Советы нотариуса: налогообложение по договору мены недвижимости (ч. 2)

Ведущая: Здравствуйте! Сегодня в нашей передаче «Советы нотариуса» мы с Вами разберем порядок налогообложения по договору мены. Но прежде чем перейти к расчету налоговой базы и собственно самого налога нам хотелось бы разобрать некоторые моменты, для того чтобы Вам было понятнее, как налог рассчитывается. И в этом нам как всегда поможет нотариус Санкт-Петербурга, Алексей Викторович Комаров.  Как мы знаем до 1 января 2016 года, до вступления в силу изменений к Налоговому кодексу, был немного другой порядок налогообложения, что касается налоговой базы, а также минимального предельного срока владения имуществом. Давайте разберемся, что изменилось с этого момента?

А.К.: Изменилось много что. Изменилось кардинально. 382-ой федеральный закон, если мне память не изменяет, внес изменения в ст. 217 Налогового кодекса и изменил порядок расчета налога, подлежащего к оплате в случае продажи объекта недвижимости. До 1 января 2016 года ситуация с расчетом налога была намного проще, чем стала теперь. Что имеется в виду: раньше, то есть до 1 января 2016 года, если я приобрел объект недвижимости, предположим квартиру, и этой квартирой провладел три года с момента приобретения, и после этого я эту квартиру продам, вне зависимости от того, за какую цену я эту квартиру продам, я ничего платить не должен, никаких деклараций подавать не нужно. Если я провладел объектом менее трех лет, значит, я плачу 13%-ный налог с дохода, с выгоды, которую я получил при продаже этого объекта. После 1 января 2016 года ситуация изменилась: ввели один новый критерий, который называется поправочный коэффициент от кадастровой стоимости, от которой теперь будет рассчитываться налог. Изменили порядок минимального срока, после которого надо было платить налог, раньше было три года, как я говорил. Теперь он стал три года или пять лет, в зависимости от того, на каком основании Вам принадлежит объект недвижимости, который Вы приобрели. Процент подоходного дохода остался неизменным - 13%. По большому счету это всё, что нового добавилось.

В.: Какие основания поменялись: если раньше не важно было, на каком основании я получила эту недвижимость, то сейчас какая ситуация? Если я унаследовала или приватизировала квартиру, а потом продала, если я когда-то купила, а теперь продаю?

А.К.: Предусмотрено три основания. Первое – если квартира была приобретена по договору дарения от члена семьи или близкого родственника. Второе - объект недвижимости был получен по договору пожизненного содержания с иждивением, третье - по приватизации. В этих случаях действует срок владения три года, по истечении которого при продаже объекта за любую стоимость Вы налог оплачивать не будете никакой, подоходного налога в размере 13% у Вас не будет. В остальных случаях установлен срок в размере пяти лет владения недвижимостью. Если Вы купили, начиная с 1 января 2016 года по договору купли-продажи, для того, чтобы продать квартиру за любую стоимость и не платить с этого никакого подоходного налога, Вам нужно будет подождать пять лет с момента приобретения.

В.: Скажите, пожалуйста, если я купила квартиру в 2013 году и продаю в этом году, как на мне отразятся эти изменения, по какому законодательству я буду платить налог - по старому или по новому?

А.К.: Вот как раз в 382-ФЗ, который и ввел эти изменения в Налоговый кодекс, указано, что не имеет закон обратной силы к тому имуществу, которое было приобретено до 1 января 2016 года. Поэтому приобретая объект в 2013 году, в 2014, в 2015 и вплоть до 2016 года, Вы будете рассчитываться по той старой системе налогообложения, которая существовала до момента тех изменений, о которых мы говорим. Иными словами, если Вы в 2013 году купили и через три года продали, Вы не будете платить никакого подоходного налога, вне зависимости, за какую сумму Вы этот объект продаете.

В.: То есть для меня сохраняется предельный размер владения имуществом 3 года?

А.К.: Да, после трех лет Вы налог не платите, вне зависимости на каком основании Вы объект приобрели.

