Советы нотариуса: судебная практика по жилищным спорам

Алексей Комаров: Интересный вопрос, который встает в судебной практике, связан с уступкой прав требования по договору долевого участия в строительстве. Здесь что имеется ввиду? Сейчас также часто встречаются уступки права требования, которые в том числе нотариально заверяются. Т.е. дольщик приобретает по договору долевого участия права требования к застройщику по передаче ему объекта недвижимости, либо полностью платит цену застройщику по договору долевого участия, либо часть цены платит. А дальше по разным причинам (может, по семейным обстоятельствам, а может изначально договор заключался с целью заработать, купив право требования на стадии котлована и продав ближе к завершению строительства или после сдачи дома в эксплуатацию) это право требования продаётся покупателю с определённым дисконтом. Плату за риск берёт тот дольщик, который претерпевал всё это время строительство и рисковал, будет построено, не будет построено, никто не знает. Дальше по уступке квартира продаётся: либо это уступка права требования, если полностью цена оплачена, либо это перевод долга, если цена оплачена не полностью.

По этим сделкам достаточно много подводных камней, о которых я говорю, когда заключается такая уступка права требования.

Во-первых, уступить право по закону можно, если объект не передан. Если передан, то такая уступка будет считаться недействительной. Как узнать передан объект или нет? Зачастую объект передаётся, а право собственности позже регистрируется. По-хорошему, застройщик должен выдавать такую бумагу, в которой написано, что на такое-то число объект не передан. Застройщик почему-то такие справки категорически давать отказывается. Никакого другого выхода для сторон нет, кроме как включать в текст договора заверение со стороны продавца, цедента, что объект ему не передавался.

Второй вопрос связан с количеством денежных средств, которые были оплачены застройщику, если отчуждается не только уступка права требования, но ещё и перевод долга. Новый покупатель должен оплатить часть денег, и только после этого он получит объект недвижимости, когда тот построится, будет введён в эксплуатацию. Здесь нужно понимать, какая часть денег была уже оплачена. Нужно запрашивать у застройщика, какая часть денег была оплачена, а какая нет, чтобы не попасть в ситуацию, когда не оплачено было больше, чем на самом деле, поскольку, покупая долг дольщика перед застройщиком, покупатель будет нести все обязательства из того договора, который приобретает.

Есть также вопрос, связанный с согласием застройщиком на переуступку. Некоторые застройщики вносят такое условие в договор. Такое правило Гражданским кодексом допускается, если это установлено договором долевого участия в строительстве. И зачастую застройщик за согласие деньги просит.

Таким образом, в отношении уступки возникает целая палитра сложных правоотношений. Основной риск для покупателя по уступке заключается в том, что я куплю, а объект долго не будет передаваться, или я куплю, а такая уступка права окажется недействительной. Что делать, например, если я отдал деньги продавцу, а затем эта уступка оказалась каким-то образом недействительной? Кто мне должен деньги вернуть, которые я заплатил: застройщик (я же встал на место продавца) или я должен требовать деньги с продавца? В этом деле как раз разбиралась ситуация, когда покупатель по уступке купил право требования к застройщику, потом оказалось, что уступка недействительна. Суд сказал, что застройщик вообще ни при чём. Если уступка недействительна, то право требования перескакивает к тому, кто продавал, а вы можете требовать в порядке реституции взыскания тех денег, которые заплатили. С точки зрения формальной логики мне представляется это решение правильным.

• Автор: bsn.ru