Риэлторы задумались о саморегулировании

В июне этого года в Госдуму был внесен законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Проект закона пока находится на стадии предварительного рассмотрения, но уже успел обрести как сторонников, так и противников. Среди противников есть не только участники рынка, которые считают, что регулирование нужно, но закон должен быть другим, но и те, кто полагает, что такой закон в принципе не нужен и в текущих условиях работать не будет.

 

Суть законопроекта

С 1998 года на российском рынке недвижимости действовала система лицензирования риэлторов, но в 2002 году она была отменена. До отмены лицензирования и после нее было предпринято несколько попыток принять законопроект о риэлторской деятельности, но все они оказались неудачными.

Весной 2015 года на медиа-форуме Общероссийского народного фронта в Санкт-Петербурге президент РФ Владимир Путин озвучил посыл о необходимости регулирования риэлторской деятельности, отметив, что можно рассмотреть возможность предъявления определенных требований по регулированию этой сферы саморегулируемым организациям.  В ноябре 2015 года депутат от партии «Справедливая Россия», член Комитета Госдумы по бюджету и налогам Дмитрий Ушаков объявил о намерении внести на рассмотрение Госдумы законопроект о саморегулировании в риэлторской деятельности. Проект федерального закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» был внесен в Госдуму 22 июня этого года.

Законопроект предусматривает, что все профессиональные риэлторы должны состоять в саморегулируемой организации (СРО), численность которой будет составлять от 500 до 1500 человек. Имущественная ответственность риэлтора будет осуществляться за счет компенсационного фонда СРО, а также с помощью страхования профессиональной ответственности риэлтора. Компенсационный фонд будет пополняться за счет единовременных взносов специалистов, принятых в организацию. При этом предполагается, что саморегулируемые организации примут участие в разработке профессиональных стандартов, и риэлторы будут периодически сдавать экзамены, чтобы подтверждать квалификацию.

Еще одним значимым пунктом законопроекта является то, что объявления о недвижимости смогут подавать только собственники объекта или агенты по доверенности. В то же время механизм проверки соблюдения этого требования в тексте законопроекта четко не прописан.  

Законопроект получил отрицательный отзыв правительства, однако разработчиков проекта это не напугало, и они сообщили, что доработают проект и внесут его в Госдуму осенью.

 

Противоречивая реакция

Законопроект вызвал неоднозначную реакцию профессионалов. Изначально законопроект поддержала Санкт-Петербургская палата недвижимости в лице ее руководителя Дмитрия Щегельского, а также член регионального штаба Общероссийского народного фронта (ОНФ)  в Санкт-Петербурге, генеральный директор Фонда «Общественный контроль» Павел Созинов. По мнению экспертов, законопроект, в частности, поможет бороться с «серыми» риэлторами, которые недостаточно квалифицированы и не платят налоги.

В то же время против законопроекта выступили представители Российской гильдии риэлторов (РГР), которые полагают, что прописанная в законопроекте система саморегулирования не будет эффективно работать, а категории лиц, имеющих право размещать объявления о продаже недвижимости, нечетко прописаны.

На Всероссийском жилищном конгрессе, который прошел в Петербурге в конце сентября, представители Национальной палаты недвижимости и Российской гильдии риэлторов планировали подписать обращение к председателю Правительства РФ Дмитрию Медведеву, а также к Госдуме и Общественной палате, в котором была бы отражена необходимость принятия закона для регулирования риэлторской деятельности. Однако специалистам не удалось договориться об основных принципах этого регулирования, поэтому обращение подписано не было.

Между тем, согласно информации на официальном сайте Государственной Думы, законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» сейчас находится на стадии предварительного рассмотрения, и 6 октября текущего года  было принято решение назначить ответственный комитет, представить отзывы, предложения и замечания к законопроекту, а также подготовить законопроект к рассмотрению Государственной Думой. В конце октября в полномочном представительстве Президента РФ в СЗФО прошло заседание экспертной рабочей группы, на котором были разработаны рекомендации к проекту закона. В частности, было рекомендовано конкретизировать и более полно описать составляющие риэлторской услуги, закрепить права, обязанности и ответственность участников риэлторской деятельности, определить параметры качества предоставления услуг, прописать необходимость подготовки и переподготовки кадров в соответствии с квалификационными стандартами.

