211 0
В чьих интересах эскроу-счета?
В кризисные моменты нужно найти оптимальный вариант. В недвижимости таким спасением стало внедрение счетов-эскроу. Застройщики не сразу смирились с неизбежностью этой схемы. Покупатели тоже осторожно относились к новым подходам. Нужно было время, чтобы все понять и оценить. Но теперь их долгосрочные вложения надежно сохранены.
БАНК ГАРАНТИРУЕТ
Созданы возможности для снижения рисков при срыве сроков стройки и призваны соблюдать интересы покупателей. Счет открывается для расчетов между покупающим жилье в новом доме и застройщиком. Плательщик перечисляет нужную сумму в банк, и деньги остаются неприкосновенными до выполнения застройщиком своих обязательств. Несмотря на то, что покупателям недвижимости не получится заработать на процентах, эти «неработающие» средства можно считать выгодным долгосрочным вложением. Банк выступает гарантом сохранения этих денег. Перечень банков, у которых есть право на открытие специальных счетов, есть на сайте Северо-Западного управления Банка России. На 01.03.2021г. список состоит из 96 банков. По данным главного банка первого уровня, на 01.03.2021г. В Петербурге 16 405 количество счетов эскроу. «Раскрытых» счетов в Северной столице на 01.03.2021г. нет.
А ЕСЛИ БЕДА
Строители смогут забрать эти средства только после срока, когда дом можно эксплуатировать. Покупатель может забрать свои деньги только в случае окончания срока хранения денег, если застройщик нарушил обязательства по ДДУ или стал банкротом. При вступлении в наследство или при переходе владения по судебному решению, к новому дольщику переходят все прежние обязательства. Если банк разорится или лишится лицензии, то средства могут вернуть в порядке и объеме, прописанном в документе «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ».
Деньги и ценные бумаги, которые поступили на эскроу-счета, не подвергаются всем видам взысканий. Если банк лишился лицензии или признан банкротом, то дольщик может договориться с другой финансовой структурой. Сроки и объемы прописаны законодательством. Внесенные деньги на счетах эскроу страхуются корпорацией «Агентство по страхованию вкладов» (до 10 млн руб.).
КАКИХ ЖДАТЬ ОБНОВЛЕНИЙ
В среде застройщиков родилась идея разработки механизма поэтапного раскрытия эскроу-счетов для пополнения средств застройщиков. Об этом заявил 1 апреля президент Национального объединения строителей Антон Глушков, сообщает «РБК». Новая схема может дать девелоперам облегченный доступ к деньгам дольщиков на этапе строительства и позволит направить их на стройку. Предложение о раскрытии эскроу-счетов застройщики объясняют заботой о покупателях. В финансовых организациях полагают, что в этом случае защитить дольщиков будет сложнее.
В России, пишет издание «Известия», предлагают ввести эскроу-счета для частных домов. В документе, который разработал Минстрой, предлагается распространить механизм на ИЖС, арендные дома и ЖСК.
Доступность и открытость этого способа в настоящее время может привести к росту проектов с эскроу. Появляется возможность дистанционного открытия таких счетов. По данным Дом РФ, около 99% жилья в России через два-три года будет строиться с привлечением проектного финансирования в рамках эскроу.
Кирилл Разумов, директор пресс-службы ГК «Балтийская Недвижимость»:
– Строительный сегмент начался меняться еще до перехода на проектное финансирование и эскроу-счета. Многие застройщики сознательно пугали покупателей тем, что этот процесс приведет к резкому удорожанию квартир. Во многом эти прогнозы оправдались и многим покупателям именно из-за этих увещеваний компаний удалось впрыгнуть в уходящий поезд. Таким образом, в последние месяцы перед переходом мы наблюдали всплеск продаж на первичном рынке.
Уже после перехода на проектное финансирование количество строящихся объектов стало уменьшаться. С рынка ушло значительное количество застройщиков. Переход повлиял на стоимость жилья. Теперь застройщики строят на заемные банковские средства. Конечно, ни один застройщик не будет эти дополнительные расходы оплачивать из своего кошелька. Сейчас мы видим, что проекты, строящиеся по новой системе, уже на старте стоят столько же, сколько и рядом стоящие и почти готовые объекты, которые стартовали еще до появления эскроу-счетов.
