Мошенничества на вторичном рынке. Как не стать жертвой?

Мошенничества при совершении сделок на вторичном рынке встречаются нередко, ведь в этой сфере вращаются большие деньги, а участники сделки зачастую пренебрегают помощью специалистов. Эксперты рассказали о самых распространенных типах мошенничества на вторичном рынке и в сегменте аренды, а также поделились советами о том, как обезопасить себя.

 

Одинокие люди как мишень

По наблюдениям президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, часто встречающейся на вторичном рынке мошеннической схемой является участие в сделке подставного лица с предоставлением подлинных правоустанавливающих документов, разными способами полученных у настоящих владельцев.

Известны случаи, когда мошенники втираются в доверие к одиноким людям, имеющим в собственности квартиру, и уговаривают их обменять жилье в городе на квартиру в пригородных или отдаленных районах области с плохо развитой инфраструктурой. После продажи квартиры жулики зачастую даже не приобретают квартиру для обмена, а берут ее в аренду на какое-то время, а из разницы между стоимостью квартир выплачивают обманутому гражданину лишь небольшую часть. Наиболее часто жертвами такой схемы становятся люди, склонные к алкоголизму, и пожилые граждане.

Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров отмечает, что на вторичном рынке часто встречаются и мошеннические схемы, при которых жилье продается без ведома законного собственника – к примеру, отчуждение жилой недвижимости при осуществлении агентских услуг, при договоре пожизненного содержания с иждивением, завладение жилым недвижимым имуществом, собственники которого умерли и др.

 

Спорные сделки

Не менее распространены схемы, в рамках которых продавцы квартиры намеренно утаивают важную информацию об объекте и, заключая сделку, планируют ее потом оспорить в суде. К примеру, продавец предлагает покупателю указать в договоре заниженную стоимость квартиры, объясняя это уходом от уплаты налога на доходы физических лиц, в обмен на какую-то скидку. Покупатель соглашается, а после заключения сделки продавец оспаривает ее в суде. Если суд встает на сторону продавца, покупателю приходится возвращать квартиру, а продавец отдает указанную в договоре заниженную стоимость или вовсе задерживает платежи и выплачивает не всю обозначенную сумму.

Случается, что после продажи квартиры начинается оспаривание одной из предыдущей сделок ее купли-продажи. Покупатель в этом случае рискует остаться без квартиры и без денег, поэтому при покупке важно узнать историю квартиры и проверить ее юридическую чистоту.

Алексей Комаров рассказывает, что распространенными являются случаи, когда недобросовестные продавцы с целью получения выгоды либо предоставляет ложную информацию об объекте, фальсифицируя документы, либо, наоборот, утаивает какую-то важную информацию, в частности о лицах, претендующих на недвижимость. К примеру, продавец может скрыть наличие у квартиры таких обременений, как залог квартиры у банка или арест, а также наличие зарегистрированных на жилплощади родственников продавца, в том числе снятых с регистрации давно и без их ведома.

Недобросовестными могут оказаться и покупатели квартиры. По мнению Дмитрия Щегельского, самый большой риск продавца на вторичном рынке – недополучить или совсем не получить причитающиеся по сделке деньги. К примеру, покупатель предлагает продавцу жилья в договоре отразить оценочную стоимость квартиры ниже оговоренной ранее, чтобы сэкономить и снизить размер налогов, при этом обещает доплатить разницу. В итоге продавцы получают только заниженную договорную сумму. 

По наблюдениям Алексея Комарова, проблемы у продавцов квартиры могут возникнуть и из-за некомпетентности агентов по недвижимости.

«Из-за того, что неквалифицированный агент безграмотно структурировал сделку, у покупателя в случае конфликта появляется рычаг задержать оплату денег в ячейке или вовсе удержать часть денег. Проводимые встречные сделки в простой письменной форме разваливаются и заканчиваются судами. По оценкам коллег из расчетных центров, каждая десятая сделка на вторичном рынке конфликтная», – считает эксперт.

