937 0
Итоги первого квартала 2017 года на рынке новостроек
Выпуск рубрики «Недвижимость в фокусе».
Анастасия Александрова – По итогам 2016 года в эксплуатацию было введено 2 млн 400 тысяч кв. м нового жилья. За последние несколько лет динамика ввода построенных объектов отрицательная. Связано это с уменьшением вывода новых объектов на рынок с 2014 года из-за кризисной ситуации. В 2016 году только за декабрь было введено около 41% от объема, введенного в эксплуатацию за весь год.
Что касается спроса, прослеживается положительная динамика. Это связано с ипотечными ставками, которые постоянно стимулируют повышение спроса.
Цена квадратного метра за 2016 год повысилась в среднем на 3%. Если смотреть в разрезе квартир, в однокомнатных квартирах примерно на 1,5% произошло повышение цен, в двухкомнатных – примерно на 3%, наибольшее подорожание было в трехкомнатных квартирах.
Тенденция 2016 года – сокращение площадей квартир, то есть застройщики стараются вводить как можно меньшие площади, чтобы получить как можно больше прибыли от продаваемых квартир в условиях снижения спроса.
В. – Как развивался рынок новостроек в первом квартале текущего года? Было ли заметно снижение активности по сравнению с прошлым годом?А.А. – Что касается спроса, первые месяцы не показали положительной динамики. Скорее, рынок находится в состоянии отложенного спроса. Застройщики ждут вступления в силу поправок к 214-ФЗ, а покупатели ждут изменений в связи с отменой господдержки ипотеки. В январе-феврале спрос был не очень хороший, в марте ситуация начала меняться к лучшему – адаптировались застройщики с банками, появились новые совместные ипотечные программы.
За первый квартал в Петербурге было введено в эксплуатацию около 640 тысяч кв. м жилья. Из них около 240 тысяч кв. м пришлось на корпуса 9-ой очереди жилого комплекса «Северная долина» от компании «Главстрой-СПб» и первые очереди жилого комплекса «Чистое небо» от Setl City. Всего разрешение на ввод получили 14 жилых комплексов. В продажу вышло около 730 тысяч новой площади. По вводу по сравнению с аналогичным периодом 2016 года первый квартал текущего года преобладает.
В. – Что происходит в сегменте ипотеки после отмены программы господдержки? Какие тенденции можно отметить?А.А. – На самом деле, отмена господдержки ипотеки была ожидаемой. Изначальная цель господдержки ипотеки – стимулирование снижения процентной ставки. На сегодняшний день ставка по банковским кредитным продуктам и ключевая ставка Центробанка практически одинаковы. Получается, что государственная поддержка в принципе не нужна. Но на фоне скорой отмены господдержки в 2016 году в ипотечном кредитовании был ажиотаж – большой объем выданных ипотечных кредитов. Потребители боялись, что в 2017 году процентные ставки возрастут в связи с отменой господдержки, но этого не произошло.
Если в 2016 году ключевая ставка Центробанка падала дважды на 0,5%, то есть с 11 до 10%, то в этом году первое падение ключевой ставки произошло на 0,25 п.п. Средневзвешенная банковская ипотечная ставка сейчас составляет 11,95% годовых.
В январе 2017 года было выдано больше кредитов, чем в январе 2016-го. Но это связано с тем, что заявки по большинству выданных кредитов были поданы в декабре по старым условиям, а в январе заемщики получили эти одобренные кредиты. В феврале было снижение, потому что покупатель ожидал. В марте ипотечный рынок снова пошел в рост, то есть застройщики и банки немного адаптировались, создали совместные ипотечные программы.
В. – Какие объекты сейчас предпочитают инвесторы?А.А. – В Санкт-Петербурге сейчас наиболее актуальны апартаменты. В Москве апартаменты занимают примерно треть предложения, а в Петербурге пока около 4%. Застройщики сейчас нацелены на строительство апартаментов. Это обусловлено меньшей социальной нагрузкой на объекты, меньшей стоимостью строительства – в среднем стоимость апартамента на 20% меньше стоимости аналогичной квартиры. Для инвесторов сейчас актуально вложить деньги в апартаменты, доходность от апартаментов выше доходности от квартир. Доходность апартаментов в среднем – 10-11% годовых. В апартаментах есть собственные доходные программы. Апартаменты, как правило, имеют хорошую транспортную доступность и удобно расположены. В ряде проектов сами управляющие компании сдают апартаменты в аренду. На данный момент этот рынок в Санкт-Петербурге только начинает развиваться, причем активно – если в 2016 году было введено около 35 тыс. кв. м апартаментов, то в этом году планируется ввод около 200 тысяч кв. м. Банки также подключились – недавно Сбербанк запустил ипотечную программу для апартаментов со сниженной ставкой.
В. – Каковы Ваши прогнозы по развитию сегмента новостроек во втором квартале? Какие факторы окажут наибольшее влияние на рынок?А.А. – Есть много мнений о том, что будет происходить с рынком. Мое мнение, что рынок будет развиваться и дальше. Если первый квартал показал не очень хорошую динамику, то второй квартал будет более динамичный, будет вводиться жилье. Спрос, на мой взгляд, будет расти – стареет фонд, который был введен еще в советский период, очень многие люди хотят сменить жилищные условия, и приобретение квартиры в новостройке актуально. Кроме того, Санкт-Петербург, как и Москва, привлекает людей, которые сюда переезжают, едут учиться. Я думаю, что повышение показателей как по спросу, так и по предложению, будет ближе к концу второго квартала – в июне, в конце мая.