Если говорить о том, будут ли защищены покупатели, то в ближайшее время мы поймем это, так как средний срок реализации объекта 2-2,5 г. В итоге замечу, что наши интересы защищают за наш счет.
Игорь Петров, гендиректор компании Р-ФИКС:
– В первое время после перехода на эскроу-счета сократилось число новых проектов. Для застройщиков выросла бюрократическая нагрузка и себестоимость строительства. Все это привело к росту цен на первичном рынке.
Многие компании стремились продлить продажи по «старой схеме». В нашем проекте – Avenue Apart на Дыбенко – власти города разрешили продавать объекты без перехода на новые рельсы.
Переход прошел для покупателей плавно. Сейчас понять, насколько эта мера действенна, сложно, так как прошло немного времени. Средний строительный цикл составляет 2-2,5 года.
Анна Симашова, гендиректор АН «ВамКнам»:
– Так много говорили про эскроу-счета и так все незаметно прошло: люди волновались, застройщики волновались, агенты часто просто не понимали, как это все будет работать и когда им будет выплачиваться комиссия. В итоге все достаточно легко случилось.
Первые результаты начнут появляться, когда дома начнут вводиться в эксплуатацию. Эскроу-счета сейчас – это безопасность денег дольщиков, а застройщик строит за счет кредитных средств.
Если говорить о росте цен из-за эскроу-счетов и проектного финансирования, то понятны конечные показатели, так как в прошлом году появилась льготная ипотека, которая подстегнула спрос и цены.
Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель АН «Георгия Патанина»:
– Переход на проектное финансирование увеличил себестоимость строительства минимум на банковскую ставку. Застройщику теперь не нужны деньги дольщиков, поэтому на старте продаж часто цена уже близка к конечной. В перспективе будет продаваться все больше готового жилья.
Покупателей защитили от долгостроя - да, но риски остались. Один из главных - по эскроу страхуется сумма не более 10 млн руб.
Ольга Эбель, руководитель АН «ГЛЭНС»:
– Застройщики Петербурга тянули с переходом на эскроу-счета. Многие пользовались правом не переходить на новую систему в силу реализации проектов КОТ, в силу продажи определенного количества квартир. При этом новых объектов в конце 2019 - начале 2020 г. было не так много. По моим оценкам, бум вывода объектов под эскроу-счета пришелся на конец 2020 - начало 2021 г.
Новые объекты, которые имеют проектное финансирование банков, строятся быстрее, чем раньше. На мой взгляд, это тренд и плюс новой системы. Сказывается желание застройщиков побыстрее сдать объект и получить деньги дольщиков.
Система эскроу достаточно безопасна, но при этом на репутацию застройщика все же нужно обращать внимание. Сейчас мы знаем про случаи обмана дольщиков через заключение договоров инвестирования. В нашем агентстве этот застройщик был в стоп-списке уже не один год.
Андрей Русяев, зам. гендиректора ООО «АВЕНТИН-Недвижимость»:
– В 2019 г. только 7% объектов продавались по новой схеме, т.к. государство дало возможность всей инфраструктуре плавно перейти на новые условия расчетов. Со временем 100% объектов будет продаваться с использованием счетов эскроу, а пока эта цифра приближается к 50%, но и за это время все участники рынка уже получили огромный опыт работы по новым правилам.
В первую очередь введение эскроу счетов повлияло на ценообразование. Когда наступило 1 июля 2019 г., оказалось, что всё еще впереди, цены выросли, а основная масса объектов продается по старой схеме. Затем был ажиотажный спрос на строящуюся недвижимость, вызванный введением льготной ипотеки и сокращением предложения на рынке, в результате которого цены на первичном рынке в 2020 г. в Санкт-Петербурге выросли почти на 30%. Свою лепту в эту цифру внес и постепенный переход новых ЖК на эскроу счета, однако рынок это легко проглотил.
Сейчас в некоторых ЖК новые очереди, которые выходят в продажу с расчетами через эскроу, стоят столько же, сколько переуступки в готовых корпусах или даже квартиры от застройщика с разницей в сдаче год, полтора. Конечно, это нюансы переходного периода.
По такой форме расчетов у дольщиков максимальная степень защиты, по сравнению со страхованием и компенсационными фондами, которые использовались ранее. Кроме интересов дольщиков, есть ещё интересы застройщиков, которые разрабатывают механизмы поэтапного раскрытия эскроу-счетов для пополнения оборотных средств строительных компаний.