Как принять квартиру в новостройке?

Портал BSN.ru представляет первый выпуск новой рубрики «Экспертный блиц», в которой эксперты будут отвечать на актуальные вопросы о недвижимости, делиться рекомендациями и полезными советами. Первая тема – «Как принять квартиру в новостройке?».

Модератор - В этом выпуске «Экспертного блица» мы обсудим приемку квартиры в новостройке, в частности поговорим о том, что делать, когда дом уже достроен, и застройщик приглашает Вас посмотреть готовую квартиру. Наш эксперт – Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти. Первый вопрос такой – как подготовиться к приему квартиры в новостройке, какие документы нужно с собой взять?

Анна Горбенко - Первоначально для того, чтобы принять квартиру в новостройке, возьмите те документы, которые у вас есть – сам договор долевого участия и документы, подтверждающие вашу личность (паспорт или водительское удостоверение, лучше паспорт). Большинство застройщиков при допуске на объект требуют документы, подтверждающие Ваши права, поэтому из документов вам понадобится только это.

С собой я всегда рекомендую брать ручку и несколько листов бумаги для того, чтобы составить акт осмотра. В случае, если застройщик не предложит вам никакую форму, а вы найдете некие недостатки, то, конечно, у вас сразу будут листок бумаги и ручка, чтобы его оформить самостоятельно.

М. – Спасибо за ответ. При  передаче квартиры застройщики нередко выставляют счета на оплату коммунальных услуг. Правомерно ли это и как проверить правильность начисления?

А.Г. – Да, действительно застройщики при передаче квартир дольщикам выставляют счета на оплату. Чаще всего обязанность по оплате этих счетов также прописана в договоре долевого участия. Поэтому я всегда говорю, что при подписании основного договора Вы должны на это обратить внимание. Чаще всего застройщики хотят, чтобы Вы оплатили предыдущие месяцы с момента ввода дома в эксплуатацию – в пределах шести месяцев чаще всего, но есть  и застройщики, которые хотят оплату за шесть месяцев вперед.

В соответствии с действующим Жилищным кодексом, Ваша обязанность по уплате коммунальных платежей возникает с момента подписания акта приема-передачи, поэтому другие требования являются незаконными. Но опять же мы возвращаемся к тому, что в Вашем договоре долевого участия могла быть прописана обязанность по уплате этих платежей, и у Вас возникнет ситуация, при которой застройщик будет отказываться (если Вы не оплатите эти платежи) передать Вам квартиру, а Вы будете кричать и показывать статью закона, что оплатить Вы не должны в связи с тем, что акт приема-передачи еще не подписан. Здесь можно посоветовать только при заключении договора долевого участия обратить на это внимание и быть готовыми к тому, что, скорее всего, эти денежные средства Вам придется заплатить первоначально для того, чтобы просто получить ключи от квартиры, либо настроиться на то, что вам придется ссориться с застройщиком, чтобы доказать свою правоту.

Чаще всего суды встают на сторону застройщиков, если в договоре прописано, что дольщик обязан будет понести расходы за предыдущие месяцы с момента ввода объекта в эксплуатацию. Что касается шести месяцев вперед, то судебная практика совершенно однозначная – оплачивать это не нужно, поэтому я все-таки призываю такие договоры долевого участия в принципе не подписывать для того, чтобы мы лишили себя такой «приятной» необходимости спорить с застройщиком и долго доказывать, что они должны передать Вам квартиру, а оплачивать платежи Вы будете на основании выставленных квитанций.

Что касается тарифов, то они должны быть определены непосредственно в договоре управления многоквартирным домом, либо мы смотрим на те тарифы, которые установлены Комитетом по тарифам. Они размещены на официальном сайте комитета, и все могут с ними ознакомиться.

М. - Во всех ли договорах долевого участия есть пункт об оплате коммунальных платежей или это не всегда встречается?

А.Г. - Это встречается не всегда, но в большинстве случаев эта обязанность есть. Осталось мало застройщиков, которые включают обязанность по оплате на шесть месяцев вперед. Чаще всего просят заплатить за коммунальные услуги за несколько месяцев перед вводом объекта в эксплуатацию.

М. - На что в первую очередь нужно обратить внимание при осмотре квартиры во время ее приемки?

А.Г. - При осмотре квартиры необходимо обратить внимание на самые дорогостоящие предметы – электрику и сантехнику, остекление, вентиляцию. Дело в том, что все остальные моменты, связанные с устранением недостатков в отделке квартиры (если квартира сдается с отделкой) – это не столь серьезные недостатки. Практика сегодняшнего дня говорит о том, что застройщики в принципе считают, что если они Вам сдают квартиру с не совсем качественно поклеенными обоями, а межкомнатные двери не идеально установлены, не обязательно это устранять, потому что это не делает квартиру непригодной для проживания.