В.: Скажите, пожалуйста, какие существуют льготы для налога на доход физических лиц? Какие имущественные вычеты есть? Есть ли какие-то изменения в законодательстве?

А.К.: Имущественные вычеты можно и нужно использовать в ситуации, когда Вы продаете объект недвижимости, до, как Вы говорите, минимального предельного срока владения. Если я владею квартирой менее трех лет и хочу эту квартиру продать, то в этом случае мне есть смысл прибегнуть к вопросу, связанному с имущественным вычетом, если я, конечно, продаю объект недвижимости не по той же цене, что и цена покупки, а продаю по другой цене и получаю доход определённый. Вот пример ситуации: год назад купил я объект недвижимости, до 2016 года, чтобы нам не усложнять ситуацию, купил за миллион, продаю за три. Получается 2 миллиона рублей – мой доход, с него я должен заплатить 13%, 260 тысяч рублей. Как мне можно уменьшить налогооблагаемую базу? Я могу взять вычет в 1 миллион рублей, но мне нет смысла брать, так как я купил объект недвижимости за миллион. Если я как в примере, приобрел за миллион, то я могу лишь увеличить миллион, если у меня получится, посмотрев на расходы, которые я понес в связи с приобретением. Расходы могут быть выражены либо в договоре (но в договоре у меня и так 1 миллион рублей), либо расходы, которые я понес, связанные со строительством, с какими-то отделочными работами той квартиры или того жилого дома, которые я продаю. Но там тоже есть свои определенные нюансы: в договоре по приобретению такого дома должно быть указано, что Вы приобретали его без отделки, иначе налоговая не примет в расчет вот эти деньги, которые я потратил на строительство, на отделочные работы этого объекта недвижимости. Это для продавца.

Для покупателя существует два налоговых вычета: 2 миллиона и 3 миллиона рублей. 2 миллиона рублей сводятся к вопросу, связанному с уменьшением налогооблагаемой базы. Один раз дается возможность это сделать для налогоплательщика. Если я приобретаю объект, предположим, за 5 миллионов рублей и это делаю впервые, то я могу на сумму налогов, которые я оплачивал, 260 тысяч рублей, уменьшить свою налогооблагаемую базу. Если я приобретаю квартиру с использованием кредитных денежных средств, я могу еще дополнительно 3 миллиона рублей в счет оплаты процентов за использование кредитных денежных средств точно так же потратить. Если я приобретаю объект недвижимости за 5 миллионов рублей, то максимальный налоговый вычет будет составлять 650 тысяч рублей. Эти 650 тысяч я могу списывать с того дохода, которые я получаю, со своей заработной платы. Вот эти основные инструменты были, и они же остались сейчас: 1 миллион для продавца, 2 миллиона и 3 миллиона для покупателя.

В.: Алексей Викторович, скажите, пожалуйста, а имущественный вычет и ставка по налогу как-то отличается для нерезидентов?

А.К.: Сначала нужно понять, кто такой резидент, кто нерезидент. По налоговому кодексу налоговый нерезидент - это тот, кто проживает в стране менее 183 календарных дней в году, если вы проживаете менее этого срока на территории Российской Федерации, Вы являетесь нерезидентом. Если вы являетесь нерезидентом, то Вы будете уплачивать налог не 13% подоходный налог с продажи объекта, а 30%. И при этом никакие имущественные вычеты, о которых мы с вами говорили, работать не будут. Имущественные вычеты только для тех, кто является налоговым резидентом в нашей стране. Это нужно учитывать, потому что часто бывают сделки, когда по доверенности продают, без продавца, объект недвижимости, а сам продавец уже длительное время проживает за пределами Российской Федерации. Этот нюанс нужно учитывать, ведь налог получается достаточно приличный.

В.: Согласна с Вами, прилично. Я думаю, мы уже разобрались во вспомогательных ситуациях, для того чтобы нам посчитать конкретный налог. Однако мы уже из эфирного времени немножко вышли, поэтому конкретные ситуации по расчету налога по договору мены мы рассмотрим уже в следующей передаче. Спасибо большое, уважаемые зрители, за внимание. До новых встреч!

• Автор: bsn.ru