Как купить квартиру на вторичном рынке?

Модератор - Тема сегодняшнего выпуска «Экспертного блица» - «Как купить квартиру на вторичном рынке?».  На вопросы ответит Елена Василевская – заместитель директора «Адвекс. Петроградское агентство». Елена Алексеевна, как лучше подбирать квартиры на вторичном рынке – самостоятельно или через агентства?

Елена Василевская – Я любому покупателю, желающему приобрести квартиру на вторичном рынке жилья, советую пользоваться услугами профессионального специалиста, потому что этапность  покупки жилья длительная. Первым этапом является выбор жилья, и уже здесь покупателя ждут большие сложности, связанные с тем, что для того, чтобы осуществить выбор, нужно обработать очень большой объем информации. Для того, чтобы грамотно приобрести объект, нужно в первую очередь оценить юридическую чистоту сделки потенциальную и принять решение о том, действительно ли выбранный объект, который нравится по своим товарным качествам, стоит покупки. Нужно понять, не ждут ли покупателя какие-то негативные факторы, влияющие на дальнейший процесс владения и пользования данным объектом, то есть нужно убедиться, что нет рисков претензии с чей-то стороны – со стороны нынешнего собственника или предыдущих владельцев этого объекта. Сделать это без помощи специалиста очень сложно. И само прохождение сделки требует правильного исполнения всех требований и формальностей, за которыми тоже нужно следить.

М. – Какие документы должны быть в наличии у продавца квартиры?

Е.В. – У продавца квартиры при совершении сделки должен быть достаточно большой пакет документов. В первую очередь должен быть на руках паспорт гражданина той страны, гражданство которой он имеет. Чаще всего это граждане РФ. Паспорт должен принадлежать надлежащему лицу, то есть необходимо убедиться, что Вы имеете дело с хозяином данной квартиры. Нужно обратить внимание на то, не просрочен ли данный паспорт, не подлежит ли замене в соответствии с возрастом, не находится ли он в ветхом состоянии.

Далее нужно попросить у собственника правоустанавливающие документы на объект – то есть те документы, на основании которых собственник приобрел права на владение этим объектом недвижимости. Основания для владения – это купля-продажа, дарение, мена, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, решение суда, договор долевого участия и так далее. Нужно внимательно прочитать эти документы – из них частично понятна история объекта, данные о предшествующей сделке, можно позадавать какие-то дополнительные вопросы, затребовать дополнительные документы.  Также важным документом является кадастровый паспорт этого объекта, форма 9 (это справка о регистрации, по которой видно, какие лица зарегистрированы в данном объекте. Есть также форма 12, которая содержит сведения о наличии в данном объекте лиц так называемых категорий риска, то есть снятых с регистрационного учета (находящихся в местах лишения свободы, в армии, в психоневрологических диспансерах и др.).

Ну и самый важный документ, на мой взгляд, это выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество), потому что именно она дает самую достоверную информацию о правообладателе, в ней будет указаны фамилия, имя, отчество собственника или название юридического лица – собственника. В выписке также будут прописаны все имеющиеся на данный момент ограничения и обременения по данному объекту. Выписка из ЕГРП в жестком смысле действительна только один день, поэтому я бы советовала всем покупателям заказывать такую выписку на стадии принятия решения о покупке объекта и непосредственно перед совершением сделки. Тем более сейчас онлайн-ресурсы позволяют получить такую информацию в течение дня. Все это даст более или менее полную картинку по объекту.

Дальше в зависимости от ситуации могут быть нужны дополнительные документы. Например, если в числе собственников объекта есть несовершеннолетний, то потребуется письменное разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение этого объекта. Иные дополнительные бумаги тоже могут быть нужны.

М. – Что обязательно должно быть прописано в договоре купли-продажи?

Е.В. – В договоре купли-продажи регламентируется весь порядок отношений между покупателем и продавцом, весь объем письменных договоренностей между ними. Одними из самых важных пунктов являются описания участников сделки со всеми паспортными данными (датой, местом рождения, датой выдачи паспорта). Дальше подробно описывается предмет договора – точный адрес объекта, его краткое описание, общий метраж и этаж расположения. Далее указывается цена в пункте оценки сделки, если сделка возмездная. Потом следует описание характера расчетов между сторонами, то есть как и при каких условиях передаются денежные средства от покупателя к продавцу и что считается полной оплатой договора. Затем указываются все существенные обязательства сторон друг перед другом. Обязательство покупателя – оплатить, продавца – снятие с регистрационного учета самого продавца и членов его семьи, сроки снятия с регистрации. Следующее обязательство – это освобождение объекта и передача его покупателю, указывается срок передачи. Естественно пишутся основные пункты законодательства – о том, что ответственность за сохранность объекта наступает с момента полной передачи объекта покупателю. В последнее время очень важным стал пункт договора, который свидетельствует о том, что продавец отчуждает объект не будучи в состоянии банкротства (в связи с изменением законодательства и угрозой того, что продавец может распорядиться своим имуществом под угрозой банкротства). Вариации договоров естественно зависят от обстоятельств сделки и от автора-составителя. Поэтому совет – обращаться к нотариусам, тем более сейчас большинство сделок и так подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

М. – До недавнего времени на вторичном рынке средние цены снижались. Что происходит сейчас? Уместен ли торг с продавцом квартиры?

Е.В. – На сегодня активность рынка такова, что тенденция к снижению все равно сохраняется, хотя это выражается в торге во время переговоров продавца и покупателя. С продавцом как раз торговаться уместно, потому что цены рекламной экспозиции существенно не снижаются, кроме, пожалуй, тех случаев, когда продавец очень сильно торопится с продажей. Таких объектов меньшинство. Большинство продавцов естественно настаивают на том, чтобы получить максимум денежных средств, поэтому с ними бывает трудно торговаться и сейчас. Но торговаться с теми, кто имеет сроки реализации более ограниченные не только возможно, но и уместно.

М. – Как лучше осуществлять расчеты по сделкам – через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса?

Е.В. – Как правило, выбор порядка расчетов предоставляется продающей стороне. Продавец в такой ситуации в первую очередь обращает внимание на безопасность и удобство расчетов. После многих негативных событий, связанных с безопасностью расчетов через сейфы, многие продавцы выбирают депозит нотариуса. На данный момент это вполне удобный порядок расчетов и, кстати, менее дорогой, чем многие банковские сейфы. Но если смотреть в целом, в процентном отношении, частоту применения разных расчетов, то чаще всего выбирается банковская ячейка. В первую очередь из-за того, что расчеты через аккредитив и через депозит нотариуса возможны преимущественно в сделках прямых, где нет цепочек объектов, хотя через депозит нотариуса можно рассчитать любую цепочку, но пока еще эта услуга применяется не так активно, хотя я многим участника сделки это советую. Естественно расчеты через депозит нотариуса и банковский аккредитив предполагают соответствие цен в договоре реальным денежным суммам расчетов. Через сейфинг обычно расплачиваются те, у кого есть некоторые разночтения между цифрой в договоре и реальной суммой сделки. 

• Автор: bsn.ru