Советы нотариуса: налогообложение по договору ренты (ч.2)

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня, как и обещали, в нашей передаче «Советы нотариуса» мы продолжим разбирать вопросы, касающиеся налогообложения сторон договора ренты. Алексей Викторович, скажите, если получатель ренты получил доход в виде выкупной стоимости недвижимого имущества, то есть в случае если договор ренты был платный, имущество, недвижимость оплачивалось?

Алексей Комаров: По договору ренты передать имущество можно как бесплатно, так и за плату. Здесь не нужно путаться, есть два вида оплаты: первая оплата за то, что я, как получатель ренты, расстаюсь со своим имуществом, и вы, как плательщик ренты, в собственность это имущество приобретаете, это один единоразовый платеж, который может быть, а может и не быть условлен в договоре; второй платеж, условно говоря, систематический – то, что я вам оплачиваю в связи с заключением договора ренты. Когда мы говорим об оплате налога с разового платежа, то в данном случае применяются правила о договоре купли-продажи. Я могу в этом случае произвести расчет налога к уплате. То есть если я приобрел имущество как получатель ренты, по договору купли-продажи, я его приобрел за 5 млн рублей, и я вам передаю это имущество как плательщику ренты за 3 млн рублей в собственность, а потом вы мне платите какие-то определённые ежемесячные платежи, то я эту сумму в 3 млн рублей, при условии, что я владею этим имуществом менее 3 лет, могу зачесть как доходы минус расходы, которые я понес при приобретении данного объекта. Здесь правила такие же, как в случае с договором купли-продажи, мены. То есть я с этих 3 млн рублей налог платить не должен, поскольку я в свое время купил за 5 млн.

В.: В данном случае для расчета получатель ренты может использовать, например, вычеты имущественные?

А.К.: Может, конечно, он может использовать вычет в 1 млн либо он может использовать правило доходы минус расходы. Применительно к той ситуации, которую я вам сейчас рассказывал, здесь мы использовали правило доходы минус расходы, поскольку расходы приобретателя ренты на приобретение недвижимости были значительными, в размере 5 млн рублей, и поэтому пользоваться миллионом рублей не было никакого смысла. Если бы я приобрел объект недвижимости за 800 тысяч рублей, но при этом реализовал его вам за 3 млн рублей, то мне логично использовать вычет в 1 млн рублей, разницу в 200 тысяч рублей я бы покрыл. Логика приблизительно такая.

{article_link 223}

В.: Алексей Викторович, а сам плательщик ренты должен платить налог или нет?

А.К.: Плательщик ренты не оплачивает налог, он уже оплатил налог с той суммы ежемесячных предоставлений, которые он делает. Условно говоря, он получил доход в денежной форме, с этого дохода он заплатил налог, и далее оплачивает сумму получателю ренты, поэтому здесь налога не может быть. С той части денег, которую он оплачивает как разовый платеж, то, о чем мы с вами говорили, предположим, 3 млн рублей, я налог платить не должен, я с денег, которые предоставляю, уже налог оплатил.

В.: Например, вопрос из жизни. В августе 2013 года был произведен выкуп ренты по договору пожизненного содержания. Право собственности было оформлено в октябре 2013 года. Планируется продать квартиру в сентябре 2016 года. Нужно ли будет физическому лицу платить налог?

А.К.: Здесь нужно понимать следующее. Есть первоначальный платеж при заключении договора ренты, есть систематические платежи, а дальше у меня есть возможность выкупить ренту, то есть заплатить определенную сумму и прекратить обязанности по оплате текущих платежей, и тем самым прекратить, так сказать обременение на имущество, которое мне, как плательщику ренты, перешло. В этом случае, если мы это имеем в виду под выкупом ренты, у нас действуют общие правила: исчисляются 3 года предельного срока владения или 5 лет владения, в зависимости от того, когда имущество было приобретено. Если до 2016 года, как в вашем случае, то действует срок 3 года с момента внесения записи в реестр о собственности. Если я купил недвижимость по договору ренты в 2013 году, значит, я стал собственником в 2013 году. От этого момента мы отсчитываем 3 года, если мы уже три года владеем этим объектом на праве собственности, то после этого я могу отчуждать этот объект недвижимости и никакой налог мне платить не нужно.

В.: Получается, физическому лицу не хватает буквально месяца, т.е. право собственности оформлено в октябре 2013-го, а планирует продать в сентябре 2016-го, не хватает месяца. Если чуть-чуть подождет, то не будет платить налог?

А.К.: В данном случае выгоднее будет подождать. Если нет возможности использовать схему доходы минус расходы, то тогда действительно выгоднее повременить с продажей.

В.: Следующий вопрос. Будет ли считаться приобретение недвижимости по договору ренты для целей получения плательщиком ренты права на имущественный вычет в 2 млн, с целью уменьшения налога НДФЛ, исчисляемого с заработной платы?

А.К.: Будет являться, конечно. Эти 2 млн, которые приобретатель может использовать в качестве уменьшения своей налогооблагаемой базы, можно, естественно, использовать и по ренте. Например, я приобретаю объект недвижимости по договору ренты, используя так называемый разовый платеж при заключении сделки, я плачу, предположим, 2 млн рублей за квартиру, которая в рынке, предположим, стоит 5 млн рублей. Эти 2 млн рублей я могу запустить для уменьшения своей налогооблагаемой базы при условии, что у меня есть официальный текущий доход, который я получаю. Потому что именно с официального текущего дохода, с заработной платы, например, я могу делать удержания, если плачу подоходный налог. Я, таким образом, делаю зачет на ту сумму оплаты, которая была произведена, но не более чем на 2 млн.

В.: Алексей Викторович, не разобрали еще один интересный вопрос. А если плательщик ренты получил квартиру бесплатно, не было какого-то единоразового платежа, он только ежемесячные рентные платежи оплачивал, будет ли он плательщиком НДФЛ в данном случае?

А.К.: Достаточно часто задают такой вопрос. Что в законе сказано: если имущество передается под ренту бесплатно, то применяются правила по договору дарения. Здесь опасаются стороны, они говорят, вот мы бесплатно имущество получаем, будет ли это считаться дарением, и тогда, как мы знаем, если стороны не являются близкими родственниками или членами семьи, у лица, получившего дар, возникает налог 13% от кадастровой стоимости объекта. Это очень существенная величина. Здесь я отвечаю, что правила в этом случае не применяются, потому что, несмотря на то, что вы получаете имущество бесплатно, вы все равно потом платите текущие платежи, поэтому это некая форма купли-продажи, и у лица, который получает в собственность имущество по договору ренты, не возникает.

В.: Спасибо большое, за подробные ответы. На этом мы тему налогообложения договора ренты закончим. Спасибо за внимание, до новых встреч!

• Автор: bsn.ru