8060 0
Ломоносовский район: сценарий развития
Задачей данной статьи является обзор тенденций и особенностей развития застройки Ломоносовского района Ленинградской области. Особенность его расположения в том, что он отделен от Финского залива тонкой полосой территории, относящейся к другому административному объекту – Петродворцовому району. При этом, вдоль залива проходит основная транспортная артерия, там разворачиваются основные проекты, влияющие на развитие всего юго-запада Ленинградской области. Большинство трендов, влияющих на Ломоносовский район, относятся и к Петродворцовому, причем по многим аспектам развитие Ломоносовского района носит подчиненный характер. Рассматривать развитие Ломоносовского района в отрыве от Петродворцового – невозможно. В связи с этим, говоря про тренды и сценарии Ломоносовского района, мы будем описывать развитие территории, включающей в себя два района одновременно – Ломоносовский и Петродворцовый. Общие контуры и тренды Исторически, в течение 17-19 веков Ломоносовский район Ленинградской области осваивался через механизм раздачи дворянству крупных земельных участков под строительство усадеб и сопутствующей хозяйственной инфраструктуры. Вокруг усадеб естественным образом развивались сельское хозяйство, а позднее – промышленность. Территория вдоль Финского залива исторически, до второй половины 20 века, имела исключительно рекреационную функцию, причем пользователями ее выступали исключительно представители элиты – в первую очередь, царская семья и дворянство. Там строились дворцы, разбивались парковые комплексы, строилась сопутствующая инфраструктура. Раскол в развитии района между развитым «курортным» побережьем и остальной территорией дополнительно усугубился после Второй мировой войны. По территории района проходила линия фронта и линия обороны Ленинграда. В ходе войны, большое число поселений центральной части Ломоносовского района были физически стерты с лица земли. Были разрушены и впоследствии не восстановлены меридиональные дороги, соединяющие западное побережье района с центральной частью и районом Ропши. Центральная, лесная часть района практически обезлюдела. Практически полностью были разрушены исторические и культурные памятники центральной и восточной частей района. В ходе послевоенной реконструкции, были частично восстановлены дворцы вдоль побережья залива, являющиеся памятниками архитектуры и культуры федерального значения. А менее известные усадьбы и прочие объекты до сих пор находятся в разрушенном состоянии. В южной части района активно развивалось сельское хозяйство. Там располагались крупные колхозы, а в Ропше и Лопухинке располагались рыбопитомники. Также до войны рыбу разводили в прудах Гостилиц, но после войны эта деятельность не была восстановлена. В настоящее время, сельское хозяйство постепенно развивается и в долгосрочной перспективе останется специализацией юго-восточной части Ломоносовского района. Отдельные населенные пункты на территории района в течение второй половины 20 века развивались сверхинтенсивно относительно нормальных темпов, что было связано с административными решениями о размещении там важных объектов. Речь идет, в первую очередь, о городе Сосновый Бор. Это – полностью искусственный объект, спроектированный и построенный в рамках размещения там атомной электростанции и сопутствующих производств и инфраструктур. При этом, размещение в Сосновом Бору АЭС оказало резко негативное воздействие на развитие района в целом. Создание зоны пограничного контроля сделало невозможным рекреационное освоение красивого самого по себе побережья за Ломоносовым. До сих пор среди населения Санкт-Петербурга сильна радиофобия, резко снижающая привлекательность территорий для рекреации и проживания. И погранзона, и радиофобия создают проблемы в развитии района, и со временем их придется решать. Важно отметить, что несмотря на важность реализуемого проекта ЛАЭС-2, он практически не окажет никакого влияния на развитие района в целом. Городская среда Соснового Бора так и останется с прежними темпами развития. Привлекательность города как места для жизни и поездок не увеличится, а, скорее, уменьшится. По-прежнему будет существовать проблема рабочей силы, качества жизни, удаленности от культурной и деловой активности. Для стимулирования развития Соснового Бора как нормального, современного города с развитой экономикой услуг потребуется комплекс мер, не имеющий никакого отношения к строительству энергоблоков АЭС. Другой административно внедренный объект – это кампусы и факультеты Санкт-Петербургского Государственного