1092 0
"Инвесторы": кто покупает недвижимость в инвестиционных целях?
Важной частью целевой аудитории любого девелоперского проекта являются люди, совершающие покупки недвижимости в инвестиционных или спекулятивных целях. Подобная деятельность в России, в особенности в Москве не всегда стимулирована желанием заработать на перепродаже или сдаче недвижимости в аренду. Достаточно часто стимулом для покупки недвижимости является необходимость куда-то вложить деньги, чтобы, к примеру, «спасти их от инфляции». При этом, по ряду причин, ценные бумаги и инвестиционные проекты в производстве не пользуются популярностью, зато очень популярна недвижимость. «Инвесторы» в недвижимость Санкт-Петербурга и Ленинградской области (а также, впрочем, и в других регионах РФ) опираются на ряд установок: 1. «Недвижимость всегда будет дорожать». Подтверждение данного утверждения на потребительском уровне можно найти в любом журнале. Соответствует ли оно действительности – не существенно. 2. «Рынки недвижимости в регионах будут расти до уровня мегаполисов». Данная теоретическая экстраполяция уже на практике была опровергнута поведением рынка, но как установка – осталась, особенно в Москве. Группа достаточно разнородна по своей внутренней структуре. В нее входят: • Люди среднего достатка, имеющие определенный финансовый резерв и желающие вложить его куда-нибудь. • Частные инвесторы - спекулянты. • Представители финансовых групп. Люди среднего достатка. Как правило, это верхний слой среднего класса, у которых уже хватает ресурсов на покупку дорогих автомобилей, но еще не хватает на недвижимость бизнес-класса в Санкт-Петербурге. Объем имеющихся средств ограничен 2-4 млн рублей, поэтому они ориентируются на сравнительно недорогую недвижимость. Такие люди действуют всегда вблизи собственного города. В покупках ориентируются на собственные представления о том, что и как будет развиваться (часто имеют техническое образование, что накладывает определенный отпечаток на мышление). Ограничены в свободных средствах, поэтому ориентируются на объекты, которые можно купить сразу и целиком, не беря кредит. Частные инвесторы. Люди, часто из Москвы, специально занимающиеся покупкой недвижимости с целью последующей перепродажи. Покупают точечные, особо привлекательные объекты: элитную недвижимость, качественные и привлекательные для застройки земельные участки. Продают всегда среди своих. Располагают довольно приличными средствами. Ведут активную деятельность в регионах РФ. Представители данной группы активно скупают квартиры и коттеджи в Калининградской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Они играют существенную роль в росте популярности рынка определенного региона. Внутри самих регионов, про них говорят «приехали москвичи и все скупили». Частные инвесторы в выборе объекта для покупки ориентируются на два фактора: престижность и наличие «природности» (лес+крупный водоем). Престижность, желательно – широко признанная, определяет успешность последующей перепродажи объекта. Накачка механизма престижности, «элитности», создала такие районы, как Репино-Ленинское (малопривлекательный, сам по себе, кусок Карельского перешейка, не имеющий водоемов и крупных лесов, но пользующийся бешеной популярностью для строительства элитных поселков). Впрочем, обратный механизм также работает: эти люди могут не интересоваться объективно хорошей недвижимостью просто потому что она непрестижная. «Природность» легко объяснить, если вспомнить, что большинство таких инвесторов – из Москвы. Для них, крупные озера и леса делают объект недвижимости привлекательным просто потому, что в Москве таких объектов нет совсем. Возможность купить дом на берегу озера, Ладоги, Финского залива, иметь собственный причал с яхтой – вот что является критически привлекательным для них и их клиентов. Представители финансовых групп. По сути, это отдельные люди, занимающиеся скупкой земель в интересах и на средства формальных и неформальных финансовых групп. Покупают оптом: массивы сельскохозяйственных земель, крупные участки, пулы квартир в новостройках и т.п. Цель покупки – последующая перепродажа застройщикам или реализация собственного девелоперского проекта. Располагают значительными средствами. Такие структуры, к примеру, сейчас ведут активную скупку земель в Карелии (Лахденпохъя и т.п.), до этого – в Калининградской области и Сочи, и т.