15172 0
Советы нотариуса: переуступка прав требования по ДДУ
Выпуск передачи «Советы нотариуса».
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! В этом выпуске передачи «Советы нотариуса» мы обсудим уступку прав требования по договору долевого участия. В каких случаях возможна уступка прав требования по ДДУ?
Алесей Комаров: Закон говорит, что уступить право требования по ДДУ можно после того, как зарегистрирован сам ДДУ. Применительно к ДДУ закон требует не только его подписания с соблюдением определенных реквизитов, в форме единого документа, подписанного дольщиком, покупателем по факту, и застройщиком, продавцом, но еще требуется регистрация этого договора в Росреестре. Пока даже подписанный договор не зарегистрирован в Росреестре, он юридически никаких последствий не порождает. С момента регистрации договора и до момента подписания дольщиком и застройщиком акта приема-передачи объекта вы можете заключить договор уступки права требования или перевода долга. Уступка права требования заключается в том случае, если дольщик оплатил полностью всю цену, перевод долга на другое лицо осуществляется, если застройщик полностью все от меня не получил. Это разные по своей сути сделки.
В.: Обязательно ли в принципе согласие застройщика на уступку, если, например, дольщик ничего не должен застройщику?
А.К.: Первое отличие между уступкой права требования и переводом долга заключается в том, что если я всё выплатил застройщику, застройщик только должен мне квартиру передать, то я могу уступить права по общему правилу без согласия застройщика. Но нужно смотреть договор. В 214 законе не указано, что уступка права требования возможна без согласия застройщика. В ГК РФ говорится, что я могу уступить права требования другому лицу, если я полностью всё оплатил, и мне не нужно согласие застройщика, если иное не установлено в договоре долевого участия. Если такое согласие предусмотрено, а, как правило, застройщики пишут, что уступка права требования возможна только с согласия застройщика, то в таком случае сначала необходимо получить согласие застройщика, подписать договор с цессионарием, т.е. с новым дольщиком, а уже потом регистрировать уступку, после этого такой договор будет считаться заключенным. Если происходит перевод долга, т.е. я еще не выплатил все деньги застройщику и хочу уступить свой долг другому лицу, то нужно обязательно согласие застройщика, даже если это не указано в договоре.
В.: Вправе ли застройщик взимать комиссию, плату за свое согласие на уступку?
А.К.: По содержанию такой оплаты она неправомерна, поскольку взимаемая плата как минимум не соразмерна тем тратам, которые несет застройщик в связи с уступкой или переводом долга. Тем самым застройщик как бы пытается ограничить эти переуступки. Застройщик говорит, что если хотите переуступать, то заплатите, допустим, 50 тысяч рублей. Застройщик надеется тем самым выдавить спекулянтов, которые перепродают уступки права требования другим лицам, зарабатывая на этом определенные деньги. Плата такая незаконная, ст. 16 Закона о защите прав потребителей прямо указывает, что такие условия договора не допустимы.
В.: А законно ли условие ДДУ, которое запрещает уступку в принципе?
А.К.: Насколько я знаю, суды по-разному реагируют на это условие. С одной стороны, вроде бы можно говорить о свободе договора. Например, застройщик указал, что нельзя уступать права до момента полной оплаты. Но с другой стороны данное условие ущемляет права слабой стороны, дольщика, поэтому я склоняюсь к тому, что такое условие неправомерно.
В.: Как вы считаете, что будет, если заключить уступку уже после подписания акта приема-передачи цедентом?
А.К.: По общему правилу, указанному в законе, такая уступка недействительна. Если она недействительна, то нужно смотреть, оспорима она или ничтожна. Закон говорит, что она оспорима. До того момента, пока кто-то из сторон эту сделку не оспорил, она считается действительной, заключенной. Тут много разных моментов. Когда граждане обращаются за удостоверением договора уступки права требования, то я беру заверение от цедента, от того, кто продает, о том, что по акту приема-передачи указанный объект не передан. Если потом выясняется, что объект недвижимости был передан, то тогда более реально взыскать убытки с такого недобросовестного продавца. Идеальный вариант – это взять справку в строительной компании, что на такое-то число акт приема-передачи подписан не был. Но, как правило, застройщики плохо реагируют на такие предложения и требования, и такие документы не предоставляют. Тут остается положиться только на порядочность самого дольщика. Можно попытаться получить эту информацию в реестре в виде выписки. По идее реестр должен вносить в выписку информацию о том, что право собственности дольщика основывается не только на ДДУ, но и на акте приема-передачи помещения. Они достаточно часто вносят эти данные в реестр. В данном случае стоит и заверение брать, и выписку получить хоть в электронном виде, чтобы в этой выписке ничего не было сказано про акт.
В.: Обязан ли застройщик выдавать справку цессионарию или цеденту о том, что у цедента нет никаких долгов?
А.К.: Выдавать не обязан, но если мы через нотариуса пойдем, то он по закону должен дать ответ в течение 30 дней. Еще бы хотел сказать, что, заключая уступку права требования, советую рассчитывать всё через нотариуса, поскольку уступку нотариус сам может подать на регистрацию. Хоть некоторые могут со мной не согласиться, но хочу напомнить, что пока уступка не зарегистрирована в реестре, у вас нет никакого юридически значимого документа, несмотря на то, что вы ее уже подписали и даже нотариально удостоверили. Лучше, когда такая немного специфичная сделка проходит под контролем юриста. Поэтому я и предлагаю услуги нотариуса в связи с тем, что нотариус может отправить уступку и на регистрацию, помочь осуществить расчет через депозит нотариуса, проконтролировать сделку на предмет того, что мы говорили, получив выписку из реестра, включить заверения в договор, о том, что объект не передан по акту приема-передачи. Вот эти вещи можно предусмотреть, чтобы максимально обезопасить сделку.