3444 0
Жилая, торговая и деловая недвижимость Выборга
Общая характеристика города
Выборг (финское название Viipuri) - административный центр Выборгского муниципального района Ленинградской области. Расположен на берегу Финского залива в 132 км к северо-западу от Санкт-Петербурга.
Территория города — 102 кв.м. . Протяжённость города с севера на юг и с востока на запад — около 14 км.
Численность населения составляет 78349 человек (на 1 января 2008 года). Выборг - второй по населению город в Ленинградской области (после Гатчины). Демографическая ситуация характеризуется постепенной естественной убылью населения, которая будет развиваться вместе с общероссийским трендом и остановится около 2012-2015 г. Уровень безработицы составляет 0,23 %, что является чрезвычайно низким показателем.
Выборг относится к городам «европейского типа», т.е. экономическая и культурная активность в нем сосредоточена в историческом центре города. Типичный европейский город представляет собой древнее историческое ядро с радиальными главными улицами. В историческом ядре города аккумулированы культурные ценности, такие как музеи, театры, религиозные и культурные памятники. Там также находится большинство торговых центров, заведений общественного питания, деловых зданий. Там же активно формируется деловой центр.
Основная деловая, культурная и торговая жизнь города протекает в Центре, в границах Батарейной улицы, Железнодорожной улицы и Замкового моста. Застройка в этом районе довольно хаотичная, в основном представлена многоэтажными домами 18 в. - 1 половины 20 века. Много исторических и культурных памятников, а также аварийных зданий. Микрорайон Железнодорожный, хотя и прилегает к центру, развит значительно слабее. Там застройка сформирована домами 20 века постройки. Микрорайоны Южный и Имени Ленина представляют собой типичные «спальники». Прочие микрорайоны застроены частными малоэтажными домами, которые постепенно вытесняются коттеджами.
Таким образом, в пространственной структуре Выборга присутствует довольно компактное историческое ядро, окруженное с одной стороны полукольцом многоэтажной застройки. Окраинные микрорайоны города расположены хаотично и имеют слабую привязку к общему городскому пространству. Их застройка в основном представлена частным сектором. В общем виде, город состоит из центральной части (которая повторяет структуру обычного города и включает в себя историческое ядро и «спальные районы») и слабо связанных с ней периферийных элементов. Это привело к следующим последствиям для городской среды и рынков недвижимости:
· Развитие современной деловой, торговой и развлекательной недвижимости, а также жилой недвижимости компактифицировано в центральной части города. Культурно-исторический центр города развивается в направлении престижного, многофункционального района.
· Развитие современных крупных форматов торговли, таких как крупные ТРЦ, происходит по границе исторической части города и спальных районов.
Несмотря на развитое промышленное производство, основную долю в экономике Выборга составляют торговля и услуги. Объем промышленного производства в 2007 году составил 34% от общего объема, и эта доля постепенно сокращается. Причина сокращения доли промышленности – рост сегментов торговли и услуг.
В Выборге и его окрестностях реализуется несколько крупных инфраструктурных проектов:
· мультимодальный контейнерный хаб на базе Выборгского порта
· морской газопровод в Европу «Северный Поток»
· нефтепровод системы БТС (Балтийская трубопроводная система)
Кроме того, в Выборгском районе планируется создание зоны «Выборгский индустриальный парк» площадью 10 га. Основной специализацией «Выборгского парка» станет металлообработка.
Выборг по параметрам своего развития относится к городам с развивающейся постиндустриальной экономикой. Для таких городов характерно:
· Быстрое развитие сектора услуг, торговли, общественного питания
· Рост спроса на форматные деловые и торговые помещения, строительство соответствующих современных объектов
· Диверсификация предложения на всех рынках недвижимости, в особенности на рынке жилья, рост спроса на нетиповые форматы жилья
· Рост внимания к городской среде
Жилая недвижимость
Рынок жилой недвижимости Выборга значительно опережает в своем развитии другие города Ленинградской области. В отличие от других городов, в Выборге четко обозначился переход от точечной застройки монофункциональными домами к строительству домов со встроенной инфраструктурой. Из всех городов Ленинградской области, подобные дома начали строится только в Ломоносове и Гатчине. Также в Выборге происходит явная сегментация жилья по классу, цене и качеству, причем данный тренд будет только усугубляться.
Рисунок 1. Выборг опережает города ЛенОбласти по развитию жилой недвижимости.
Стоимость квартир на вторичном рынке Выборга в среднем составляет порядка 50-60 тысяч рублей за кв.м. (1400-1600 евро). Квартиры, расположенные в «престижных» местах (Красная площадь и т.п.) могут достигать 3200 евро за кв.м.
В Выборге в настоящее время завершается первый этап девелопмента жилья. Большинство проектов первой волны, заложенных в 2004-2005 гг, завершаются. Исторический центр и окраины центра Выборга имеют большое количество свободных пятен земли и ветхих зданий, подходящих под редевелопмент. Это означает, что в течение 2-3 лет в Выборге будет анонсирована новая волна девелоперских проектов жилых комплексов. Эти комплексы будут иметь следующие особенности:
· Более четкие различия по классу жилья, вообще – жилье разных классов и типов;
· Использование стандартов строительства и представлений о качестве жизни 2007-2008 г.