Университета, размещенные в Петродворцовом районе. Их размещение за городом не было обеспечено характеристиками городской среды и было продиктовано в большей степени административными решениями. В настоящее время, Университет продолжает развивать кампусы, вынося в Петергоф новые объекты. Также в этом районе ведется строительство кампусов Высшей школы менеджмента СПбГУ. Отметим, что как и раньше, вся эта деятельность не обеспечена характеристиками среды и еще долгое время будет испытывать большие трудности. Рисунок 1. Инфраструктурное развитие движется от побережья вглубь района Не следует переоценивать развитие портовых мощностей в Большой Ижоре, а также в Усть-Луге. Увеличение транзитного грузопотока по территории Ломоносовского и Петродворцового районов не окажет позитивного воздействия на общие темпы развития территорий. Пожалуй, наиболее значимым последствием станет увеличение спроса на качественное жилье, торговые и коммерческие помещения, что, в свою очередь, через 5-7 лет дополнительно подтолкнет развитие городской среды в соответствующих городах. Но никакого революционного воздействия на развитие территорий портовые комплексы не окажут. С начала 2000-х гг. инвестиции в дворцово-парковые ансамбли, строительство Константиновского дворца, а также мода на элитное загородное жилье подтолкнули развитие территории вдоль кромки Финского залива. Дополнительный импульс придали крупные инфраструктурные проекты (КАД, в первую очередь) и начало проектов комплексного освоения территории. В настоящее время, территория Ломоносовского и Петродворцового районов вдоль Финского залива является одной из наиболее дорогостоящих на рынке недвижимости Ленинградской области. Так, участок 18 га в «Купеческой гавани» был куплен девелоперами под строительство элитного поселка за 23 тысячи долларов за сотку. Правда, до реализации проекта дело пока не дошло. Отметим, что цена на инженерно подготовленные участки в розницу до кризиса составляла порядка 35 тысяч у.е. за сотку. В связи с этим, большинство объектов загородного строительства этой зоны являются элитными (стоимость домовладения – от 400 тысяч у.е.). Впрочем, даже появившиеся за последние год-два объекты пригородного жилья «эконом-класса», стоимостью около 300 тысяч у.е. за домовладение, явно ориентированы на обеспеченную аудиторию. Существующая сверхкапитализация территории вдоль Финского залива существенно снижает шансы на реализацию там девелоперских объектов «эконом-класса», в т.ч. направленных на обеспечение существующих промышленных, инфраструктурных и образовательных проектов. Главной осью развития района была и останется дорога Санкт-Петербург-Ломоносов. В настоящее время, вокруг нее сконцентрировано основное развитие: новые жилые районы, центры деловой активности, туризм. Шоссе уже явно перегружено, на въезде в город образуются пробки. Частью решения инфраструктурной проблемы является стратегический проект строительства Надземного Экспресса – НадЭкса, своего рода, надземного метро, которое должно взять на себя часть пассажиропотока. Несмотря на все достоинства данного проекта, в перспективе 5-15 лет влияние НадЭкса на развитие Петродворцового и Ломоносовского районов не будет столь существенным, как предполагают его авторы. Естественно, с его реализацией несколько возрастет привлекательность районов Стрельны и Петергофа для постоянного проживания. Но в отсутствие крупных локальных центров занятости, личный автотранспорт будет все равно играть несоизмеримо большую роль. Определенный толчок получит развитие торговой и деловой недвижимости, но развитие охватит лишь сравнительно узкую полоску вдоль маршрута НадЭкса и будет концентрироваться у его станций. Кроме того, НадЭкс не дотягивается до Ломоносова и Большой Ижоры, промышленное развитие которых оказывает на район не меньшее воздействие, чем Петродворец и Стрельна. Таким образом, существуют вполне обоснованные опасения, что к моменту своей реализации, проект НадЭкса окажется не соответствующим состоянию территории, по которой он проходит. Дополнительная перспектива для развития района открывается с планируемым после 2010 года вводом в строй трассы Санкт-Петербургской КАД. Вдоль нее планируется строительство логистических комплексов, производств и т.