Рейтинг новых проектов жилых комплексов в центральных районах Петербурга

С сентября до конца декабря  2015 года портал BSN.ru проводил экспертный рейтинг строящихся жилых комплексов всех районов Санкт-Петербурга и Ленобласти.  За это время порядка 70 экспертов оценили более 300 жилых комплексов.

Строительные компании продолжают выводить на рынок новые проекты – с октября 2015 года до начала ноября текущего года стартовали продажи квартир более чем в 65 жилых комплексах. Портал BSN.ru предложил экспертам оценить, насколько привлекательны для покупателей новые проекты.

Первый обзор строительных новинок посвящен жилым комплексам Центрального, Петроградского, Василеостровского и Адмиралтейского районов. Проекты, представленные в данном рейтинге, были выведены на рынок в период с октября прошлого года до начала ноября текущего года и не были оценены в предыдущих экспертных рейтингах жилых комплексов портала BSN.ru.

Эксперты оценили предлагаемые новостройки по пяти критериям (транспортная доступность, инфраструктура, местоположение, экологичность, качество), а также рассказали о ситуации с новостройками на рассматриваемых территориях в целом.

В таблице приведены средние оценки каждого комплекса, выведенные на основе экспертного голосования. С экспертными оценками каждого критерия и подробным описанием критериев оценки вы можете ознакомиться в карточке объекта, кликнув по названию жилого комплекса.

№ Жилой комплекс Застройщик Класс Район Средний балл 1 Петровская ривьера Северный город (холдинг RBI) Бизнес Петроградский  7,57 2 Мендельсон Балтийская Коммерция Бизнес Петроградский  7,57 3 Дом у Невского RBI Бизнес Центральный  7,53 4 Палацио Setl City Бизнес Василеостровский  7,40 5 Щедрин Балтийская Коммерция Премиум Центральный 7,33 6 Галактика ЛенСпецСМУ Комфорт Адмиралтейский  6,83 7 Veren Place Veren Group Бизнес Центральный  6,80 8 4-ая Советская 9 Северная Эстейт Премиум Центральный 6,77 9 Две эпохи EKE Бизнес Василеостровский  6,67

 

Жилые комплексы,  занявшие первые две строчки таблицы, набрали равный средний балл, поэтому было проведено дополнительное голосование среди экспертов, которым было предложено выбрать лучший из этих двух комплексов. Большее количество голосов получил жилой комплекс «Петровская ривьера», поэтому он и разместился на первой строчке.

Стоит отметить, что экспертам также предложили оценить выведенный на рынок в мае этого года комплекс ArtStudio, который позиционируется девелопером как дом творчества с мастерскими для художников, скульпторов, фотографов и других людей творческих профессий. Помещения, выставленные на продажу в проекте, формально относятся не к жилой, а к коммерческой недвижимости, поэтому по формату данный комплекс очень близок к апартаментам. Комплекс получил высокий средний балл от экспертов (7,93), его можно сравнить с баллами, которые получили проекты апартаментов в рейтинге апартаментов BSN.ru, опубликованном в апреле. 

Ниже комментарии экспертов, которые приняли участие в голосовании:

Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

– Жизнь в центре, или в непосредственной близости от него, продолжает набирать популярность. Уверенный тренд – новый дом с подземным паркингом в центральных районах города с хорошей инфраструктурой в окружении, построенный с применением современных материалов и технологий. К сожалению, небольшое количество проектов в этой локации может получить высокие баллы в «экологичности», но транспортная доступность и инфраструктура практически у всех новых проектов могут быть оценены высоко.

В настоящее время в центральных районах Петербурга (Центральный, Адмиралтейский и Петроградский) в продаже представлено 73 новых жилых комплекса (без учета очередей и сроков строительства) классов А и В совокупной жилой площадью около 1,1 млн кв. м.

Несмотря на то, что Петроградский район по площади предложения практически сопоставим с Центральным районом, по количеству объектов он находится на позицию выше, что связано с преобладанием в Петроградском районе точечных объектов В-класса. Традиционно популярный Крестовский остров практически исчерпал свои возможности для нового строительства, но определился новый фаворит – Петровский остров.

 

Ольга Федорова, директор департамента долевого строительства АН «Мир квартир»:

– В представленных районах есть новостройки разных классов – от комплексов комфорт-класса («Галактика», «Времена года», «Царская столица») до проектов бизнес-класса (Дом у Невского», «Николаевский ансамбль») и элитных («Щедрин», «Русский дом»). Покупатели могут выбрать комплекс с подходящим сроком сдачи и условиями покупки.

