253 0
Рынок аренды. Повышение неизбежно?..
В последнее время на рынке появилась информация о том, что власти намерены "выслеживать и штрафовать тех, кто сдает квартиры в аренду, а налоги не платит".
Эта инициатива властей является в большей степени декларацией, поскольку действующего механизма отслеживания факта и размера платежей за сдачу квартиры в аренду (корректнее – в наем) не существует и доказать в суде факт передачи денег, причем именно за проживание, очень сложно.
Владелец квартиры имеет полное право, чтобы в его жилье проживали гости (при соблюдении режима регистрации), в том числе и на безвозмездной основе. Это могут быть и дальние родственники, и сослуживцы, и друзья, и люди ведущие уход за инвалидами и престарелыми проживающими в квартире, и лица с которыми владелец квартиры состоит в гражданском браке.
Кроме того, владелец квартиры может получать денежные средства за питание проживающих, за квартплату, в качестве дружеского займа и так далее.
Вместе с тем, некоторый рост цен на рынке аренды жилья возможен. Часть арендодателей вполне могут воспользоваться возникшей ситуацией и объяснять арендатору повышение арендной платы возросшими рисками и жалобами со стороны соседей и возможными в связи с этим общением с милицией и налоговыми органами.
Также некоторые владельцы могут потребовать перейти на официальные отношения с заключением договора с уплатой налога. Арендодатель в таком случае попытается полностью или частично возложить 13% подоходный налог на съемщика квартиры, соответствующим образом повысив плату.
Вопреки расхожему (в информационном пространстве рынка) мнению о том, что доходность от аренды в последнее время снижается, этот рыночный показатель растет, поскольку размер арендных ставок за жилье постепенно увеличивается, а стоимость жилья снижается.
По нашей оценке в столице сдается в аренду не менее 250 тысяч квартир. Это очень надежный бизнес, от которого не откажется часть населения, которая имеет такую возможность.
Вопрос о продаже квартиры для части таких арендодателей просто не рассматривается, поскольку они не знают, как и куда можно надежно вложить вырученную сумму денег. Даже в условиях снижения цен жилье, для большинства арендодателей, жилье выглядит наиболее надежным видом долгосрочного хранения накоплений, которые достанутся следующему поколению, да еще и дают хорошую и стабильно растущую прибавку к их доходам, а у части домохозяйств – формируют основной источник дохода.
У роста арендных ставок за жилье на рынке есть несколько причин, но основной из них является следующая причина.
Рост арендных ставок связан во многом с повышением спроса на аренду жилья, поскольку его приобретение стало для части домохозяйств просто невозможным из-за увеличения его стоимости практически в два раза за последние два года.
Именно поэтому ставки аренды на жилье продолжат расти.
В настоящее время уровень минимальных ежемесячных ставок аренды на жилье в столице составляет (в зависимости от месторасположения):
• порядка $570-620 за однокомнатную квартиру,
• $630-700 за двухкомнатную квартиру;
• $850-900 за трехкомнатную квартиру.
Достаточно высокий уровень арендной платы за отдельное жилье привел к росту спроса на аренду комнат (от $250-300).
Как правило, минимальные арендные ставки характерны для жилья, расположенного в СВАО, ЮВАО. Максимальные арендные ставки характерны для ЦАО, ЗАО и ЮЗАО.
Рост уровня арендных ставок ограничен существующим платежеспособным спросом. По нашей оценке средняя стоимость месячной аренды однокомнатных квартир в столице не превысит $830-850 при существующем уровне доходов и стоимости жизни в столице.
С большой степенью вероятности «очередное» заметное увеличение арендных ставок за жилье произойдет с конца лета, когда в Москву вернутся студенты, отпускники, дачники.