2212 0
Советы нотариуса: последствия незаконной перепланировки
Выпуск передачи «Советы нотариуса».
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня мы разберем последствия незаконной перепланировки. Алексей Викторович, скажите, пожалуйста, если я всё-таки перепланировала свою собственность, то могу ли я легализовать перепланированное помещение?
Алексей Комаров: Конечно, можно согласовать. Вопрос заключается в том, когда Вы делали переустройство/перепланировку, Вы либо сначала получили разрешение на переустройство/перепланировку, ее сделали, всё согласовали, либо вы вообще никого не спрашивали, не получали разрешение, на свой взгляд и вкус совершили переустройство/перепланировку, и только потом решили озаботиться вопросом согласования, потому что захотели объект продать или взять под него какой-то кредит. Конечно, правильно сначала получить необходимые разрешения и после этого уже осуществлять перепланировку. Еще раз повторяю, бывают случаи в судебной практике, когда уполномоченный орган отказывает в согласовании, несмотря на то, что не было существенных нарушений переустройства/перепланировки, на том основании, что процедура согласования не была соблюдена, т.е. Вы сначала не запросили разрешения. Мне кажется, что это не совсем справедливо, хотя такие случаи тоже встречаются.
В.: Могу ли я оспорить в суде отказ муниципалитета в узаконивании переустройства/перепланировки?
А.К.: Можете, конечно. Если выясняется, что переустройство/перепланировка не создают угрозу жизни и здоровья соседям и не затрагивают общий имущественный интерес, тогда по общему правилу такую перепланировку при условии соответствия ее СНиПам вы можете согласовать в судебном порядке, если орган ответственный отказывается согласовать, и Вы считаете, что он отказывается незаконно.
В.: Как я могу доказать, что те изменения, которые я внесла в помещения, никому не мешают?
А.К.: Вы обращаетесь к эксперту, в экспертное бюро, которое занимается подобного рода технической экспертизой, у них получаете заключение. В заключении указывается, в частности, соответствовали ли такие работы требованиям СНиПов, пожаробезопасности и т.д. Это первый момент. Второй момент заключается в том, создает ли переустройство/ перепланировка угрозу жизни или здоровью соседей, затрагивает ли она общее имущество собственников. Если все эти условия согласованы и никаких препятствий здесь нет, экспертиза это подтверждает, то Вы можете согласовать в судебном порядке переустройство/перепланировку, кстати и реконструкцию тоже.
В.: Какие могут быть негативные последствия, если собственник без согласований перепланировал помещение?
А.К.: Первое негативное последствие связано с тем, что может быть наложен штраф в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях. О серьезности штрафа в 1000 рублей можно поспорить. А второе значимое последствие заключается в том, что если собственник не приводит помещение в соответствие, то такое имущество может быть продано с публичных торгов. Продажа с публичных торгов включает в себя изъятие у собственника, продажу. На нового собственника, который приобрел такое имущество на публичных торгах будет возложена обязанность по приведению помещения в соответствие. Старый собственник получит остаток денежных средств, за вычетом расходов, которые были направлены на продажу объекта, и издержек нового собственника на приведение в соответствие.
В.: Насколько часто встречается такая мера как продажа с публичных торгов?
А.К.: Суды совершенно справедливо считают, что это крайняя мера. Для того, чтобы эту продажу осуществить, несоблюдение СНиПов и правил пожарной безопасности недостаточно. Здесь должны быть какие-то очевидные вещи. Судебная практика склоняется к тому, что в результате переустройства/перепланировки или реконструкции создается угроза жизни или здоровью соседям, грубо нарушаются публичные интересы.
В.: Приведите пример какой-то вопиющей перепланировки.
А.К.: Собственник квартиры на первом этаже без согласования, без получения разрешительной документации прорубил вход в это помещение с улицы, сдает это помещение под магазин. Вот пример. Угроза жизни и здоровью очевидна, она связана с тем, что без необходимой документации и согласования прорублен вход в многоквартирный дом. Исходя из того, что вход появился, это нарушение целостности конструкции общих помещений, которые принадлежат всем. Здесь посягательство на общее имущество собственников жилья. Это первое. Второй вопрос связан с устойчивостью конструкции. Всевозможные трещины, обвалы, которые могут произойти, создают угрозу жизни и здоровью соседей. В данном случае, если собственник не устранит нарушения, помещение скорее всего будет продано с публичных торгов.
В.: Если в квартире перемещены так называемые «мокрые места», например, душ находится теперь в бывшей комнате, то возможно ли избежать продажи с публичных торгов в случае подобной несогласованной перепланировки? Насколько эти криминально?
А.К.: Вообще это криминально, особенно для соседа снизу. Здесь могут подмачиваться перекрытия в том месте, где находится спальня соседа снизу. Мало ли что может капать, теоретически эта ванна может вниз провалиться. Скорее всего, согласовать это не получится. Если собственник не приведет помещение в соответствие, то возможна и продажа с публичных торгов. Часто собственники думают, что о переустройстве/перепланировке никто не узнает, если не впускать в квартиру. Однако управляющая компания периодически проверяет по точкам присоединения к трубам, может быть установлен факт переустройства. На этом основании может быть произведено обращение в суд.
В.: Спасибо за ответы! До новых встреч!