Первоначально мы все-таки смотрим на окна – как они закрываются, не сломана ли фурнитура и есть ли она в наличии. Это относится и к остеклению балконов, потому что если Вы вдруг обнаружите, что фурнитура сломана, это чаще всего эксплуатационный недостаток. При установке рабочие могли повредить саму фурнитуру, и если Вы примите квартиру в таком виде, доказать застройщику, что это не вы сломали за 1-2 дня после приемки, будет очень сложно. Скорее всего, застройщик не захочет это исправлять.

Также обращайте внимание на электрику и сантехнику. С собой лучше взять какой-нибудь электрический прибор, который можно включать в розетку, чтобы проверить, работают все розетки или нет. Также желательно взять с собой лампочку, чтобы можно было ее вкрутить и посмотреть, есть ли освещение в квартире.

Что касается сантехники, если квартира сдается без отделки, то Вы увидите фановую трубу и стояки. Просто обратите внимание, что нет никаких разрывов, трещин, что нет нигде течи и так далее. К нам часто поступают жалобы по поводу установки фановой трубы, что очень высокие разветвления и очень тяжело потом установить оборудование. Обратите на это внимание, чтобы Вам потом не пришлось ремонтировать стояк, чтобы подключить к нему сантехнику.

Если же вам сдают квартиру с уже установленной сантехникой, обязательно проверьте, работают ли все краны, как установлена сантехника. Дело в том, что Ваша ответственность с момента приемки квартиры будет до первого ответвления от стояка. На начальном этапе проблемы могут возникать уже после этого ответвления, и если после приемки будет течь, доказать, что виноват застройщик, будет также сложно.

Что касается вентиляции, то для проверки можно взять листок бумаги и прислонить его к вентиляционному каналу, посмотреть, втягивается ли он, или же зажечь свечку и посмотреть, насколько идет тяга. Единственное, обращаю внимание на то, что окна нужно закрыть.

Также нужно обратить внимание на качество полов и стен – насколько они ровные, нет ли прогибов. Если у Вас есть отделка, то это проще заметить.

Если Вы не уверены в том, что сможете принять квартиру, то, конечно, стоит вызвать специалиста, который поможет Вам ее принять.

Все недоделки, которые Вы обнаружите, Вам нужно вписать в акт осмотра квартиры. Это нужно делать обязательно. Некоторые застройщики в своих договорах пишут, что на те недостатки, которые не были сразу замечены, потом уже нельзя просить устранить. Поэтому важно сразу вписать все недостатки. Если же Вы сразу что-то не заметили или же заметили недостатки при повторной приемке квартиры, то информацию об этом нужно оформить в письменной форме.

М. - То есть если какие-то недостатки обнаружились уже после подписания передаточного акта, о них можно заявить и потребовать устранения?

А.Г. - Да, можно потребовать. Но нужно обращать внимание, что все недостатки на производственные и эксплуатационные. К примеру, мы с Вами эксплуатировали обои, проносили мебель и сами их порвали. Поэтому после приемки квартиры доказать застройщику, что эксплуатационные недостатки возникли не по Вашей вине, сложно. Скрытые недостатки, связанные, к примеру, с неработающей электрикой, вентиляцией, то в дальнейшем Вы можете обратиться за гарантийным ремонтом. Просто пока Вы не приняли квартиру, застройщик заинтересован как можно быстрее отдать Вам квартиру, поэтому устранение недостатков происходит быстрее, чем по гарантийному ремонту. На оборудование обычно три года гарантии, на все остальное – пять лет.

М. - В какой срок обычно устраняют недостатки, выявленные во время осмотра?

А.Г. - Каких-то четких сроков нет, но на практике это чаще всего сроки от одной недели до месяца. Обычно в акте осмотра всегда прописывается срок устранения, и Ваш представители и представитель застройщика подписывает это. В последнее время участились случаи, когда представитель застройщика отказывается подписывать хоть какой-то акт осмотра квартиры. В этом случае Вам потребуется листок бумаги и ручка, чтобы составить акт самостоятельно. Если представитель застройщика откажется его принять и подписать, то Вы должны будете сразу поехать в офис застройщика, чтобы вручить этот акт осмотра. Если и это по какой-то причине не получается, нужно отправить один экземпляр акта застройщику заказным письмом с уведомлением и описью вложения, чтобы в дальнейшем, если возникнет спорная ситуация, Вы смогли сослаться на то, что Вы составляли акт и направляли его застройщику.

М. - Большое спасибо за ответы! 

• Автор: bsn.ru