4875 0
Советы нотариуса: налогообложение по договору мены недвижимости (ч. 1)
Выпуск передачи «Советы нотариуса».
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые слушатели! Сегодня в нашей передаче «Советы нотариуса» мы рассмотрим тему «Договор мены» и ряд вопросов, касающихся налогообложения по договору мены. И в этом нам поможет нотариус Санкт-Петербурга Алексей Викторович Комаров.
Алексей Викторович, прежде всего, хотелось бы понять, что такое договор мены.
Алексей Комаров: Договор мены, в общем-то, на самом деле понять не сложно из самого названия. В данном случае одно имущество обменивается на другое, один товар обменивается на другой. Если посмотреть на договор купли-продажи, то по договору купли-продажи имущество или вещь меняется на деньги, такой обмен получается, а по договору мены один товар меняется на другой товар, одна квартира меняется на другую квартиру, или дом меняется на квартиру. Применительно к нашему случаю это наиболее распространенные варианты договора мены.
В.: Какие виды договоры мены существуют в практике?
А.К.: В практике вообще, надо сказать, мена – нечастое явление, потому что все-таки найти две стороны, условно говоря, как мы называем, менщика одной стороны и менщика второй стороны, которым бы понравились квартиры друг друга или комнаты, и они бы захотели их обменять, то это всё-таки экзотика и редкость, поэтому в общей сложности, наверное, на 100 сделок купли-продажи недвижимости получается одна мена недвижимости, это, во-первых. Во-вторых, всё-таки надо сказать, что мена имеет специфические моменты законодательного регулирования. В частности, я не зря указал, когда говорил о сущности договора мены, то, что по мене товар меняется на другой товар, поэтому, например, заключить договор мены квартиры на услугу по строительству загородного дома нельзя, заключить договор мены комнаты на право требования по договору долевого строительства тоже нельзя. Для того чтобы у нас был договор мены, который мы могли бы с Вами заключить, нам нужен товар, я имею ввиду его в конечном виде, то есть должна быть определенная вещь, вещь, права на которую уже зарегистрированы.
В.: Давайте тогда перейдем уже к налогообложению.
А.К.: Вы знаете, до налогообложения еще несколько моментов хотел бы уточнить. Первый момент, связанный с некой спецификой заключения договора мены и в чем эта специфика заключается. Например, на практике нередко стоит вопрос, связанный с преимущественным правом покупки других сособственников на долю, которая меняется. Например, у нас есть трехкомнатная квартира, все комнаты принадлежат разным собственникам, и один собственник решил обменять свою комнату на какой-то загородный дом, который ему понравился. И в этом случае возникает вопрос: нужно ли брать отказы от преимущественного права от других сособственников? Законом такое вроде правило установлено. Здесь на самом деле достаточно много на практике баталий и споров получается. И в законе тоже однозначного ответа на этот вопрос найти нельзя, потому что 250 статья ГК, которая как раз говорит о преимущественном праве покупки, как раз устанавливает, что необходимо истребовать отказ, предположим, от преимущественного права покупки других сособственников в случае продаж, то есть прямо указано основание сделки, и это продажа. Но мена – это же не продажа, но, в общем и целом, при нотариальном удостоверении договора мены мы всегда истребуем отказ остальных сособственников, потому что, скорее всего, регистрирующий орган сделку без отказа, без согласия сособственников не пропустит. Такой переход права собственности по мене не произойдет. Это первый момент.
Второй момент хотел бы пояснить, связанный с согласием супруга на заключение договора мены. Если, например, мы с Вами меняемся: я свою квартиру меняю на Вашу, а Вы, соответственно, свою на мою меняете, возникает вопрос: а нужно ли согласие супругов, если я свою квартиру приобрёл по возмездной сделке и нахожусь в браке. Тот же самый вопрос у Вас возникает, хотя вроде бы мы с Вами фактически не продаем имущество, а просто меняем одно, условно говоря, на другое. На практике, на самом деле, разные мнения есть. Бывает, агенты спорят, говорят, что согласие супругов не нужно. Я хотел бы отметить, что согласие супругов нужно истребовать, потому что 35 статья Семейного кодекса прямо говорит о том, что при заключении сделки на распоряжение имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, то есть это прямой ответ на вопрос, который здесь появляется.