В комплексах, выведенных в продажу за последнее время, застройщики тщательно подходят к выбору материалов для строительства, воплощают новые идеи – эти комплексы более продуманы, чем те, которые строились, к примеру, 5 лет назад. 

Все комплексы в представленных районах находятся в пешей доступности от метро, но этот аспект больше интересует покупателей квартир класса «комфорт». Покупателей квартир в домах более высоких классов интересует наличие паркинга – чтобы там хватало мест и была возможность их приобрести. Инфраструктура для детей дошкольного возраста и школьников хорошо развита, близко расположены развлекательные комплексы, исторические достопримечательности.

Что касается экологической ситуации, заводы и фабрики сейчас выводят в Ленинградскую область, и городские кварталы становятся более комфортными для проживания. Здесь можно привести массу примеров. К примеру, Тульская улица, которая преображается благодаря строительству жилого комплекса «Смольный проспект». Потенциальный покупателям жилья при выборе квартиры стоит интересоваться планами по развитию окружающей территории, чтобы представлять, как будет выглядеть квартал, в котором они будут жить.

 

Юлия Ружицкая, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:

– Центральные районы Санкт-Петербурга прекрасно обеспечены инфраструктурой. Именно здесь располагаются самые престижные учебные заведения, места работы и культурного отдыха тысяч горожан. Время в пути до работы для жителей центра города минимально. При этом выбор жилья не ограничивается только премиальными объектами. Сегодня здесь представлены новостройки всех классов, в том числе и масс-маркет. 

Адмиралтейский район довольно противоречив.Охарактеризовать его как единую территорию невозможно. В северной части сосредоточено премиальное предложение, а за Обводным каналом строятся комплексы комфорт-класса. Здесь нет проблем с торговой, социальной и транспортной инфраструктурой, но еще много промышленных территорий, требующих редевелопмента.

Васильевский остров условно можно разделить на историческую часть и более современную застройку, которая сейчас активно осваивается девелоперами. Объектов в продаже на острове немного, зато представлены все классы недвижимости. С открытием центрального участка ЗСД в этом году и станции метро «Горный институт» в 2019, транспортная обеспеченность острова значительно улучшится. Социальных объектов здесь хватает, хуже развита торговая инфраструктура.

Новостройки Центрального района весьма разнообразны: от эксклюзивных комплексов в Золотом треугольнике до объектов комфорт-класса в районе Московского вокзала. Здесь нет недостатка социальных и торговых объектов, достаточно станций метро. Здесь же находится большинство точек притяжения нашего города – Эрмитаж, Невский проспект, Летний сад и др.

Петроградский район сегодня – единственный из центральных районов Петербурга, где нет жилья комфорт-класса. При этом если на Крестовском и Каменном островах можно выбрать только элитное жилье, то на Петровском острове и Петроградской стороне представлены проекты класса бизнес по очень привлекательным ценам. Так, в комплексе «Европа Сити» от «Группы ЛСР» на проспекте Медиков стоимость «квадрата» начинается всего от 135 тысяч рублей, что делает мечты многих о жизни в центре Санкт-Петербурга вполне реальными.

 

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге:

– Центральные районы Петербурга хорошо обеспечены новостройками – сейчас в процессе строительства в этих районах находится 14 проектов элитного класса и 27 бизнес-класса. Выбор более чем достаточный, на любой карман.

 Качество проектов, выведенных на рынок в этих локациях за последнее время, высокое, но могло бы быть и выше. Одна из распространённых проблем девелоперов - несколько формальный подход к проектированию и недостаточное понимание потенциального покупателя.

Что касается транспортной и социальной инфраструктуры в этих районах, есть определенные недостатки, но в целом ситуация лучше, чем в более удаленных районах города.

 

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс»:

– Основные преимущества Центрального района – это близость к главным историческим памятникам нашего города, гранитным набережным и большой воде. В то же время в центре города 24 часа в сутки кипит жизнь, и, к сожалению, о приватности или уединенности не может быть и речи. Транспортная ситуация в районе оставляет желать лучшего: многочасовые пробки в часы пик практически парализуют центр. Не хватает парковок, магазинов шаговой доступности. Если речь идет о вторичном рынке жилья, то существует риск неопределенного соседства рядом и устаревших коммуникаций в самом доме.

