразная «ипотечная гонка», когда банки будут стимулировать спрос на кредиты, сообщая о возможном повышении ставок в следующем году.

 

Ценовой прогноз

Эксперты отмечают, что средние цены на вторичном рынке Петербурга меняются незначительно. По статистике агентства недвижимости «Итака»,  по итогам июня средняя цена за квадратный метр готового жилья при покупке составила 98 300 рублей в городской черте и 42 200  рублей в областных районах.

Средние цены за приобретенные квартиры

Санкт-Петербург Цена, руб. комната 1 508 462 1квв 3 698 448 2квв 4 855 308 3квв 8 642 500 Ленинградская область   комната 950 000 1квв 1 508 636 2квв 1 852 154 3квв 1 990 000

Источник: АН «Итака», данные на конец июня 2016 года

По данным агентства  «Невский простор», цены на вторичном рынке типового жилья за последние полгода выросли в среднем на 1,2%. Сейчас средняя цена предложения однокомнатных квартир в Петербурге составляет порядка  110 тыс. рублей за кв. м, двух- и трехкомнатных – 99-102 тыс. рублей за кв. м.

Аналитики БН сообщают, что по итогам июля средняя цена квадратного метра в студиях и однокомнатных квартирах Петербурга составила 107 841 руб. за кв. м, в двухкомнатных – 102 206 руб. за кв. м, трехкомнатных – 101 942 руб. за кв. м. Стоит отметить, что стоимость жилья во многом зависит от локации и типа дома. Самые дорогие квартиры предлагаются в Петроградском, Центральном, Адмиралтейском и Василеостровском районах, наиболее дешевые – в Красногвардейском и Красносельском районах. Больше всего денег можно выручить за квартиру в кирпично-монолитном доме, меньше всего – за объект в старой панельной многоэтажке.

По наблюдениям риэлторов, в этом году даже в летние месяцы, обычно характеризующиеся низким спросом, активность на вторичном рынке сохраняется, в том числе за счет иногородних покупателей. В ближайшей перспективе участники рынка не ожидают существенных колебаний спроса и цен.

«Скорее всего, в  ближайшие три-четыре года спрос на недвижимость серьезно расти не будет в связи с падением реальных доходов населения. Будут сезонные колебания с повышенным спросом и небольшим ростом цен в IV квартале этого года, а также с традиционным снижением спроса и цен в I квартале следующего года», – считает Александр Гиновкер. 

• Автор: Ксения Быстрицкая