д. Со своей реализацией, проект КАД передвинет зону коттеджного освоения за Большую Ижору и в сторону юга района, за Гостилицы, в сторону Лопухинки. Эта тенденция еще более укрепится в случае реализации проекта КАД-2 и дублера Гостилицкого шоссе. Внутри кольца КАД-1 продолжится активное развитие пригородной малоэтажной застройки. В Ломоносовском районе до недавнего времени практически не было девелоперских проектов. Первые проекты коттеджного и городского жилого строительства появились только около 2004-2005 г., с большим опозданием относительно других районов области. Пионерами застройки были, как и везде в Ленинградской области, коттеджные поселки. Собственно говоря, именно коттеджная застройка является основным инструментом освоения территорий Ленинградской области, и Ломоносовский район здесь не исключение. В настоящее время, Ломоносовский район находится на 4 месте по числу коттеджных поселков (по разным источникам, порядка 10-15 объектов) среди районов Ленинградской области. Несмотря на значительный отрыв от районов – лидеров Всеволожского, Выборгского и Приозерского, застройка Ломоносовского района развивается вполне уверенно. На территории Петродворцового и Ломоносовского районов уже сформировались два «куста» поселков: зона между Стрельной и Петродворцом (с тенденцией к развитию до Ломоносова и Большой Ижоры) и зона Ропша - Красное село. С развитием района и ростом его привлекательности, все территории, доступные под застройку в лесной зоне, будут активно осваиваться под девелоперские проекты загородного жилья. В течение 5-7 лет, поля вдоль Гостилицкого шоссе, территории между Кипенью и Красным селом, районы Ропши, Большой Ижоры и Лопухинки будут более активно осваиваться девелоперами. Особой популярностью будут пользоваться участки с доступом к воде: речкам и прудам. Особое внимание будет приковано к прудам Ропши и Лопухинки, парковому комплексу в Гостилицах и району Новопетергофского канала. Следует также иметь в виду, что распространение загородной рекреационной застройки вдоль побережья Финского залива, в погранзону, является неизбежным. Этот процесс будет дополнительно стимулироваться строительством КАД и КАД – 2, а также уплотнением пригородной застройки в районах Петергофа-Стрельны и Ропши. Перспективы реализации в районе Большой Ижоры – Ломоносова – Петродворца – Стрельны крупных инфраструктурных и девелоперских проектов (в том числе, КАД, ЗСД, новые портовые комплексы, а также наукоград и бизнес-школа в Петродворце) дополнительно повысят интерес к жилищному строительству на соседних территориях. Cейчас в Стрельне, Петродворце и Ломоносове строится ряд жилых комплексов элитного класса и «повышенной комфортности». В Петергофе идет строительство кампусов Санкт-Петербургского Государственного Университета и Высшей Школы Менеджмента. С реализацией к 2015 году всех заявленных проектов, в Ломоносовском районе сформируется очаг деловой и девелоперской активности. Эти процессы будут сопровождаться развитием городской среды в Ломоносове, Петродворце, Сосновом Боре. В настоящее время, города района, в т.ч. Ломоносов и Сосновый Бор, (а также Петродворец) имеют слабо развитую городскую среду. Это выражается, в т.ч., в слабом распространении форматных торговых объектов, отсутствии деловой застройки, неразвитом жилищном строительстве. Так, во всех городах Ломоносовского района только несколько лет назад началось строительство современного многоэтажного жилья. Около половины существующих проектов– почти не представлены на рынке Санкт-Петербурга. И Ломоносов, и Сосновый Бор, и другие города – достаточно закрытые рынки, пока что представляющие слабый интерес для питерских риэлторов (исключение составляют близкие пригороды Санкт-Петербурга). Современная форматная торговля также только начинает свое развитие – в городах района открылись первые магазины-дискаунтеры, но более крупные и современные объекты, в т.ч. торгово-развлекательные центры – отсутствуют. Также почти полностью отсутствует и деловая недвижимость: специализированных офисных зданий – нет, присутствует только «встройка». Слабо развито общественное питание, причем везде, включая туристические города побережья Стрельну и Петродворец. С развитием пригородной малоэтажной застройки, города также начнут постепенно развиваться, но этот процесс затянется как минимум на ближайшие 10 – 15 лет. Важно подчеркнуть, что в их современном состоянии, Ломоносов, Петродворец, Сосновый Бор не готовы к размещению у себя инновационной и образовательной деятельности. Там слабо развита экономика услуг, нет необходимых помещений. Любая сложная деятельность, которая может быть размещена там административным решением, будет сталкиваться с комплексом средовых проблем, проявляющихся в том числе в следующих взаимосвязанных моментах: • Нежелание людей, вовлеченных в процесс, жить в этих городах • Негативный имидж городов («выселки» и т.