Советы нотариуса: продажа заложенной квартиры с участием банка

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня в нашей передаче «Советы нотариуса» мы продолжаем разбирать тему продажи заложенной квартиры. И сейчас мы более подробно расскажем Вам об использовании депозита нотариуса, но уже при участии банка. Эту схему нам подробно опишет нотариус Санкт-Петербурга Алексей Викторович Комаров. Алексей Викторович, чем обусловлена необходимость участия банка в продаже квартиры, если она заложена?

Алексей Комаров:  Вообще, банк по сути является частью этой сделки, потому что он является залоговым кредитором. И у нас вся идея фикс заключается в том, чтобы банк получил деньги, которые ему должен залоговый должник, и подтвердил, что обязательство исполнено полностью, это очень важная составляющая и для продавца и для покупателя объекта недвижимости. Поэтому вовлечение в процедуру расчетов банка – правильное решение. Давая согласие на заключение сделки по продаже ипотечного объекта недвижимости, банк в то же самое время участвует как сторона в соглашении о расчетах. Это значит, что банк не сможет предъявлять претензии в случае каких-то форс-мажорных обстоятельств. В большинстве случаев проблем не возникнет, однако кто знает, что банк надумает себе, потому что схема для банка еще новая, она может быть им не совсем понятна.

{article_link 229}

При перечислении средств банку с депозита нотариуса могут начаться какие-то запросы нотариуса, что за сделка была, что за условие, при котором деньги отправлялись прямо с депозита нотариуса и т.д. В конечном счете, банк всё же погасит долг. Для покупателя объекта идеальным вариантом было бы приглашение специалиста банка в нотариальную контору на подписание соглашения о проведении расчетов между покупателем и продавцом и погашении обязательств перед банком. Если в прошлой передаче мы говорили, что всё это указывается прямо в договоре купли-продажи, и банк здесь не участвует, то в этом варианте представитель банка приходит в нотариальную контору, он должен иметь надлежащие полномочия или доверенность на заключение такого соглашения; мы отдельно заключаем договор купли-продажи и соглашение о расчетах. Соглашение о расчетах подписывает три лица: покупатель, продавец и залоговый кредитор, где подробно все нюансы с оплатой оговаривают, если у кого-то есть какие-то пожелания (см. рисунок 1).

В.: Банк может отказаться от участия в этой схеме?

А.К.: Может отказаться. Если отказывается, то мы переходим к той схеме, которую оговаривали. Чем покупатель может вытащить банк на эту сделку? Например, тем, что банк, подписываясь в соглашении, фиксирует сумму задолженности. Если мы начинаем додумывать какие-то злоупотребления, то даже с получением справки о состоянии текущей задолженности залогового должника перед банком, может возникнуть вопрос об актуальности задолженности и подлинности справки.

В.: Непонятно в принципе, как нотариус будет оплачивать долг. Он будет оплачивать за должника, когда депозит будет раскрываться? Расскажите, как это технически происходит.

А.К.: Здесь некая законодательная фикция, которую надо всегда иметь в виду. В чем заключается вся прелесть депозита нотариуса на самом деле? Одна положительная составляющая в том, что нотариус выступает посредником. Мы можем сказать, что и банк выступает посредником при использовании аккредитива. Казалось бы, какая разница? Там и там безналичные платежи, и там и там контроль третьего лица. Мы можем сказать, что в депозит проще вносить изменения, поскольку нотариус, участвуя в сделке, контролирует все этапы, он лучше осведомлён, гибче, чем банк и т.д. Но всё это относительные преимущества. С моей точки зрения, абсолютное преимущество то, что в силу прямого указания  в законе с того момента, как покупатель внес деньги на депозит нотариуса, он считается лицом, надлежаще исполнившим обязательства. Здесь возникает некая законодательная фикция вне зависимости от того, что должник деньги с депозита еще не получил. Закон говорит, что  с того момента, как покупатель внес деньги на депозит нотариуса, он свои обязательства перед продавцом полностью исполнил. Продавец не сможет ссылаться на то, что деньги не получил, несмотря на то, что они находятся на депозитном счете. С того момента как покупатель деньги на депозит положил, и мы заключили договор купли-продажи объекта недвижимости, покупателя этот вопрос больше не интересует, свои обязательства перед продавцом он исполнил. Дальше продавец должен предъявить необходимые документы, он не предъявляет – его проблемы. Это очень важный момент. Когда деньги с депозита уходят в банк, они юридически уходят не от нотариуса, не от банка, они уходят как деньги продавца.

В.: Как если бы должник сам платил?

А.К.: Точно, как если бы вы сами отнесли их в банк.

В.: То есть никаких возложений здесь не происходит?

А.К.: Нет, ни возложений, ни уполномочивания здесь не происходит. Это некая фикция.

В.: Если сравнивать депозитный счет нотариуса и сейфовую ячейку, в чем отличие при использовании в данной схеме?

А.К.:  Вообще я не понимаю, как многие агенты говорят, что используют для продажи ипотечного объекта сейфовую ячейку. Я не представляю, как это происходит, и мечтаю, чтобы кто-нибудь из агентов мне объяснил. Мне кстати в одной из передач агент написал, что есть такая схема через ячейки, я попросил его расписать, как она выглядит, но пока агент молчит. И непонятна мне эта схема вот почему. Я как покупатель приобретаю объект, я, например, заключаю договор купли-продажи, банк дал согласие на это, после этого я закладываю деньги в банковскую ячейку, это деньги ещё мои, это никак в депозите, по которому деньги принадлежат продавцу после того, как я деньги положил на депозит.  Я заложил деньги в 2 ячейки, говорят. Видимо, деньги разбиваются, одна сумма предназначена банку, другая – продавцу. Далее мы зарегистрировали право собственности в Росреестре. После этого мне непонятно, кто пойдет забирать деньги. Если я как покупатель, то непонятно, поскольку фактически это деньги продавца, а юридически - мои. Значит, продавец должен взять деньги из ячейки и понести в банк их погашать, но где гарантия, что он дойдет до кассы и эти деньги погасит. Мы опять с вами возвращаемся к тому самому предварительному договору, ничего не меняется по своей сути. То есть продавец должен взять деньги и понести их в банк. Он это скорее всего сделает, в случае если сумма его доплаты кратно превышает деньги, которые он должен принести в банк. А если доплата 5%, а в банк должен донести 95%, он возьмёт и не донесет.

В.: Здесь же получается, что он отнесет эти деньги уже после того, как квартира зарегистрирована на покупателя, значит смысл ему в этом?

А.К.: Я тоже не понимаю. Если доплата предположим 12 млн. рублей, а долг 500 тыс. руб., то естественно, чтобы взять доплату, мне нужно будет погасить обязательство, получить выписку о том, что ипотеки нет, и забрать свои 12 млн. Но если наоборот, то я могу и соблазниться.

В.: Спасибо за разбор схемы. До новых встреч! 

• Автор: bsn.ru