1974 0
Советы нотариуса: депозит нотариуса в сделках с недвижимостью
Выпуск передачи «Советы нотариуса».
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня мы обсудим депозит нотариуса. Алексей Викторович, напомните, пожалуйста, что такое депозит нотариуса.
Алексей Комаров: Депозит нотариуса выполняет две функции. Первая – это возможность исполнить обязательство путем внесения в депозит нотариуса при условии, если непонятно, кто является кредитором, то есть непонятно, кому вы должны, или не найти место кредитора, нет возможности его найти и ему исполнить обязательство. Например, произошла уступка права требования и непонятно, кто является кредитором. Это первый законный способ, как можно исполнить обязательство перед кредитором, то есть внесение денежных средств в депозит нотариуса при тех условиях, что я сказал, будет являться фикцией исполнения обязательств и должник не будет попадать в просрочку. Вторая функция: по соглашению между должником и кредитором можно договориться о том, как будет исполняться обязательство, а именно обязательство будет исполняться через депозит нотариуса. Таким образом, первый – это законный способ, в случаях, установленных законом можно исполнить обязательство через депозит нотариуса. Второй – это договорной способ, мы с вами, допустим, договорились, я вам продаю квартиру, вы как покупатель вносите деньги, которые вы мне должны передать, не в сейфовую ячейку, не в аккредитив банковский, а в нотариальный депозит.
В.: Расскажите подробнее, как возможно применить депозит при сделках с недвижимостью?
А.К.: Сначала необходимо записаться на консультацию к нотариусу, я всегда рекомендую агентам сделать это, поскольку, несмотря на то, что депозит нотариуса стал активно использоваться на рынке жилья с 2016 года, всё равно мало кто знает о нюансах. Поэтому лучше записаться на консультацию к нотариусу, нотариус опишет агенту, продавцу и покупателю, как это всё происходит. С одной стороны, это очень просто, с другой стороны, любая новизна отпугивает. Депозит работает следующим образом. Покупатель вносит денежные средства в кассу банка на депозитный счет нотариуса. С того момента, как деньги на депозитный счет нотариуса поступили, с этого момента, как правило, стороны сделки собираются и заключают договор купли-продажи. После заключения договора купли-продажи лицо, внесшее денежные средства, это покупатель, получает справку о том, что денежные средства находятся на депозитном счете нотариуса. Условия о расчетах прямо прописываются в договоре купли-продажи. Например, продавец имеет право получить денежные средства с депозитного счета нотариуса при условии предоставления нотариусу выписки о переходе права собственности на имя покупателя. Такой базовый сценарий. Как нотариусу предоставляют выписку из ЕГРН, нотариус принимает заявление от продавца о готовности получить денежные средства с просьбой выдать денежные средства. И нотариус, в зависимости от того, какой способ получения денег продавец выбирает, либо перечисляет деньги на счет клиента в другом банке, либо выдает через кассу наличными.
В.: Какова стоимость депозита?
А.К.: Если мы включаем условие о депозите в текст договора один на один (когда один объект, есть продавцы, есть покупатели), без взаимозависимых сделок, то стоимость составляет 2200 рублей.
В.: А если цепочка?
А.К.: Около 5000.
В.: Какие основные преимущества вы можете выделить у депозита, например, перед аккредитивом банка?
А.К.: Основное преимущество заключается в том, что стороны обращаются к одному специалисту. Мы знаем, что с прошлого года подлежат обязательному нотариальному удостоверению сделки с долями, и это около половины, или чуть меньше, всех сделок, что проходит в Санкт-Петербурге. Нотариус знаком с рынком жилья, точно понимает, как функционирует юридический порядок оформления, имеет конкретное представление, как расчет происходит между сторонами. За консультацией всегда проще обратиться, нотариус всегда ответит на вопросы, какие нюансы есть. Если возникает проблема, то тем более проще изменения внести. Вы приходите к нотариусу, нотариус вам в течение получаса буквально все изменения необходимые пропишет. С аккредитивом сложнее. Когда аккредитив открывается, вы должны представить документы, указанные в аккредитиве, но документы у вас готовит одно лицо, а аккредитивом занимается другое лицо. Здесь могут произойти определенные нестыковки. Нотариус, оформляя заранее документы, уже знает, какие документы будут являться основанием получения денег с депозита. Первый момент – это удобство. Второй - деньги на депозите не попадают в конкурсную массу кредитной организации, если она банкротится. У аккредитива таких преимуществ нет. Если банк обанкротится, то по аккредитиву деньги сгорят.
В.: По депозиту я смогу их забрать?
А.К.: Да, они выходят из конкурсной массы, они не входят в тот объем, который потом делится исходя из очередности, которая указана в законе. Деньги сразу возвращаются. Это удобство большое, до этого доводить не нужно, поэтому, как правило, счета открываются в государственных банках. У меня открыт в частности в ВТБ24, если такой банк обанкротится, то, наверное, всё обанкротится.
В.: У депозита нотариуса и сейфовой ячейки какие есть преимущества и отличия?
А.К.: Во-первых, депозит нотариуса – безналичные расчеты, сейфовая ячейка – наличные расчеты. В тех случаях, когда стороны пытаются оптимизировать вопрос с налогообложением, что сейчас достаточно сложно, поскольку расчет налога происходит через кадастровую стоимость, то здесь актуальность ячейки сомнительная. Хуже во всех отношениях сейф, чем депозит нотариуса. Например, когда вносишь деньги на депозит нотариуса, то за проверку денег платить не надо, там кассир автоматически проверяет. А в ячейку пойдете, нужно еще за проверку платить. При этом стоимости примерно сопоставимы, я имею в виду за услугу хранения и за оформление договора. Мне кажется, что ячейки – это некоторый атавизм. За что не возьмись, в ячейке много минусов. Банк не отвечает за то, что находится в ячейке. Для него это просто некий пакет. Есть какие-то просчеты, обманы, фальшивые деньги могут попасться, не все же деньги проверяются. Масса здесь проблем. Более цивилизованный способ – это расчет через аккредитив, еще лучше через депозит нотариуса.