Советы нотариуса: перепланировка и переустройство недвижимости

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня мы разберем перепланировку в квартире. Что такое переустройство и перепланировка, это одно и тоже, или разные вещи?

Алексей Комаров: Это разные вещи. У нас есть переустройство или переоборудование, перепланировка и реконструкция. Перепланировка – это когда меняются внутренние части квартиры, была одна перегородка, перегородку переместили и поставили в другое место. Переустройство касается изменения в первую очередь инженерных сетей, например, газовая плита была в одном месте, её переместили в другое. Типичным примером реконструкции является увеличение количества этажей в доме, здесь происходит изменение внешнего периметра объекта недвижимости. Или, например, реконструкция может сочетаться с перепланировкой: на первом этаже в квартире делают выход на улицу, переводят в нежилое помещение, убирают часть перегородок в квартире, получается, что демонтаж перегородок – это перепланировка, обустройство отдельного входа – реконструкция, поскольку внешние границы вещи меняются, появляется определённый проём.

В.: Как покупателю определить, что помещение было переоборудовано, перепланировано?

А.К.: Нужно смотреть технический паспорт на объект недвижимости, в нём всегда указываются все согласованные последние границы объекта, я имею в виду несущие и не несущие перегородки, которые внутри объекта установлены, по нему нужно сверяться и смотреть, были какие-то изменения произведены в квартире или нет.

В.: Есть ли у переоборудования и перепланировки какие-то границы, т.е. до какого состояния можно довести свою собственность?

А.К.: Нужно смотреть последние редакции СНиПов, они в интернете в принципе все есть, там указаны все требования, которые должны быть соблюдены при переустройстве и перепланировке. Например, нельзя перемещать газовую плиту в жилую часть, такие нюансы там детально прописаны, нет смысла их начинать перечислять. 

В.: Чтобы сделать переустройство и перепланировку законными, мне нужно пройти какую-то процедуру?

А.К.: Правильно ещё до переустройства или перепланировки озаботиться тем, возможна ли такая перепланировка или переустройство с тем, чтобы действия согласовали, поскольку любой орган, занимающийся согласованием перепланировки, очень отрицательно относится к тому, что сначала делают переустройство, а потом пытаются согласовать. Считается, что это нарушение процедуры, я знаю решения, по которым именно по этой причине отказали в согласовании, именно потому, что сначала сделали, а потом решили согласовать. 

В.: Если помещение было перепланировано, а потом продано в дальнейшем новому собственнику, то обязан ли новый собственник привести помещение в соответствие, если судом или муниципалитетом вынесено решение бывшему собственнику о приведении помещения в соответствие?

А.К.: На мой взгляд, правильно говорить о том, что такое решение должно быть вынесено текущему собственнику объекта, поскольку бывшему собственнику такое решение будет вынести невозможно, потому что он не является собственником. Все те права и обязанности, которые несёт собственник по содержанию помещения, по его эксплуатации, исходя из целей эксплуатации конкретного помещения, бывший собственник уже не несёт. Тот, кто купил, должен такие обязанности нести перед органом, который вынес решение о приведении помещения в соответствие. Другой вопрос возникает вот в чем. Когда сам покупатель приобретал помещение, он, допустим, знать не знал о каких-то изменениях, не посмотрел человек технический паспорт на объект недвижимости, но принял помещение, как мы знаем, принятие помещения – это осмотр помещения. Осмотр помещения разумным участником гражданского оборота должен производиться с использованием технического паспорта приобретаемого помещения. Право стоит на той точке зрения, что бывший собственник не может избавиться от обязанности нести расходы по устранению переустройства или перепланировки помещения, несмотря на то, что новый собственник знал о совершенных переустройстве или перепланировке помещения. В этом случае тем собственникам, которые продают объект недвижимости, необходимо прямо в тексте договора указывать, что были произведены переустройство или перепланировка помещения, и новый собственник по соглашению сторон обязан в течение определённого времени осуществить переустройство помещения для того, чтобы оно приняло изначальный вид в соответствии с техническим паспортом. В связи с этим в договоре разумно указать, что стоимость этих работ заложена в цену договора, иными словами цена договора изначально дисконтируется на эту стоимость, иначе могут возникнуть разные моменты, связанные с тем, что изначально планировалось так, а получилось по-другому. По этому обязательству обязанность по приведению помещения в соответствие будет лежать на новом собственнике, новый собственник уже не вправе будет предъявить бывшему собственнику требование о возмещении понесенных расходов. На словах это оставлять нельзя, такое прямо нужно указывать в текст обязательства.

В.: Если подобного условия нет в договоре купли-продажи и вдруг новый собственник видит решение, вынесенное в отношении него, он приводит все в соответствие, то тогда он имеет право подать в суд иск на продавца?

А.К.: Да, он приводит помещение в соответствие с требованием, после этого подаёт в суд на продавца с требованием о возмещении понесённых расходов, поскольку у нас прямо указано в законе, что собственник должен передать вещь надлежащего качества. Очевидно, что принятие помещения, не соответствующего требованиям закона, - это передача вещи ненадлежащего качества. Однако возникает вопрос, можно или нельзя требовать убытки. Мне представляется, что требование об убытках должно быть ограничено, поскольку здесь смешанная вина и должника, и кредитора, должник не предупредил, а кредитор не проверил. Здесь, видимо, дело должно ограничиться лишь возмещением расходов, понесённых на приведение в соответствие.

В.: Спасибо за ответы! Уважаемые зрители, Вам спасибо за внимание, до новых встреч!