Еще момент, который я хотел по поводу мены сказать, последнее, наверное, это момент, связанный с качеством товара. Если мы посмотрим на норму, которая регулирует договор купли-продажи, 475-ю статью Гражданского кодекса, то она как раз говорит о том, что если вы купили товар, квартиру, но квартира оказалась некачественной. Например, трещины какие-то в стенах есть, или какие-то проводки сделаны не в соответствии с правилами проведения таких работ, и в дальнейшем теоретически и практически может быть какая-то угроза повреждения имущества и т.д. Закон говорит о том, что в случае если товар, проданный покупателю, некачественный, я имею право в соответствие с буквой закона выбрать удобный для себя способ компенсации. И этот способ компенсации относится, например, к уменьшению стоимости квартиры, которую я купил за миллион, а в квартире трещина. Мне, для того, чтобы трещину заделать нужно 200 тысяч рублей, поэтому я Вам не доплачу, предположим, 200 тысяч, и оставлю их у себя, или Вы мне верните 200 тысяч. Или, например, могу сам заделать трещину и предъявить иск о возмещении понесенных убытков. Или могу Вас попросить, чтобы Вы своими силами заделали. Вот такие три очевидных способа закон предусматривает. В договоре мены, к сожалению, если Вы поменялись без доплаты, то правило о качестве товара, работать не будет. Потребовать компенсацию в плане уменьшения стоимости с продавца или с менщика Вы не сможете. Это такой нюанс по сравнению с договором купли-продажи, который на практике на самом деле нередко случается, его стороны почему-то в этом путаются. В этом смысле мена хуже договора купли-продажи.
В.: Перейдем тогда к налогообложению. По налогообложению скажите, пожалуйста, какие виды налогов могут возникать при приобретении недвижимости по договору мены.
А.К.: Если вы приобретаете недвижимость, то у вас никаких налогов не возникает. У вас возникает налог на доходы, если вы продаете объект. Вы уходите в деньги, условно говоря. Поэтому общее правило здесь такое. Нет, налог не платится при покупке, потому что имеется ввиду, что вы должны заплатить с тех денег, на которые вы покупаете эту квартиру, поэтому с покупки вы будете платить только налог текущий (от кадастровой стоимости, по-моему, сейчас рассчитывается) просто за обладание указанным объектом недвижимости.
Если вы продаете объект недвижимости, то тут разные существуют правила налогообложения, но главное, что я хочу сказать в ответе на ваш вопрос, это прояснить и донести до вас и до слушателей позицию налоговой службы. И сводится она к чему: в договоре мены она не видит ничего специфического, ничего сугубо «менного», скажем так. Налоговая, рассматривая договор мены, видит два договора купли-продажи. Исходя из этого, исходит расчет налогообложения для каждого менщика. Например, мы с Вами меняемся, я меняю свою квартиру, вы – свою. Дальше мы смотрим, когда была мною куплена квартира, по какому основанию я эту квартиру приобрел или в наследство получил или по договору дарения и т.д. Дальше мы, исходя из этого, смотрим, возникает ли у меня налог 13%подоходный в результате продажи Вам этой квартиры или мены этой квартиры. То же самое и с Вашей стороны. И общее правило о налогообложении, о налоговом вычете, расходы минус доходы либо вычет в один миллион рублей (это я имею в виду с точки зрения продавца), также для покупателя вычет в два миллиона рублей или в три миллиона рублей, если используются кредитные денежные средства – здесь всё это в общем применимо. Мне кажется, что можно в качестве примера разобрать какой-то вариант мены с разными условиями, титулами собственности каждого менщика и посмотреть, посчитать, чтобы это было более понятно. Но в целом это выглядит так: мы с вами берем два договора купли-продажи, и по этим двум договорам купли-продажи мы с вами оцениваем мену с точки зрения налогообложения.