4839 0
Рынки недвижимости района Колтуши-Воейково
Район вдоль Колтушского шоссе, включающий в себя населенные пункты Колтуши и Воейково, является частью Всеволожского района Ленинградской области. В последние несколько лет, в этом районе началось бурное развитие жилой застройки, от коттеджных поселков до многоэтажных зданий. По факту, район начал превращаться в часть территории Санкт-Петербурга. Район Колтушей и Воейково не имеет крупных промышленных производств. Несколько промышленных объектов ( в т.ч. завод строительных материалов) расположены около Янино, но в целом промышленность в районе развита слабо. В Воейково расположены несколько радарных точек, не оказывающих никакого воздействия на окружающую территорию. По Колтушскому шоссе расположены поселки Янино, Павлово, Воейково, Кирполье, Канисты, Бор, Колбино. Самый крупный из них – Воейково. Основная застройка в нем – дачные дома, многоэтажное строительство и промышленные производства – отсутствуют. В последние пять лет Воейково стало центром бурного организованного и неорганизованного коттеджного строительства. Старая дачная застройка и малоэтажные и для постоянного проживания присутствуют только в Воейково и Колтушах. Основная масса застройки вблизи участка – частные коттеджи, построенные после 1990-х гг. Рисунок 1. В районе Колтушей-Воейково строятся большие массивы малоэтажного жилья. До 2003-05-х годов, основными районами девелопмента загородной недвижимости были Выборгский, Приозерский, Курортный и Всеволожский. Первые три обладают классическим ландшафтом Карельского перешейка – «песок и сосны», а также большим количеством озер, что вкупе с отсутствием активного сельского хозяйства, объясняет их популярность как мест для отдыха. Отдельным фактором развития стали крупные традиционные дачные поселки, расположенные на этом направлении: Сосново, Горьковская и т.д., а также поселки вдоль Финского залива (Репино, Комарово и т.д.). Район Колтушей и Воейково, развивался несколько по-иному: его популярности способствовала массовая коттеджная застройка окрестностей города Всеволожск. Коттеджи в этом районе давали возможность жить за городом, но при этом работать в Санкт-Петербурге. Рисунок 2. Район находится на начальном этапе развития застройки. В настоящее время, Всеволожский район превращается из района частной коттеджной застройки в район организованного малоэтажного строительства. В районе расположения участка ведется строительство большого числа коттеджных поселков и жилых домов различного класса и качества (учитываются только объекты по Колтушскому шоссе): • Воейково. Коттеджный поселок «Лукоморье». Застройщик: «Меркурий» • Кальтино. Коттеджный поселок «Красная горка». 52 коттеджа. Застройщик: «Евроинвестстрой». • Кальтино. Многоэтажная застройка, 30 тыс кв.м. Застройщик: «Всеволожск СтройПроект» • Кирполье. Коттеджный поселок «Раздолье». Застройщик: «Меркурий» • Кирполье. Коттеджный поселок «Генетика». 12 коттеджей. Застройщик: «НОРД» • Кирполье. Коттеджный поселок «Малая Швейцария». Застройщик: «Национальная жилищная корпорация-Санкт-Петербург» • Колтуши. Жилой комплекс «Гармония». Застройщик: «Акватерн» • Колтуши. Жилой квартал «5+». Застройщик: «Колтушская строительная компания». • Колтуши. Жилой микрорайон «Новые Колтуши». Застройщик: «УНИСТО Петросталь» • Коркино. Коттеджный поселок «Коркинские холмы», Коттеджи, 44 га. Застройщик: «Промышленно-строительный альянс» • Кюмлено. Малоэтажный поселок «Кюмлено». 26 домов. Застройщик: консорциум финских компаний. • Токкари. Поселок «Токкари Лэнд». Блокированная и коттеджная застройка, 70 га. Застройщики: «Гарантъ – девелопмент». • Хязельки. Коттеджный поселок «Зеленые каскады». 15 коттеджей. Застройщик: «Медиапром» • Хязельки. Коттеджный поселок «Колтушские холмы». Застройщик: «Медиапром» • Янино. Микрорайон малоэтажной застройки «Янино-2». Застройщик: «Национальная жилищная корпорация» Существуют также данные о планируемом строительстве в Хязельках и Канистах крупных массивов коттеджей. Плотность населения в районе Колтушей-Воейково довольно низкая: при плотной коттеджной застройке - порядка 2000-2500 человек на кв.км. Для сравнения, плотность населения в центре Санкт-Петербурга составляет порядка 4500 человек на кв.км, в спальных районах – порядка 13 000 – 15 000 человек на кв.км. В Колтушах плотность населения выше, за счет некоторого количества многоэтажных домов. Это в определенном смысле снижает привлекательность строительства в этом районе крупных, «районных» торговых объектов, поскольку они должны быть рассчитаны не столько на проживающих в районе людей, сколько на людей, приезжающих туда на автомобиле. В будущем, с завершением начатых проектов, плотность населения увеличится и привлекательность района для форматной торговой недвижимости возрастет. Рисунок 2. В Воейково торговля развита слабо. В районе Колтушей-Воейково в настоящее время торговая и развлекательная инфраструктура развита неравномерно. В населенном пункте Воейково есть только сельские магазины. А в Колтушах присутствует специализированная организованная зона отдыха, выстроенная вокруг местного озера, включающая в себя ресторан, пляжную зону и торговую зону. В Колтушах функционирует строительный магазин сети «Вимос» и несколько авторемонтных мастерских. Присутствует также большое количество миниатюрных торговых точек, торгующих стройматериалами. Центральная торговая зона в Колтушах включает в себя ТРЦ, продовольственный магазин, магазин автозапчастей и строительный магазин. Площадь ТРЦ – порядка 2 000 кв.