Советы нотариуса: семейное право

Первый выпуск передачи «Советы нотариуса», в которой нотариус Алексей Комаров отвечает на актуальные вопросы, связанные с недвижимостью. 

Ведущая - Добрый день, друзья! У нас в гостях Алексей Комаров, нотариус Санкт-Петербурга. За время наших передач поступило много вопросов от граждан. Сегодня мы решили рассмотреть вопросы по Семейному праву.

Первый вопрос от Юлии звучит так: нужен ли брачный договор при покупке недвижимости, если муж уже дал согласие на покупку жилья? У меня российское гражданство, у мужа - киргизское.

Алексей Комаров - В этом случае не нужно специально заключать брачный договор. Согласия на покупку недвижимости вполне достаточно. Если подробнее отвечать на этот вопрос, то в соответствии с Семейным законодательством, стороны вправе использовать существующий законный режим приобретения объектов недвижимости в собственность. Тогда, в соответствии со статьёй 33, 34 Семейного кодекса, при условии, что супруг/супруга даёт согласие на приобретение недвижимости такое имущество поступает в их общую совместную собственность. Если брачным договором не установлен иной режим, допустим - раздельный - где каждый супруг в браке, приобретая жильё за свой счёт, будет им обладать по праву в период брака, так и в случае его расторжения.

Вне зависимости от того, что у супруга киргизское гражданство, брачный договор заключать специально не нужно, можно обойтись нотариально заверенным согласием на покупку супругой такой недвижимости. Это согласие, в соответствии с правилами Семейного кодекса, гласит, что имущество купленное а период брака, будет считаться их совместной собственностью. Ещё раз хочу обратить внимание, если между ними не заключен брачный договор.

В. - Понятно. Следующий вопрос задает Марат:  «Я намерен продать квартиру, но на жилплощади кроме меня прописан несовершеннолетний сын, который после развода живет с матерью. Бывшая жена выписывать ребенка не хочет. Какие у меня есть варианты, и что делать?»

А. К. - У Марата сложная ситуация. 292 статья Гражданского кодекса говорит, что с одной стороны, бывшие члены семьи (супруги уже развелись) теряют право проживания и регистрационного учёта с момента отчуждения объекта собственности третьему лицу. С другой стороны, есть постановление Конституционного суда, которое говорит – что если в результате продажи объекта недвижимости, в котором зарегистрирован несовершеннолетний ребёнок, по требованию заинтересованных лиц (в данном случае может выступать мать) суд может оставить за ребёнком право проживания в квартире, даже, несмотря на то, что собственник недвижимости меняется. Ребёнок (в лице законного представителя) вправе требовать от родителей обеспечение жилплощадью, местом для проживания.

В этом случае Марату можно посоветовать договориться с мамой ребёнка и обеспечить сына другим пригодным жильем для проживания, что он в общем то и обязан сделать. После этого перерегистрировать ребенка в новое жильё (купить ему долю или комнату, либо зарегистрировать к ближайшему родственнику, предоставляя ему при этом право там проживать), и тогда можно продавать своё жильё. В противном случае, может возникнуть ситуация, когда новый собственник приобретёт такое жильё с обременением в лице несовершеннолетнего ребенка с правом постоянного проживания.

В.- Спасибо за развернутый ответ. Следующий вопрос задает Максим: «Собираюсь оформить ипотеку под строительство жилого дома. Состою в браке. Участок получен в дар от родственника. Все платежи планирую вносить сам. Есть ли способ обезопасить себя от раздела дома в случае развода, не составляя при этом брачный договор?»

А.К. - Изменить законный порядок приобретения обще-совместной собственности возможно только при заключении брачного договора. Если Максим не хочет его заключать, тогда ему придётся документально подтверждать в суде, что денежные средства на строительство этого дома были получены им, предположим, по договору займа или целевым способом по договору дарения от его родителей. Нужно будет доказывать в суде, что они (денежные средства) не возникли в результате совместного труда и заработка семьи. Такие моменты спорны в суде, доказать их непросто. В этих случаях советую заключать брачный договор, это самый правильный вариант решения вопроса.

В. - Такой вопрос задает Наталья: «Когда переходит право собственности в совместную, если на момент заключения договора ДДУ по приобретению квартиры, брак не оформлен, а квартира приобретается в ипотеку? Заёмщик - один из будущих супругов. Заключение брака планируется между заключением ДДУ и оформлением квартиры в собственность. Как я понимаю, жилье автоматически становится собственностью одного из супругов до барака при регистрации права собственности по 214-ФЗ».

А. К. - В договоре о долевом участии нужно определять два момента. Первый, заключение договора о долевом участии в строительстве. Он определяется датой регистрации договора в Росреестре. Второй, когда этот договор считается исполненным, нет больше никаких обязательств у сторон. Он возникает в момент или после подписания акта приёма-передачи объекта.

Если переход права собственности возникает в момент брака, то по общему правилу такое имущество считается обще-совместным, в равных долях по 1/2 доли каждому. Изменить общий порядок возможно во внесудебном порядке, заключая брачный договор, либо в судебном порядке, если супруг будет предъявлять претензии ко второй стороне, заключавшей этот договор. Титульному собственнику придётся доказывать в суде, что денежные средства были выплачены, например, до момента заключения брака. На таком основании суд — это имущество из обще-совместного выделит.

Повторяю, если нет доброй воли супруга, произвести такое деление путём заключения соглашения о разделе имущества то необходимо обращаться в суд.

В. - Исходя из сути заданных вопросов, какие рекомендации Вы можете дать нашим слушателям?

А.К.- Во-первых, не бояться заключать брачный договор, и делать это вовремя. Не надо изобретать ничего нового, есть поименованная форма - брачный договор, указанный в Семейном кодексе. Такой договор подлежит обязательному нотариальному заверению. Этой конструкцией нужно пользоваться.

Вторая конструкция - это соглашение о разделе имущества между супругами. Разница таких форм (сделок) заключается в том, что брачный договор можно заключить до брака и в его период, а соглашение - только в период супружеской жизни (или после расторжения брака). Второй (соглашение о разделе имущества) касается только того имущества, которое было приобретено до момента подписания такого соглашения. Нельзя спроецировать (соглашение о разделе имущества), как в брачном договоре, в отношении будущего имущества.

Оба вида сделок совершено адекватные, можно прописать разные условия, которые, так или иначе, хотят регулировать стороны. Поэтому, советую приходить к нотариусу и заключать поименованные сделки, предусмотренные Семейным кодексом.

В. - Алексей Викторович, благодарю Вас за содержательные ответы.

Если у вас есть вопросы к нотариусу по теме, отправляйте их по адресу: info@notarykomarov.ru 

• Автор: bsn.ru