д.) • Транспортные проблемы, а именно – дорога с работы и на работу • Низкое качество жизни (жилья, общественного питания, общественных пространств и т.д.) • Неизбежный отток экономически активного населения в Санкт-Петербург Как следствие, функционирование Наукограда, технопарков, Бизнес-школ и т.д. ближайшие 10 лет будет носить вахтовый характер. Раздача земель под застройку, строительство малоэтажного и многоэтажного жилья, административные меры – проблему не решат, поскольку направлены только на один из аспектов проблемы. Любые инициативы по развитию в Сосновом Бору, Ломоносове и т.д. инновационных или образовательных центров должны в обязательном порядке включать в себя развитие городской среды до уровня, близкого к показателям современных российских городов-миллионников. Это означает разнообразную многофункциональную застройку, формирование и развитие общественных пространств, полный набор форматных деловых и торговых объектов. Данный процесс может быть связан с развитием разных форм туризма (в т.ч. конгрессного). Сценарий развития При разработке сценария, будет использоваться аппарат методики сценирования «Неизбежное будущее». Особенность данной методики - принципиальное выделение неизбежного будущего (развитие событий, которое определяется безальтернативными трендами, не зависит от принятых решений и произойдет в любом сценарии) и невозможного будущего (варианты развития событий, которые также определяются безальтернативными трендами, но не могут произойти в принципе). Результатом сценирования в данной методике является: • описание «неизбежного будущего» развития территории (то, что произойдет в любом случае); • описание «невозможного будущего» в выбранной предметной области (события, которые не произойдут никогда); • описание «базового сценария» (наиболее вероятный вариант развития событий); Неизбежным будущим развития Ломоносовского района в горизонте до 2015 года (и Петродворцового вместе с ним) является: • Развитие пригородной малоэтажной застройки как основного инструмента освоения территорий • Формирование «кустов» пригородной застройки на растяжке Ропша-Красное Село и Большая Ижора-Петродворец • Постепенное, возможно – заторможенное, развитие городской среды в основных городах района • Сервисная функция по отношению к Санкт-Петербургу Невозможным будущим района является: • Бум инновационного / технологического / промышленного развития в городах Ломоносовского и Петродворцового районов (Новые Васюки – не случатся) • Появление инновационных, новых видов строительства, жизни и т.д. (в мире нет оснований для подобных прорывов, а через 5-7 лет Россия догонит общий уровень девелопмента Европы) • Превращение Ломоносовского района в лидера пригородной застройки Ленинградской области (по популярности он всегда будет уступать Карельскому перешейку) В рамках базового сценария развития территории, к 2015 году следует ожидать: • Доформирование «кустов» коттеджных поселков в Ропше и Петродворце (индикативно – всего около 35 объектов) • Усиление давления в целях ослабления или снятия пограничной зоны. Основной двигатель процесса – рекреационная загородная застройка высокого класса. • Освоение зоны Гостилицкого шоссе под недорогую дачную застройку • Резкое усиление проблем, связанных с транспортом, нехваткой сетей, маятниковыми миграциями и отсутствием занятости в самом районе. К 2025 году следует ожидать: • Доформирование Ломоносова, Петродворца, Соснового Бора как нормальных городов с относительно приемлемыми характеристиками среды и развивающейся экономикой услуг. Эти города останутся спутниками Санкт-Петербурга, но приобретут большую самостоятельность. • С развитием городской среды, начнется нормальное функционирование образовательных и инновационных центров. Есть вероятность, что в районе 2025 года именно они начнут определять облик и функции городов Петродворцового и Ломоносовского районов. • Превращение Ропши в город-спутник Санкт-Петербурга • Большое количество проблем, связанных с массовой малоэтажной застройкой внутри КАД-1 и КАД-2, конфликтами типов освоения, нехваткой мощностей. • Формирование на периферии Ломоносовского района рекреационных и туристических центров, в т.ч. в Лопухинке, Копорье, на побережье залива у Соснового Бора. Эти точки будут маркировать новые границы освоенной территории. Процесс может сопровождаться развитием дачной застройки. • Снятие пограничной зоны и превращение Соснового Бора в открытый город. Это повлечет много проблем, но, в итоге, пойдет на пользу городскому развитию и развитию района. Процесс будет сопровождаться новым бумом загородной недвижимости вдоль залива, за Новой Ижорой.