2964 1
Советы нотариуса: обременение объектов недвижимости
Выпуск передачи «Советы нотариуса».
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня мы разберем тему «Обременение объектов недвижимости».
Скажите, пожалуйста, что такое обременение, которое накладывается на объект недвижимости?
Алексей Комаров: Обременение формально – это дефект права, что-то, что ограничивает права собственника как владельца абсолютного права на объект недвижимости. В общем виде это можно так понять. Собственник получает некие неудобства в продаже или в принципе не может продать объект или может продать, но с определенной особенностью. Всё это включается в понятие обременения. Обременение определенно точно снижает рыночную стоимость объекта недвижимости. Чаще покупатели отказываются от приобретения такого объекта недвижимости.
В.: Какие виды обременений бывают?
А.К.: Неформально все обременения можно разделить на явные и скрытые. Явные – это те, которые можно увидеть в реестре прав. Например, если мы получаем выписку из ЕГРН перед сделкой, и мы там видим ипотеку. Мы увидим в ЕГРН такие обременения, как арест, аренда, найм, заключенные на срок свыше 11 месяцев, обременение, связанное с завещательным отказом (здесь посложнее, но он также может фигурировать в реестре прав). Есть неявные обременения, которые в ЕГРН не включаются. Вот я вам сказал про завещательный отказ, но по нему есть вопрос, потому как статья Жилищного кодекса, определяющая возможность внесения в реестр прав записи о том, что имущество обременено завещательным отказом, например, в пользу бессрочного проживания какого-то лица, определяет право такого лица потребовать регистрации такого обременения, но такое лицо может и не требовать регистрации своего права, и тогда в реестр это обременение не попадёт, и новый покупатель из документов это не увидит. Также к неявным обременениям относится злополучное право пользования квартирой лицами, отказавшимися от приватизации. В таком случае нужно смотреть документы, архивную форму 9, брать архивную форму 9 на момент приватизации объекта, а там уже высматривать этих лиц. Это вообще мина замедленного действия под всем оборотом недвижимости.
В.: Этих лиц, которые отказались от приватизации и зарегистрированы в квартире или даже не зарегистрированы в квартире, необходимо вносить в договор?
А.К.: В силу прямого указания закона это существенное условие договора. Если мы не внесли существенное условие в договор, значит, такая сделка не существует, ее нет. Отсутствие сделки влечет отсутствие права собственности у покупателя. Если даже такое право собственности зарегистрировано на бумаге, то в сущности его нет. Признанию отсутствия права собственности за покупателем никак не препятствует регистрация этого права в реестре.
В.: Что говорит судебная практика по этому поводу?
А.К.: Когда мы говорим о судебной практике, нужно понимать, кто является судьей по конкретному вопросу. Есть судьи формалисты, а есть судьи, подходящие к вопросу неформально, те, кто изучает сущность вопроса, изучают обстоятельства дела, личность лиц смотрят, которые участвуют в деле, есть инвалидность, нет инвалидности, всё проверяют для того, чтобы решение было максимально социально справедливым. Если мы попадаем на судью-формалиста, то судья смотрит формально: так как включение данного условия в договор является существенным, то получается, что существенное условие не соблюдено, значит сделка не заключена, запись в реестре нужно вернуть на старого собственника. Другие судьи рассуждают по-другому: если не включили такое лицо в договор, то чьи права это нарушает? Ущемляет ли это права того лица, которое имеет право на проживание, кажется, что нет, он как имел право, так и имеет. Зачем тогда признавать сделку незаключенной, если сам покупатель этого не требует, а требует продавец. Может, продавец вообще злоупотребляет правом, и в иске ему нужно отказать. Такие судьи оставляют сделку в силе и оставляют право лица пользоваться этим помещением бессрочно.
В.: Наниматель жилого помещения также должен быть обязательно включен в договор купли-продажи?
А.К.: Не должен он быть включен в договор, поскольку закон говорит лишь о тех лицах, которые в соответствии с законом имеют право проживать. А найм это не законное, а договорное основание. При переходе права собственности эти лица сохраняют право проживания. Покупатель, чтобы не обнаружить потом в квартире неизвестного жильца, должен проявить осмотрительность, обязательно осмотреть помещение и пообщаться с соседями. Продавец в таком случае должен нести ответственность, так как в силу закона он должен передать объект свободным от прав третьих лиц. Покупатель может потребовать возмещение убытков.
В.: Вернемся к вопросу о завещательном отказе: как его возможно прекратить?
А.К.: Завещательный отказ – это обязательство из такой сделки как завещание. Отказ можно прекратить по основаниям прекращения обязательств: это может быть отступное, прощение долга и т.д. По всем этим основаниям отказ можно прекратить, здесь всё гораздо проще, чем с лицами, отказавшимися от приватизации. Поскольку в этом случае вообще непонятно, как право прекращать. И однозначно судебная практика ничего не разъясняет на этот счет. Применяются ли к такому случаю способы прекращения обязательств или нет? На практике на сделку такое лицо, которое отказалось от приватизации, приходит и пишет у нотариуса заявление в виде отказа о том, что прекращает право пользования ввиду наличия иного помещения, пригодного для проживания. Реестр принимает такие отказы.