Советы нотариуса: предварительный договор купли-продажи

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня мы обсудим природу предварительного договора купли-продажи. Алексей Викторович, здравствуйте, скажите, пожалуйста, что такое предварительный договор, в частности предварительный договор купли-продажи?

Алексей Комаров: Предварительный договор, как понятно из названия, предваряет заключение основного договора. Это значит, что единственная обязанность у сторон предварительного договора – заключить в будущем основной договор. Если мы возьмем какую-то другую сделку, например, купли-продажи, т.е. основной договор, то мы увидим множественность обязанностей и на стороне покупателя, и на стороне продавца, это и передать вещь, принять ее, оплатить, нести ответственность за качество и т.д. и т.п. А в предварительном договоре только одна. Мы с вами заключили предварительный договор, я собственник объекта, предположим, я обязан в сроки, указанные в предварительном договоре заключить основной договор мены или купли-продажи, или долевого участия в строительстве, не важно какой, любая гражданско-правовая сделка может регулироваться предварительным договором.

В.: В какой форме заключается предварительный договор купли-продажи?

А.К.: Предварительный договор заключается в форме основного договора, поэтому если у вас основная сделка связана с необходимостью обращения  к нотариусу, это отчуждение долей, принадлежащих собственнику, либо доли, либо когда отчуждается весь объект, но несколькими собственниками по долям, это отчуждение несовершеннолетним, ограниченно дееспособным, недееспособным. В этих случаях необходимо будет обращаться к нотариусу.

В.: Подлежит ли предварительный договор купли-продажи регистрации?

А.К.: Нет, не подлежит. У нас вообще сделок, которые подлежат государственной регистрации, очень мало: это договор аренды, заключённый на срок свыше 12 месяцев, и договор участия в долевом строительстве. Предварительный договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации точно.

В.: Какие условия вы обычно указываете в предварительном договоре купли-продажи недвижимости?

А.К.: Вы знаете, проблема сегодняшнего оборота жилья, проблема агентов заключается в том, что мы не хотим толково прорабатывать сделку. Это какое-то лавинообразное явление в российском обороте жилья. Никто не хочет вдумываться в те правоотношения, которыми он связывает стороны. Вот заключается предварительный договор, в 90% случаев и агенты, и клиенты не хотят ничего слышать больше, кроме как о заключении предварительного договора по тем условиям, которые указаны в законе. Т.е. мы хотим, чтобы было указано: вот он собственник Иванов, Петров покупатель, Иванов обязуется заключить с Петровым основной договор в течение 6 месяцев с момента заключения предварительного договора на условиях таких-то. Цена этого объекта такая-то. Вот и всё, им больше ничего не надо. И когда начинаешь задавать дополнительные вопросы, то начинается перегруз, люди уже пришли на заключение предварительного договора, по большому счету они уже не хотят ничего слышать, не хотят слышать о включении в договор обязанности не отчуждать объект, потому что как только мы включаем прямую негативную обязанность продавца не отчуждать объект до момента заключения основного договора, то сразу же возникает вопрос о неустойке. А если продавец продал квартиру до момента заключения основного договора, то какую неустойку, штраф он должен заплатить покупателю? Вот тут начинается провисание. Продавец начинает думать: «А если я найду покупателя лучше, то почему я должен платить неустойку, пусть лучше покупатель с меня убытки взыскивает, если вообще что-то сможет с меня взыскать по суду. А я платить ему ничего и не хочу». А покупатель говорит: «А правда, если он продаст объект, а я уже не смогу с ним основной договор заключить, уже объекта нет, нет индивидуально определенной вещи. Я же не могу сказать, чтобы он мне купил квартиру. Мне же эта квартира нравилась, такой квартиры больше нет. Пусть он мне заплатит неустойку. Я уже деньги перевел, часть денег из бизнеса вывел». А продавец не готов к таким убыткам, и возникает проблема, что они не могут договориться. Я просто показываю пример из практики относительно поднятия только одного условия и включения неустойки за это условие. Стороны всегда, заключая сделку, являются over optimistic, они имеют чрезмерно позитивные ожидания от заключения договора. Как только начинаешь прорабатывать вопрос каких-то негативных моментов, то сразу же возникает стопор, конфликт, и сделка может распасться. Проблема оборота сегодня, что стороны не хотят уходить от шаблонных условий. Они не хотят прорабатывать возможные негативные последствия, то что кстати в большей степени делает бизнес с помощью юристов, адвокатов. Если мы уверены, что обязательство будет выполнено надлежащим образом, то зачем нам тогда его вообще заключать? К обязанности заключить основной договор в предварительном договоре можно добавить еще много полезных условий, например, неустойку, она будет давать сторонам ожидание о необходимости компенсации другой стороне в связи с нарушением обязательства обязанным лицом.

В.: Какие условия обязательно необходимо предусмотреть в предварительном договоре?

А.К.: Закон сейчас убрал практически всё. Необходимо включить предмет договора, объект договора, т.е. какая вещь будет передаваться. Т.е. нужно обратить внимание на форму и объект. Даже цену уже необязательно указывать, в том числе для сделок, связанных с недвижимостью. Заключая с вами предварительный договор, мы можем указать: «Мы обязуемся заключить в будущем договор купли-продажи на условиях, которые мы установим при заключении договора купли-продажи в отношении квартиры, расположенной там-то». Однако есть определенный нюанс, на котором многие стороны поскальзываются. Если в предварительном договоре не указан срок, то он действует в течение года с момента его заключения. Если установили, то он действует на срок, который мы установили. Например, мы написали, что обязуемся заключить основной договор в течение трех месяцев с момента заключения предварительного договора. И все сидим и ждем. Покупатель ждёт, пока продавец, наверное, какие-то документы собирает. Проходят три месяца, проходят три месяца и одна неделя, покупатель звонит продавцу: «Давайте заключать основной договор. Я уже с деньгами жду». А продавец говорит, что срок действия предварительного договора закончился, что он покупателю ничего не должен, а задаток, аванс или обеспечительный платеж просто будет возвращен. Таким образом, здесь важно не пропустить срок договора, и вовремя направить уведомление с предложением заключить основной договор.

В.: Спасибо за ответы. Уважаемые зрители, спасибо за внимание.

 

• Автор: bsn.ru