Скорее всего следует ожидать появление следующих объектов:
· 2-3 коттеджных поселка на 20-50 домов в пригородах Выборга, в первую очередь, у Финского залива и в бухте Защитная.
· 3-4 жилых дома «точечной застройки». Эти дома будут располагаться в центре Выборга и относится или к «бизнес-классу», или к элитному жилью. Из них как минимум 2 комплекса будут принадлежать застройщикам из Санкт-Петербурга. Дома будут иметь встроенные торговые и коммерческие помещения на первых этажах.
· 1 многоэтажный жилой комплекс со всей инфраструктурой (встроенными спортивными комплексами, кафе и т.д.). Застройщиком комплекса будет санкт-петербургская или московская компания. Комплекс будет позиционироваться как элитный и широко рекламироваться.
Торговая недвижимость
Выборг выделяется среди городов Ленинградской области достаточно динамичным рынком торговой недвижимости. В нем на глазах заканчивается период неформатной и стихийной торговли и начинается волна строительства форматных торговых объектов. Первыми строятся продуктовые супермаркеты и гипермаркеты; начитается постепенное строительство многофункциональных центров.
Общая площадь торговых объектов в Выборге сегодня, по данным аналитиков журнала Commercial Real Estate, составляет около 65 тыс. кв. м, однако основная торговля до сих пор сосредоточена во встроенных помещениях, главными арендаторами которых выступают местные индивидуальные предприниматели. Оборот розничной торговли по крупным и средним предприятиям в 2007 году составил 2112,1 млн рублей.
Рисунок 2. В Выборге развивается торговля современных форматов.
В городе работают супермаркеты-дискаунтеры «СемьЯ», «Дикси», «Пятёрочка», «Полушка». На окраине города работает гипермаркет крупной сети «Карусель». Действует также филиал торговой сети крупноформатных магазинов строительных товаров «Вимос». Планируется строительство гипермаркета «О’КЕЙ» и торгового центра «Лента».
Крупными по местным меркам считаются торговые комплексы «Алиса» (около 1 тыс. кв. м), «Выборг» (1,45 тыс. кв. м), «Радиус» (2,4 тыс. кв. м), торгово-офисный центр на Московском проспекте (4,6 тыс. кв. м). Можно также упомянуть ТЦ «Глобус», «Мозаика», а также недавно введенный торгово-офисный центр «Сетка».
Готовится к вводу торгово-офисный центр «Панорама» (8 тыс. кв. м торговых площадей, 1,3 тыс. кв. м – офисных). В 2009–2010 гг. в Выборге будет введен в эксплуатацию торговый центр на пересечении проспектов Ленина и Ленинградского, общая площадь помещений которого составит 8,6 тыс. кв. м (застройщик – НПО «Выборгстройреконструкция»).
Действуют 2 рынка: «Центральный» и «Южный», но по всем данным, их роль и оборот быстро сокращаются.
Большинство торговых центров сосредоточено в центре Выборга и на периферии центральной части города. В районе Папула современные торговые объекты полностью отсутствуют.
В течение 3-4 лет в Выборге следует ожидать:
· Насыщение рынка форматными продуктовыми гипермаркетами (со строительством Ленты и ОКЕЙ) и вытеснение части старых неформатных продуктовых магазинов.
· Строительство небольших ТЦ в спальных районах.
· Строительство 1-2 крупных, форматных торгово-развлекательных центров на периферии города (вероятно, с якорным арендатором – кинотеатром). Постепенное начало закрытия и перепрофилирования небольших ТЦ первой волны в центральной части города.
· Через 4-6 лет возможно формирование нескольких торговых улиц в центре города.
Деловая недвижимость
Рынок деловой недвижимости в Выборге, как и в других городах Ленинградской области, находится в середине начального этапа развития. В городе - полное отсутствие предложения форматных площадей, слабо развита встроенная недвижимость. При этом, в последние 2 года в Выборге началось строительство первых бизнес-центров. В основном, это перепрофилирование заводских зданий, хотя появился и первый объект, построенный с нуля.
Рисунок 3. В Выборге начинается развитие современной офисной недвижимости.
В Выборге крайне широко распространена продажа офисных помещений. Встроенные офисные помещения, к примеру, взять в аренду практически невозможно. Арендные ставки не имеют четкой фиксации и слабо зависят от расположения объекта. На встроенные помещения они составляют от 700 до 1500 рублей в месяц за кв.м. (15-40 евро). Для первых открывшихся в городе бизнес-центров уровень арендных ставок составляет 600-750 рублей за кв.м. в месяц (13-17 евро). НДС в сумму не входит, т.к. большинство работают или по упрощенной схеме налогообложения, или «черным налом». Также не входят коммунальные и эксплуатационные платежи; соответствующие услуги, включая телефон и Интернет, оплачиваются отдельно.
