1418 0
Советы нотариуса: особенности участия несовершеннолетних в сделках с жильем
Выпуск передачи «Советы нотариуса».
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! В этом выпуске мы разберем формы участия несовершеннолетних в сделках с жильем. На какие моменты при участии несовершеннолетних в сделках с жильем стоит обратить внимание?
Алексей Комаров: Моментов много. Есть момент, связанный с получением предварительного согласия органов опеки и попечительства, если несовершеннолетний является собственником или сособственником, и такой объект недвижимости продается. Уже все знают, что если несовершеннолетний является сособственником, то нужно бежать ножками в органы опеки и попечительства и брать предварительное согласие, и после этого такую сделку можно удостоверять нотариусу, а реестр право по такой сделке сможет зарегистрировать. Если такого согласия не будет, то нотариус откажет в удостоверении сделки, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. Это такой основной принципиальный момент, который исходит из требований Гражданского кодекса, в котором установлено, что любая сделка, которая влечет уменьшение имущества подопечного, т.е. уменьшение имущества несовершеннолетнего (лица до 18 лет), может быть совершена только с согласия органов опеки и попечительства. Надо сказать, что закон устанавливает для несовершеннолетних до 14 и до 18 лет разные правила совершения определенных сделок, разные способы осуществления представительства (за ребенка до 14 лет действуют его законные представители, опекуны, попечители, после 14 лет несовершеннолетний действует самостоятельно, но с согласия законного представителя, опекуна, попечителя).
В.: Что включается в уменьшение имущества несовершеннолетнего?
А.К.: Понятие это широкое и усмотрительное. Включается, например, отказ от права несовершеннолетнего с согласия органов опеки и попечительства, отказ от исковых требований. Формально уменьшение имущества выглядит так: есть у несовершеннолетнего объект права – доля в квартире, а теперь ее у него нет, вот классический пример уменьшения. Кто-то может возразить, что имущество у него убыло, а деньги-то появились. Но деньги – это такая вещь, которую сложно отследить, к тому же они появляются у законного представителя, раз – и их нет! На мой взгляд, это в принципе спорная позиция по отношению к несовершеннолетним. Мне кажется, это в прямых интересах законных представителей обеспечить должное материальное состояние своих детей, введение государственного контроля в эту сферу, как правило, ни к чему, кроме как к возможному злоупотреблению не приведет.
В.: Действуют ли данные правила, если несовершеннолетний не является собственником квартиры, но зарегистрирован в ней?
А.К.: Это очень сложный вопрос, на который как всегда нет однозначного ответа у законодателя. Есть Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П по жалобе гражданки Чадаевой. До 2005 года, если мне память не изменяет, необходимо было получение согласия органов опеки и попечительства, если несовершеннолетний просто зарегистрирован и проживает в квартире, которая отчуждается. После 2005 года внесли изменения в статью 292 ГК РФ, в результате этого согласие органов опеки и попечительства получать не нужно. Если я собственник квартиры, в квартире зарегистрированы трое моих несовершеннолетних детей, то они как члены семьи собственника теряют право проживания после продажи квартиры и перехода права собственности. Конституционный суд очень витиевато объяснил, что да, они теряют право проживания в квартире, но если в результате сделки окажется, что их материальные, имущественные интересы ущемлены, то 292 статью применять нельзя. На примере получается ситуация следующая: я, например, плохой человек, я решил своим правом злоупотребить, и к детям я отношусь плохо, у меня есть квартира, в квартире зарегистрированы несовершеннолетние и супруга. Я продаю объект недвижимости какому-то покупателю, полученные средства инвестирую куда-то, деньги в итоге прогорают. Я остаюсь без денег и без квартиры, если себя я как-то могу обеспечить жильем, а где дети будут жить – непонятно. В этом случае по смыслу разъяснения Конституционного суда детей в судебном порядке можно вернуть на постоянное место жительства в проданную квартиру, хотя добросовестный приобретатель квартиры деньги все оплатил, все обязанности свои исполнил. Однако, в связи с тем, что он не проконтролировал судьбу детей, которые даже не собственниками являются, а просто на регистрационном учете состоят, он в итоге может получить право проживания чьих-то детей в своей квартире.
В.: А в случае доверенности, например, на отчуждение недвижимости?
А.К.: Вообще доверенность – это сделка, то тогда, если формально следовать положениям закона, необходимо согласие органов опеки и попечительства. Совершенно правильно Федеральная нотариальная палата считает, что выдача доверенности несовершеннолетним - это управление несовершеннолетним своим имуществом. В этом смысле согласие органов опеки и попечительства необходимо. Хотел также уточнить следующий момент. Например, несовершеннолетний продает объект, получено согласие органов опеки и попечительства на продажу, и он приходит в нотариальную контору со своим законным представителем и говорит, что хочет сделать доверенность, предположим ребенку 16 лет, на дядю, чтобы дядя продал, согласие органов опеки и попечительства уже есть на продажу. Возникает вопрос: нужно ли в этом случае согласие на выдачу доверенности? С моей точки зрения нет, не нужно, если уже получено согласие органов опеки и попечительства на реализацию этого объекта.