  Мнения профессионалов

На сегодняшний день многие крупные агентства недвижимости являются членами профессиональных объединений, добровольно отправляют своих сотрудников на аттестацию и страхуют свою профессиональную ответственность. По данным генерального директора агентства «Невский простор» Александра Гиновкера, сейчас в Санкт-Петербурге порядка 55 крупных компаний имеют сертификаты Российской гильдии риэлторов и порядка 2,5 тысяч специалистов прошли обучение. 

Мы решили узнать мнения представителей ведущих агентств недвижимости Петербурга о внесенном в Госдуму законопроекте и о том, нужен ли закон о регулировании риэлторской деятельности в принципе.  

 

Федор Дьячков, исполнительный директор АН «АЛЕКСАНДР Недвижимость», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти (АРСП):

–  Законопроект, который внесен в Госдуму, на мой взгляд, «сырой» и многие вещи трактует неправильно. В принципе регулирование риэлторской деятельности нужно, и, наверное, отмена лицензирования в свое время была ошибкой, потому что это был хоть какой-то барьер доступа на рынок. Но сейчас и Российская гильдия риэлторов, и АРСП в лице рабочей группы, в которую входят Александр Юрьевич Романенко, Игорь Анатольевич Горский, Валерий Николаевич Виноградов, прорабатывают с разными группами влияния, обладающими законодательной инициативой (правительством Ленобласти, депутатами Госдумы), внесение такого законопроекта, отработанного с учетом мнения профессионалов. Но эта работа еще не завершена, поэтому говорить о каких-то прогнозных сроках того, когда это может произойти, сложно.  Нам хотелось бы, чтобы закон о риэлторской деятельности был, потому что это деятельность специфическая, важная и сложная.

Каждый специалист, занимающийся риэлторской деятельностью, должен иметь лицензию или сертификат. На мой взгляд, саморегулируемые организации принесут пользу, если будет опора на национальные СРО, которые представлены не в одном городе или регионе, а имеют федеральное значение (к примеру, Российская гильдия риэлторов может рассматриваться как российское СРО). Важно не повторить ошибки строительных СРО, которые конкурируют между собой, снижая стандарты качества.

Что касается положения о размещении объявлений только с разрешения собственников, это полезная инициатива. Сегодня, к сожалению, есть компании, которые публикуют рекламу без разрешения и ведома владельца либо компаний, которым поручено продавать. Причем в этом случае объект экспонируется по более низкой цене, чтобы «зацепить» клиента, вступить в торги по поводу раздела комиссии и т.д., это по сути мошенническая схема, которая очень портит рынок.  Поэтому я считаю, что законодательная поддержка этого положения нужна.

 

Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон»:

–  Я считаю, что закон о регулировании риэлторской деятельности не нужен. Я боюсь, что если обсуждаемый сейчас законопроект примут, этот «сырой» и непродуманный документ не лучшим образом повлияет на нашу жизнь – прежде всего, на жизнь тех компаний, которые открыты, публичны. Законопроект направлен на то, чтобы взять под контроль всех риэлторов, но это сделать не удастся – часть риэлторов уйдут в тень и будут работать нелегально. Отвечать за всё придется компаниям, которые работают законно.

На мой взгляд, необходимые рынку нормы, к примеру, статья за незаконное предпринимательство, уже есть в Гражданском кодексе. Стандартные договоры, которые заключаются агентством недвижимости, существуют уже много лет, бизнес процессы и стандарты работы агентства и агента по недвижимости отработаны и отшлифованы.

Что касается сертификации риэлторов, я - за обучение и проверку знаний. Наша компания «Экотон» входит в Ассоциацию риэлторов и в СРО при Санкт-Петербургской Палате Недвижимости. Сданные уже неоднократно экзамены на получение квалификационного аттестата считаю конкурентным преимуществом наших сотрудников.