За последние 2 года в Выборге началось строительство ряда офисных центров:
· БЦ «Арсенал». Расположение – район Железнодорожная (напротив жилого комплекса «Папула»). Первый деловой центр, начавший работу. Представляет собой реконструированные корпуса двухэтажных казарм. В комплекс входят деловые здания, ресторан и развлекательный центр (боулинг-клуб). В настоящее время, сдается второй корпус. Арендные ставки – 600-660 рублей за кв.м. в месяц (порядка 17-18 евро). Общая площадь – порядка 4 тысяч кв.м.
· Международный деловой центр «Виктория». Застройщик - ЗАО «Выборгское карьероуправление». Включает в себя офисный центр и гостиницу. БЦ расположен в самом центре Выборга на Рыночной площади. Гостиница рассчитана на 60 просторных номеров. Предусмотрена конференц-зона. Во дворе центра находится охраняемая парковка. В настоящее время, объект заморожен на стадии отделочных работ. Сдача помещений приостановлена. Арендные ставки составляли порядка 760 рублей в за кв.м. в месяц (21 евро).
· Торгово-офисный центр «Панорама». Место расположения - набережная 40-летия ВЛКСМ (бывший завод детских колясок). Застройщик - ООО «Уран». В торгово-офисном комплексе общей площадью 11,6 тыс.кв.м., с цокольного по четвертый этаж разместятся торговые галереи площадью 8,6 тыс.кв.м., офисные помещения общей площадью 1,3 тыс.кв.м. займут пятый и шестой этажи, на седьмом этаже будет оборудован панорамный ресторан. В настоящее время в здании проводится ремонт фасадов, реконструкция инженерных систем. Арендные ставки – около 900 рублей за кв.м. в месяц (около 25 евро).
· Торгово-офисное здание на пересечении ул. Мира и Московского проспекта. Застройщик - ООО «Квартал», инвестор – «Проект АКБ». Строящееся здание состоит из старого и нового корпусов, общая площадь здания составляет 4,6 тыс.кв.м. В старом корпусе планируется разместить офисные помещения, а в новом корпусе - торговые площади и небольшое кафе.
· Многофункциональное здание на ул. Садовая 15. Застройщик – ООО «Квартет». Площадь помещений - 1 тыс.кв.м., цокольный и первый этаж планируется использовать как торговые площади, остальные 2 этажа под офисные помещения.
· Торгово-деловой центр «Сетка». Место расположения – Рыночная площадь (бывшая сетевязальная фабрика). В здании - два крыла. Офисы расположены на 4-м этаже, а на первых трех размещаются торговые площади, ресторан и СПА-салон. Арендные ставки составляют 750 рублей за кв.м. в месяц (21 евро).
Все строящиеся офисные здания относятся к классам С, отдельные можно рассматривать как класс Б. В самом Выборге деление на классы офисных помещений – полностью отсутствует, даже у застройщиков деловых центров.
Общая площадь форматных деловых помещений в Выборге, по окончании строительства вышеперечисленных центров, составит порядка 26-27 тысяч кв.м. Учитывая показатели обеспеченностью офисной недвижимостью в крупных городах, это означает, что в перспективе 5-10 лет количество офисных помещений в Выборге может удвоится. На рынке офисной недвижимости следует ожидать:
· Развитие встроенных помещений.
· Строительство 2-3 форматных БЦ класса Б в центре города, площадью по 3-4 тысячи кв.м. Вероятно строительство одного небольшого БЦ класса А.
· Расслоение деловой недвижимости по классам, с соответствующим разрывом в уровне арендных ставок.
· Начало развития поддерживающей индустрии, в т.ч. гостиничного бизнеса.
Гостиничная недвижимость Выборга до недавнего времени была представлена всего двумя объектами – старой гостиницей «Дружба» и открывшейся несколько лет назад гостиницей «Летучая мышь». В последние два года, в Выборге открылось еще несколько гостиничных объектов, в т.ч. как миниотели, так и форматные, большие гостиницы. В настоящее время, в Выборге работают следующие гостиницы:
o «Дружба» (ул.Железнодорожная, 5)
o «Выборг» (Ленинградский просп., 18)
o «Викинг» (ул.Железнодорожная, 10)
o «Летучая мышь» (ул.Николаева,3)
o Апарт-отель «Ульберг» (Ленинградский просп.10)
o Апарт-отель «Сампо» (ул.Васильева, 11)
Развитие туристической индустрии Выборга и рост общей деловой активности вызовет устойчивый спрос на гостиничную недвижимость. В ближайшие годы можно ожидать появления на рынке еще нескольких гостиничных объектов, в первую очередь, миниотелей и апарт-отелей. Возможно также появление отелей системы «Bed & Breakfast», рассчитанных на молодежный туризм как из России, так и из Европы. Их развитие не требует масштабных инвестиций и эффективно вписывается в историческую застройку.