Среди преимуществ Петроградского района – сохранившаяся уникальная архитектура, памятники и собственная история, большое количество зеленых зон, выход в Финский залив и соответствующие великолепные видовые характеристики, уединенность от суеты и шума. Однако значительная часть Петроградского района имеет свои недостатки, снижающие его престижность. Так, в центральной части есть некоторые транспортные проблемы – Каменностровский и Большой проспекты перегружены практически в течение целого дня. В западной части острова сохраняется большое количество старого и ветхого жилого фонда, а также коммунальных квартир с соответствующим уровнем жильцов. Уникальной зоной в Петроградском районе является Леонтьевский мыс, прилегающие к нему территории и Петровский остров, сочетающие в себе два важных для потребителя элитного жилья фактора – вид на воду и огромную зеленую зону.

Что касается Васильевского острова, люди сейчас ожидают ввода ЗСД, который уменьшит транзитные транспортные нагрузки на остров. Улучшению транспортной ситуации поспособствовало развитие метрополитена: ремонт «Василеостровской», открытие нового вестибюля «Спортивная-2» и строительство в будущем станции метро «Горный институт». Кроме того, идет реконструкция Тучкова моста, планируется реализация новой системы движения общественного транспорта по Васильевскому острову.

За последние несколько лет девелоперская активность на Васильевском острове значительно возросла. Но развитие района в его центральной части практически остановилось, и строительство идет в самой глубине Васильевского острова или на его окраинах. Поэтому в основном первичный рынок жилья на Васильевском острове представлен объектами комфорт- и бизнес-класса. Возможности района далеко не исчерпаны. На территориях бывших промпредприятий, которых там великое множество, можно было бы построить жилье или создать новые благоустроенные общественные пространства для горожан.

Ситуация в Адмиралтейском районе практически идентична ситуации в Василеостровском. Территорий, на которых располагаются здания промышленного назначения, там предостаточно. Но для качественного освоения промышленных территорий именно в центре должен быть генеральный план, разработанный на государственном уровне. А вот с транспортной доступностью и экологической обстановкой в Адмиралтейском районе дела хуже, чем, к примеру, в Петроградском. Из-за высокой плотности застройки количество зеленых насаждений меньше, вечные пробки, которые ЗСД решит лишь частично.

 

Валентина Нагиева, генеральный директор портала «Большой сервер недвижимости» (BSN.ru):

– В Центральном и Петроградском районах преобладают комплексы классов «бизнес» и «премиум». К плюсам этих районов можно отнести развитую социальную и коммерческую инфраструктуру, а также близость к историческим достопримечательностям. К минусам – пробки на дорогах в часы пик, а также проблемы с парковочными местами, которые большинство застройщиков жилых комплексов решают с помощью подземных паркингов.

В Адмиралтейском и Василеостровском районах преобладают комплексы классов «комфорт» и «бизнес». В обоих районах есть бывшие промышленные зоны, в которых в перспективе можно построить жилье. К примеру, масштабный проект «Галактика» в Адмиралтейском районе – яркий пример редевелопмента промзон. Транспортная инфраструктура в районах пока оставляет желать лучшего, хотя после ремонта станции метро «Василеостровская» и открытия вестибюля «Спортивная-2» ситуация на Васильевском острове улучшилась. Перспективными локациями для застройки на Васильевском острове являются намывные территории, где уже ведется строительство крупных кварталов комфорт-класса и планируется еще несколько проектов, однако инфраструктура там пока развита недостаточно.

 

Резюме

Новые жилые комплексы центральных районов Петербурга получили высокие средние баллы от экспертов, и разрыв между оценками объектов невелик. Однако если посмотреть на средние баллы проектов, которые оценивались в рейтинге жилых комплексов Центрального и Петроградского районов, а также Адмиралтейского и Василеостровского районов в прошлом году, окажется, что средний балл некоторых проектов из этих рейтингов выше. Это можно объяснить в частности тем, что среди проектов, выведенных в продажу за последнее время, преобладают проекты бизнес-класса, а не премиальные.

В целом эксперты отметили, что в Центральном и Петроградском районах концентрируется предложение более высокого класса, социальная и коммерческая инфраструктура в данных районах развита хорошо,  но была отмечена проблема загруженности дорог и недостатка парковочных мест. В Адмиралтейском и Василеостровском районах можно найти жилье классом ниже, и проблемы с транспортной инфраструктурой там выражены более сильно. При этом в  данных районах есть перспективные территории для дальнейшего строительства – бывшие промышленные зоны и намывные территории Васильевского острова.

Напоминаем, что вы также можете проголосовать за жилые комплексы и оставить отзывы в карточках объектов в разделе «Жилые комплексы» сайта. 

• Автор: bsn.ru