Жульничества в сфере аренды

 Мошенники активно промышляют не только на вторичном рынке, но и в сегменте аренды. По наблюдениям Дмитрия Щегельского, самым распространенным мошенничеством является деятельность так называемых «информационных агентств», которые продают контакты наймодателей, зачастую несуществующих.

«Этот вид мошенничества благополучно перебирается в интернет, где организуются сайты, продвигаемые как "без посредников". На этих сайтах размещается много нереальной информации по сдаваемому жилью. Для получения телефонного номера посетителю сайта предлагается оплатить доступ. Понятно, что клиент "покупает" воздух», – комментирует Дмитрий Щегельский.

На рынке аренды могут пострадать наймодатели, которые ведутся на предложения мошенников и отдают им квартиру в управление, рассчитывая ежемесячно получать какую-то сумму денег. На деле в лучшем случае объект сдается какое-то время посуточно, но деньги собственнику не передаются, и «фирма» исчезает. Мошенники могут также использовать данную квартиру как приманку для обмана нанимателей. Квартира выставляется в аренду по очень низкой цене, что привлекает огромное количество нанимателей, с каждым из которых заключается договор, взимается предоплата. В итоге все эти наниматели остаются ни с чем.

Руководитель департамента жилой аренды корпорации «Адвекс. Недвижимость» Эльмира Попова рассказывает, что мошенники могут снять недорогое жилье и сдавать его посуточно даже без ведома хозяев. В этом случае по приезду хозяев арендаторов выселяют.

 

Рекомендации

Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке, эксперты рекомендуют в первую очередь тщательно проверять документы перед сделкой. У продавца квартиры обязательно должен предъявить паспорт, а также правоустанавливающие документы на объект, на основании которых собственник приобрел право владения (это может быть купля-продажа, дарение, мена, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, решение суда, договор долевого участия и др.), кадастровый паспорт объекта. Не лишним будет запросить формы 9 и 12, которые содержат информацию о зарегистрированных на объекте лицах и о лицах, снятых с регистрационного учета соответственно, а также получить выписку из ЕГРП.

Для заключения договора и проведения расчетов по сделке эксперты рекомендуют воспользоваться помощью специалистов. По мнению Дмитрия Щегельского, совершение сделки самостоятельно (без участия агентства недвижимости, юриста, нотариуса) многократно повышает риск быть обманутым, поскольку мошенники избегают участия в сделках посредников, чтобы не иметь лишних свидетелей.

К выбору агентства недвижимости нужно подойти внимательно – желательно обращаться в агентства с заметным опытом работы, положительными отзывами и хорошей репутацией на рынке. Многие специалисты по недвижимости сейчас высказываются за введение законодательного регулирования риэлторской деятельности, чтобы этим бизнесом занимались только люди, которые прошли специальное обучение и профессиональная деятельность которых застрахована. Законопроект о регулировании риэлторской деятельности планируется вынести на рассмотрение Госдумы в осеннюю сессию, однако не все риэлторы поддерживают этот проект закона, и у профессионального сообщества пока не сложилось единого мнения по этому вопросу. Пока же при выборе риэлтора нужно в первую очередь обращать внимание на его опыт и рекомендации.

При возникновении сомнений в чистоте потенциальной сделки стоит обратиться за консультацией к нотариусу. При заключении сделки через нотариуса можно использовать видеофиксацию, которая будет являться доказательством при отстаивании интересов потерпевшей стороны, а также рассчитываться через депозит нотариуса, что позволит избежать кражи и обсчета. По мнению Алексея Комарова, нотариус нейтрализует до 90% основных причин или способов мошенничества -  заблуждение стороны, подделку подписи в сделке, исключает мошенничество при регистрации прав, но если стороны активно потворствуют нарушению, это квалифицировать невозможно.

При заключении договора аренды Эльмира Попова советует не платить деньги вперед и рассчитываться только по факту найденного варианта, после проверки документов и полностью оговоренных пунктов договора найма, а при неуверенности в собственных силах обратиться к специалисту. 

• Автор: Ксения Быстрицкая