Советы нотариуса: сделки с обязательным нотариальным удостоверением

В этом выпуске на вопросы отвечает президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко.

Ведущая - Добрый день! Тема сегодняшнего выпуска – «Сделки с обязательным нотариальным удостоверением». На вопросы посетителей сайта BSN.ru отвечает Петр Васильевич Герасименко, президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга. Первый вопрос связан с тем, что в конце 2015 года вступили в силу положения 391-ФЗ, где установлен ряд дополнительных сделок, которые требуют обязательного нотариального удостоверения. К ним теперь относятся соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака; сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу; сделки по продаже земельной доли и др. В связи с этим Олег спрашивает: «Все ли сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению или есть исключения?»

Петр Герасименко: - Спасибо за вопрос, исключения есть. Исключения касаются дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество – при дарении не требуется нотариального удостоверения сделки. Также не требуется нотариального удостоверения сделки, если  доля в недвижимом имуществе отчуждается сособственнику в этом же имуществе. В этом случае сделка нотариального удостоверения не требует, но я рекомендую такие сделки все равно совершать в нотариальной форме.

В. - Почему?

П.Г.- В целях защиты прав и законных интересов всех лиц. В том числе, скажем, при договоре дарения нотариус не забудет указать в договоре, что дарение произведено между ближайшими родственниками, и в этом случае не возникнет лишних вопросов у налоговых органов, не потребуется дополнительных доказываний, что сделка совершена между близкими родственниками. А что это означает для сторон? Это означает, что ближайший родственник не платит налог на имущество, переходящее в порядке дарения, в размере 13% от кадастровой стоимости, которая сегодня практически равна рыночной.

  В. - Следующий вопрос задает Елена: «Если продаем паркинг, то продажа будет только в нотариальной форме?»

П.Г. - Да, при отчуждении доли в паркинге сделка подлежит нотариальному удостоверению, если идет речь о продаже. Возможно также дарение, но нужно иметь в виду, что такая сделка по сути является притворной. Но опять же одаряемый будет платить налог на имущество, переходящее в порядке дарения. А сделки по продаже паркинга действительно на сегодняшний день подлежат нотариальному удостоверению.

В. - Екатерина спрашивает: «Если сособственник отказывается давать нотариальное согласие на продажу, есть ли возможность продать долю без этого согласия?»

П.Г. - В этом случае необходимо лицу, которое предполагает продать свою долю в праве, обратиться к нотариусу с просьбой направить в адрес других сособственников уведомления о предстоящей продаже. В этом уведомлении будет указана стоимость имущества, условия. Нотариус отправляет в адрес сособственников такие уведомления, ожидает месяц, и в случае, если сособственник никак не отреагировал, возможно сделать продажу.

В. - Спасибо за ответ. Ольга интересуется: «При отчуждении долей в праве собственности на квартиру постороннему лицу как изменяется процедура уведомления сособственников, оформления свидетельств? И как это повлияет на стоимость оформления?»

П.Г. - Ничего не изменилось в связи с введением новых норм. Как и ранее, отправляются уведомления нотариусом. Стоимость сделки увеличивается, потому что она теперь подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поэтому сейчас избежать обращения к нотариусу невозможно. Если это будет продажа, то действительно будут дополнительные расходы. Подобные уведомления/извещения стоят порядка 1000 – 1500 рублей по каждому сособственнику.

В. - Валентина задает вопрос: «Я продаю свою квартиру. У меня двое несовершеннолетних детей. Есть покупатель с ипотекой. Можем ли провести сделку в простой письменной форме или обязательно проводить на сегодня только у нотариуса?»

П.Г. - Нет, сегодня эта сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. При отчуждении долей в праве собственности несовершеннолетних требуется обязательное нотариальное удостоверение этой сделки. Это сделано для дополнительной защиты прав несовершеннолетних. Надо отметить, что муниципальные органы, органы опеки и попечительства сейчас работают хорошо, но, к сожалению, известны факты, когда на такие сделки, совершаемые в простой письменной форме, предоставлялись подложные документы со стороны органов опеки. Нотариус это все проверяет, устанавливает, и опасность ненадлежащей сделки практически равна нулю.

В. - Вероника спрашивает:  «Какой сейчас процент госпошлины по сделке?»

П.Г. - Процент госпошлины значительно уменьшился. Для сделок, которые не подлежат обязательному нотариальному удостоверению, установлена регрессивная шкала, по которой при стоимости сделки до 1 млн рублей стороны платят 0,4% от стоимости сделки плюс 3 тыс. рублей. При сумме сделки от 1 до 10 млн рублей – 0,2% от суммы, превышающей 1 млн рублей, плюс 7 тыс. рублей. Для сделок, которые подлежат обязательной нотариальной форме (сделки с долями, при отчуждении долей несовершеннолетних), тариф составляет 0,5% от суммы договора, но при этом сумма  пошлины не может быть более 20 тысяч рублей. И принято пока еще неофициальное решение о том, что в этом случае нотариусы не предполагают взыскивать за услуги правового и технического характера. Причем предполагается, что это будет по всей России.

В. - Светлана интересуется: «В последнее время кадастровая стоимость объектов значительно превышает рыночную. При обязательном заверении нотариальной сделки нотариусы умышленно берут госпошлину с большей стоимости. Что с этим делать?»

П.Г. - Нотариус не умышленно берет, а действует в рамках закона. Там указано, что если стоимость, установленная сторонами, меньше кадастровой стоимости или меньше рыночной, тариф взыскивается от большей стоимости. Причем если будет указана стоимость выше кадастровой, то тариф тоже будет браться с большей стоимости. То есть тариф в силу закона, в силу налогового кодекса взыскивается со стоимости большей, которая указана в договоре.

В. - Петр Васильевич, некоторые участники рынка считают, что расширение перечня сделок с обязательным нотариальным удостоверением удорожит сделки, но не обеспечит их безопасность. Каково Ваше мнение об этом нововведении, как оно повлияет на рынок?

П.Г.- На второй вопрос могу сказать, что нововведение безусловно сделает сделки более безопасными. Нотариус как раз продает юридическую безопасность, гарантирует чистоту сделки как своими знаниями и опытом, изучением документов, подготовкой проектов документов, так и полной материальной ответственностью по всем сделкам и действиям, которые нотариус совершает. Более того, если до недавнего времени нотариус нес персональную ответственность – самостоятельно нес ответственность, застраховав свою деятельность, отвечал своим имуществом, то с этого года еще существует коллективная ответственность всех нотариусов РФ. То есть создан некий фонд, из которого в случае, если будет действиями нотариуса нанесен ущерб, будет возмещаться этот ущерб.

Действительно может идти речь о некоем повышении расходов по сделкам, на оплату тарифа нотариуса, но это оплата вашей безопасности по сделке, это дополнительное страхование сделки. Поверьте, эти расходы оправдывают себя. И, повторюсь, шкала установлена регрессивная, еще более снижен тариф нотариуса, определены максимальные пределы при его взыскании, поэтому расходы я считаю приемлемыми.

В. - Какие в среднем могут быть расходы на удостоверение сделки?

П.Г. - От 10 до 30 тыс. рублей, если сделка не подлежит нотариальному удостоверению. И от 5 до 20 тысяч рублей, если сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

В. - Петр Васильевич, спасибо за ответы. Спасибо за внимание.

• Автор: bsn.ru