д. Они являются основой значительной части девелоперских проектов коттеджной застройки Ленинградской области. Основная мотивация представителей финансовых групп – вложить деньги с прибылью, а вот как эта прибыль будет получена – несущественно. Поэтому они часто попадают в ситуации «у нас есть массив земли, что нам с ним делать?» или «мы хотим что-нибудь построить, неважно что, главное чтобы хорошо продать». Часто принадлежность девелоперского проекта данным людям можно определить именно по подобной мотивации, явно читаемой в проекте. Все три группы инвесторов ориентируются на собственные представления о развитии рынков. В крайнем случае, на популярные журналы. Услугами консультантов не пользуются в принципе (хотя все – по разным соображениям). Представителей всех трех групп интересует, в первую очередь, долгосрочная ликвидность объекта или его ликвидность при перепродаже, что снижает их интерес к деталям качества жизни, проектирования, реализации объекта. Активная, до недавнего времени, деятельность инвесторов на рынках недвижимости породила специальный класс девелоперских проектов, рассчитанных на внешнего покупателя. Такие проекты появляются на спекулятивно развитых рынках, к которым относятся Калининградская область, Сочи, район Анапа-Геленжик-Туапсе. Проблема заключается в том, что внутреннего спроса в этих регионах никогда не хватит на то, чтобы потребить весь объем недвижимости, в короткие сроки построенной там. А в условиях кризиса, спад внешнего инвестиционного спроса уже стал крайне значительным и болезненным для рынков. В качестве примера, рассмотрим ситуацию, сложившуюся в Калининградской области. В период 2005-2007 гг в Калининграде и Калининградской области произошел бум девелопмента. Это событие было связано с несколькими причинами: • Заявленные планы превращения городов на морском побережье Калининградской области в специальные курортные зоны. • Планы по размещению на побережье Калининградской области игорной зоны. • Позитивный опыт игры на повышении цен у крупных московских инвесторов. В результате, в течение 2 лет цены на недвижимость и землю в Калининграде выросли от среднероссийских (для городов такого масштаба) до уровня городов-миллионников. Большинство сельскохозяйственных земель были быстро раскуплены спекулянтами. В городе и области силами местных инвесторов было запущено большое число девелоперских проектов. Большой интерес к Калининграду проявили крупные компании-застройщики. В настоящее время, в Калининграде: • На главной площади города одновременно построены три новых ТЦ, общей площадью более 100 000 кв.м. (в дополнение к существующим нескольким ТЦ). В условиях сворачивания федеральных розничных сетей, эти ТЦ неизбежно сталкиваются с проблемой заполняемости. • Крупные российские застройщики, такие как ПИК, развернули в Калининграде крупные проекты многоэтажного жилищного строительства. Было начато строительство большого числа крупных жилых комплексов. В настоящее время, судьба этих проектов неочевидна. • В Калининградской области строится как минимум 13 коттеджных поселков различного качества, но претендующих на элитность. Это очень высокий показатель для города такого размера. • Ведется массовая застройка прибрежных городков: строятся элитные дома и гостиницы. Основная целевая аудитория –туристы и покупатели из Москвы и Санкт-Петербурга. Большинство этих проектов рассчитано не на внутренний спрос, а на внешнего покупателя. В условиях кризиса и общего спада рынка, судьба девелопмента в Калининграде и области будет незавидной. Инвестиционный спрос хорош лишь постольку, поскольку обеспечивает продажу девелоперских объектов. Покупка объекта недвижимости в регионе отнюдь не означает, что этот объект будет использоваться по назначению. Бум спроса в «инвестиционных регионах», таким образом, приводит к появлению большого числа объектов (квартир, домов, земель), которые формально кому-то принадлежат, но никак не используются. А ввод таких объектов в оборот или развитие территории, где они расположены, предполагает их покупку у владельца по завышенным ценам. Данная проблема особенно критична в случае с земельным рынком. Предельная ситуация – формирование территорий, где стоимость недвижимости столь высока, что делает невозможным любое развитие. Примеры – Брюссель, а также район Рублевского шоссе в Москве. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области проблема «инвестиционных» покупок пока стоит не столь остро. Более того, в условиях кризиса, застройщики стараются внушить покупателям, что недвижимость – лучший объект для вложений. В целом, с этим трудно спорить. Важно только помнить, что покупка недвижимости, особенно в качестве инвестиций – дело серьезное. Здесь следует ориентироваться не на песни сирен-маркетологов, и не на веяния моды (которая в недвижимости, как и везде, переменчива), а консультации специалистов и прогнозы развития конкретных территорий.