м.; в нем представлены: • Якорный арендатор – продовольственный супермаркет (около 500 кв.м.), работает 24 часа; • Кинозал; • Кафе-ресторан; • Точка продажи DVD; • Магазин подарков; • Цветочный магазин. Рисунок 3. ТРЦ в Колтушах включает в себя супермаркет, кафе и кинозал Еще один супермаркет площадью около 500 кв.м. функционирует в старой части Колтушей-Павлово, в районе многоэтажной застройки. Строительство новых небольших супермаркетов также планируется в районе новой многоэтажной застройки в Колтушах, а также в некоторых крупных коттеджных поселках. Несмотря на плотную коттеджную застройку, в районе слабо развита торговля товарами для сада (посевными и декоративными материалами). На участке Колтуши-Воейково присутствует только одна специализированная небольшая торговая точка данного профиля, плюс соответствующий отдел в «ВИМОС». В Воейково и Колтушах практически полностью отсутствуют современные форматы спортивных объектов: фитнесс-центры, тренажерные залы, теннисные корты. Определенное число подобных объектов запроектировано в строящихся рядом коттеджных и малоэтажных поселках («Токкари-ленд» и т.д.), но их число невелико и доступ к ним ограничен. На всей территории Воейково-Колтуши, включая коттеджную и малоэтажную застройку, крайне слабо развито общественное питание. Оно представлено только суши-рестораном и кафе в основной торговой зоне, а также несколькими закусочными у шоссе. Рисунок 5. Через 3-4 года в Колтушах появятся форматные торговые объекты. Развитие коттеджной и многоэтажной застройки в населенных пунктах района (Колтуши, в первую очередь) в течение 3-7 лет приведет к формированию в Колтушах и на прилегающих территориях дополнительных торговых объектов. Вероятно появление еще 2-3 супермаркетов, а также еще одного форматного торгово-развлекательного центра, площадью 2-4 тысячи кв.м. Фактор постоянного проживания людей в коттеджных поселках в Воейково приведет к тому, что в дополнение к расположенным в соседних поселках магазинам, на свободных участках земли местные предприниматели будут создавать небольшие торговые точки, в первую очередь, продуктовые и промтоварные. Вероятно появление в Воейково продуктового и промтоварного супермаркета, площадью около 500 кв.м. Также в течение 3-5 лет вероятно строительство на территории между Янино и КАД форматного гипермаркета. Отсутствие спортивных клубов будет постепенно компенсироваться, но данный процесс будет отставать от общих темпов строительства торговых, а также жилых объектов. Спортклубы, салоны красоты и фитнесс-центры в коттеджных поселках начнут функционировать только после сдачи объектов, т.е. не ранее 2009-2010 года. Запуск соответствующих объектов в районах многоэтажной застройки также не случится раньше чем через 2-3 года. В любом случае, подобные объекты носят локальный характер и обслуживают только близлежащую территорию. В Колтушах рынок деловой недвижимости находится на начальном уровне развития: строительство первых неформатных деловых зданий, перевод под офисы существующих объектов. В течение 4-5 лет, с развитием других видов недвижимости, в Колтушах появятся несколько бизнес-центров начального уровня, класса С, площадью до 1,5 тысяч кв.м. Сходный процесс происходит в настоящее время во Всеволожске. Рисунок 6. Рынок деловой недвижимости в Колтушах - на начальном уровне развития. В будущем, важным фактором развития района станет проектируемое второе кольцо Санкт-Петербургской кольцевой автодороги (КАД-2). Кольцо КАД-2 решено проложить в 25–30 километрах от Петербурга (между КАД-1 и армейской «бетонкой» А-120). На юге дорога начнется от «военной» трассы А-120 у Черной речки, пойдет через Кипень, Гатчину и Красный бор, пересечет Неву, пройдет неподалеку от поселка Павлово и, минуя Углово и Токсово, уйдет на запад почти до Нижних Осельков и за Ленинское. Кольцо КАД-3 по предварительным проектам, пройдет по трассе А-120. Эти трассы предполагаются дорогами не федерального, а регионального значения. В перспективе, их реализация значительно увеличит транспортную доступность и привлекательность Колтушей и Воейково. Вокруг новых КАД планируется развитие логистических терминалов и т.д.; в городах Ленинградской области, рядом с которыми пройдут их маршруты, в т.ч. в Колтушах, Павлово, Воейково начнется ускоренное развитие деловой и торговой недвижимости. Колтуши и Воейково, вместе со всем пятном коттеджной застройки Всеволожского района, окажутся внутри транспортного кольца.