 

Дмитрий Соловьев, генеральный директор АН «Абсолют Сити»:

– На мой взгляд, внесенный в Госдуму законопроект пока не доработан. Тем не менее, регулирование риэлторской деятельности в форме закона нужно. Как минимум – сертификация риэлторов, как максимум – лицензирование, чтобы риэлторской деятельностью могли заниматься исключительно профессионалы. При этом СРО не является панацеей, на мой взгляд. Риэлтор должен состоять в какой-то организации, но необязательно в СРО, не должно быть монополии.

Страхование профессиональной ответственности риэлтора также необходимо. Как правило, на сегодняшний день оно реализуется путем страхования ответственности компании, то есть юридического лица – это проще и дешевле, чем страховать каждого сотрудника по отдельности. Что касается сертификации, в нашем агентстве специалисты по вторичному рынку регулярно ее проходят. На первичном рынке система сертификации пока не разработана, но при необходимости ее можно было бы разработать, опираясь на опыт с вторичной недвижимостью.

А вот норма о размещении объявлений только собственником или при наличии доверенности от собственника  трудно реализуема. Я не представляю, как крупные порталы могут проверять доверенности на каждый объект. К тому же любая доверенность предполагает платность услуги, так что я считаю, что может быть достаточно предъявления в электронном виде договора с клиентом.

 

Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:

– Вопрос о необходимости регулирования снова поднялся после законопроекта, внесенного в Госдуму депутатами «Справедливой Россией», который не выдержал критики ни в одной инстанции.

Нужно ли вообще законодательное регулирование риэлторской деятельности? В странах с развитым рынком недвижимости (Канада, США) такие законы есть и достаточно жестко выполняются, но я убежден, что в современных условиях Российской Федерации такой закон работать не будет. Ни в какой модели. Лицензирование сейчас маловероятно, потому что государство не берет на себя функцию регулятора. Все модели саморегулирования в смежных профессиях (которые были, к примеру, у оценщиков, строителей) зарекомендовали себя отрицательно. Сейчас наступать на те же грабли не нужно.

Самое главное, что будет мешать работе закона и цивилизованных риэлторов, это то, что государство не борется с незаконным предпринимательством, которое сейчас в этой сфере процветает. На самом деле, с ним можно бороться и сейчас, для этого никаких законов не нужно – есть статьи Уголовного, Гражданского кодекса. Но никто сейчас этим не занимается. Если это всё заработает, тогда можно предъявлять какие-то требования к риэлторам. Пока этого нет, законодательное регулирование только увеличит нагрузку, в первую очередь финансовую, на тех риэлторов, которые и так работают цивилизованно. Форсировать принятие закона о регулировании риэлторской деятельности я бы не стал.

Сейчас есть прекрасная альтернатива закону – добровольное регулирование. С 2002 года существует профессиональный стандарт Российской гильдии риэлторов (РГР). Это всё работает, но на добровольных началах. На самом деле, у потребителя сейчас есть выбор – он может выбрать риэлтора, который добровольно на себя принял повышенные обязательства перед клиентом (работает по стандарту, у него ответственность застрахована, сотрудники обучены и аттестованы и т.д.). Если клиент этого не хочет, то он может обращаться в другие компании, которые по каким-то причинам эти повышенные обязательства не себя не приняли.  

 

Сергей Козлов, директор, «Адвекс на Академической»:

 – На мой взгляд, нормативная база для ведения риэлторской деятельности нужна. Необходимы четкие требования, которые будут предъявлены к риэлтору, чтобы он мог заниматься этой деятельностью. В каком это будет виде, уже второй вопрос.

В свое время в Петербурге было лицензирование риэлторской деятельности, а сейчас любой человек любой квалификации может себя назвать риэлтором. Сотрудники нашей компании проходят аттестацию – сдают экзамены для проверки знаний, но сейчас этого сугубо добровольно.

В целом у специалистов пока нет единого мнения о том, что должно быть в законе о риэлторской деятельности. 

• Автор: Ксения Быстрицкая