1361 0
Коллективное инвестирование через ЗПИФ
Выпуск рубрики «Недвижимость в фокусе».
Антон Рудаковский – Паевые инвестиционные фонды – это современный, простой, удобный инструмент для коллективного инвестирования с помощью которого частные и институциональные инвесторы могут свободно участвовать в финансировании крупных проектов с целью получения прибыли. Это не юридическое лицо, это имущественный комплекс, основная цель которого – это рациональное управление общим пулом инвестиций, защита, сохранение и приумножение капитала всех участников данного фонда.
Практика применения такого способа финансирования проектов достаточно распространена в мире, но в нашей стране этот инструмент финальной формы еще не приобрел – еще продолжают подтесывать законодательство, но процесс идет, и это радует.
Что касается классификации, принято все фонды делить на три основных типа – открытые, интервальные и закрытые фонды. Отличаются они механизмом выхода из фонда. Открытые фонды предоставляют такую возможность в любой момент – пайщик может погасить свои паи в фонде и вернуть денежные средства обратно. Интервальные паевые фонды предусматривают определенный временной промежуток, когда это можно сделать. Закрытые паевые фонды предоставляют возможность погашения своих паев только в конце срока действия всего фонда. В рамках нашей компании мы как раз организовали закрытый паевой фонд из тех соображений, что данная форма лучше подходит для финансирования крупных девелоперских и строительных проектов долгосрочного плана. Не стоит думать, что если человек приобретает паи закрытого фонда, то возврата своих инвестиций ему придется ждать до конца срока действия фонда. В частности, он может реализовать свои паи на вторичном рынке, либо воспользоваться дополнительными механизмами обратного выкупа паев, которые предоставляет наша компания в рамках работы с паевым фондом.
В. – К какому типу относится закрытый ПИФ Вашей компании? Каковы его особенности?А.Р. – Наш фонд относится к фондам недвижимости. На законодательном уровне установлено, что такие фонды могут инвестировать свои денежные средства только в объекты недвижимости, в права требования, в имущественные права, часть средств могут размещать в ценных бумагах определенного типа, в паях других паевых фондов недвижимости, и частично свободные денежные средства могут размещать на рублевых и валютных депозитах. Характерная особенность заключается в том, что недвижимость, передаваемая в фонд в качестве оплаты паев (как один из вариантов), становится собственностью фонда, как и прочие активы, передаваемые в фонд, а все участники данного фонда, обладающие паями, становятся совладельцами всего этого пула имущества, либо других активов. Это хорошо тем, что данное имущество защищено от рейдерских захватов, от судебных притязаний, при этом обладает тем же набором возможностей, что объект недвижимости – человек может продать пай, подарить его, передать его по наследству и даже оставить в залог в банке. Другими словами, каждый рубль, который инвестируется в наш фонд, обеспечен реальной недвижимостью, а все наши пайщики являются сособственниками этого пула недвижимости. Это самое наличие обеспечения по инвестициям является отличительной особенностью нашего фонда.
Вторая классификация, к которой также можно отнести наш фонд, это по так называемым критериям квалифицированности. Фонда делятся на фонды для квалифицированных и для неквалифицированных инвесторов. Отличаются они требованиями к пайщикам, которые могут приобретать паи данного фонда. В первом случае это могут быть только квалифицированные инвесторы. Требования к ним в общем виде можно обозначить как необходимость специфического образования, лицензий, сертификатов, владение определенным пулом ценных бумаг либо депозитом в банках на сумму от 6 млн рублей. Требования существенные, поэтому мы пошли по другому пути, и свой фонд сделали для неквалифицированных инвесторов. Это позволяет участвовать в данном фонде любому желающему с минимальной точкой входа. Это основные особенности нашего фонда.
В. – На какую доходность могут рассчитывать участники Вашего ПИФа? Какими могут быть суммы взносов и сроки?А.Р. – Долгосрочная стратегия нашей компании – это внедрение новых инновационных практик на традиционные рынки. Мы создаем удобные, надежные, безопасные инструменты частного инвестирования, с помощью которых в дальнейшем можно участвовать в реализации крупных проектов. Средства данного фонда направляются на финансирование строительства и девелопмента, это высокодоходные проекты, но они же долгосрочные. Именно поэтому все партнерские программы в рамках нашего фонда рассчитаны сроком на 10 лет. Что касается доходности, как известно, самостоятельно ни ПИФы, ни государство не могут гарантировать доходность, но это может делать наша группа компаний, и именно из этих соображений мы предлагаем нашим пайщикам новый для рынка механизм гарантированной доходности по паям. Можно ее оценить от 15 до 25% годовых, при этом выплаты могут быть как ежемесячные, так и ежеквартальные, и ежегодные. Человек уже сам выбирает, что для него более приемлемо.
В. – Закрытые ПИФы формируются в течение определенного времени. В течение какого периода будет формироваться закрытый ПИФ Вашей компании?А.Р. – Мы пошли от обратного - не стали объявлять об организации фонда и приглашать пайщиков вступать в него еще на стадии формирования. Мы сформировали фонд за счет пула собственной недвижимости доходной, получили паи этого фонда, стали его 100%-ным пайщиком, и теперь реализуем эти паи от имени нашей компании, то есть приглашаем остальных пайщиков стать сособственниками нашей доходной недвижимости. А денежные средства, выручаемые от продажи паев, мы уже инвестируем в строительство, девелопмент и прочие проекты.
В. – В чем состоят преимущества и недостатки закрытых ПИФов по сравнению с другими формами инвестирования?А.Р. – ПИФы в целом – универсальный инструмент инвестирования, который предоставляет широкие возможности частным инвесторам, которых до этого смущали различные стоп-факторы. Мы постарались в рамках нашего фонда избавиться от этих факторов – исключили высокую точку входа (стать пайщиком нашего фонда можно с суммой от 10 тысяч рублей), добавили сюда гарантированную доходность по паевым продуктам в размере от 15 до 25% годовых (подобности на сайте: e3gr.ru), убрали несовершенную договорную базу, которая была характерна для других продуктов и смущала людей, и самое главное – дали обеспечение по нашим инвестициям. Это дало хороший результат – достаточно большой спрос на этот продукт, будем дальше работать в таком ключе.
Основной недостаток, он же, с другой стороны, и преимущество для наших клиентов – это чрезмерная регламентированность деятельности фонда, то есть фонд контролируется независимыми участниками – это и управляющая компания, и специализированный депозитарий, и спецрегистратор, аудиторы, оценщики, страхователи – это целый набор контрольных органов, которые следят за каждым шагом движения инвестиций этого фонда. Сюда можно еще добавить и законодательную базу, которая периодически меняется, приходится перерабатывать схемы работы. Но мы подстраиваемся, работаем.