3333 0
Советы нотариуса: запрет на уступку по ДДУ
Выпуск передачи «Советы нотариуса».
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня мы поговорим об уступке прав требования из договора долевого участия. Здравствуйте, Алексей Викторович! В договорах долевого участия встречается условие, в принципе запрещающее проведение каких-либо уступок или ставящее возможность уступки от получения согласия. Как смотрит на это судебная практика?
Алексей Комаров: Для того, чтобы ответить на ваш вопрос, нужно отойти немного назад. Во-первых, почему появляется необходимость включения в текст ДДУ условия о согласии застройщика на уступку или вообще условия о запрете уступки, что, конечно, встречается, но очень редко. Застройщик не преследует цели заставить дольщика, желающего продать квартиру по уступке, виться как уж, чтобы продать квартиру, когда ему срочно нужны деньги, а избавиться от квартиры у него не будет никакой возможности, если в договоре абсолютный запрет на уступку. В этом нет никакого смысла для застройщика. Если бы смысл был только в этом, тогда условие о запрете уступки нужно было бы признавать незаконным. Но здесь смысл заключается в том, чтобы дольщики не создавали конкуренции застройщику, потому что некоторое время назад был активно распространен предпринимательский бизнес, когда покупали несколько объектов, потом продавали их, когда стоимость их увеличивалась в связи с тем, что падал риск недостройки дома. Это понятная причина, почему застройщик не хочет, чтобы переуступался объект недвижимости. По общему правилу, участие в долевом строительстве должно преследовать потребительские, а не коммерческие цели.
В законе указано, что если в ДДУ ничего не сказано про ограничение возможности уступки, то такая уступка возможна без согласия застройщика при условии, если дольщик всё оплатил застройщику по ДДУ. Но, как правило, застройщики включают в договор необходимость получения согласия.
Агенты, проводящие уступки, видя подобное условие, говорят, что такое условие в ДДУ незаконно, на него обращать внимание не нужно, застройщик не имеет право требовать согласия от дольщика на уступку права требования. Не основано такое утверждение на законе. В ст. 388 ГК указано, что необходимо в случае, указанном в договоре, получать согласие застройщика на уступку права требования по не денежному обязательству, а обязательство по передаче недвижимости, очевидно, не денежное обязательство. Если стороны обращаются не к нотариусу, а хотят заключить уступку в простой письменной форме, то необходимо ли в этом случае предоставлять согласие, если оно указано в ДДУ, или можно махнуть на него рукой? В любом случае необходима регистрация уступки по ДДУ, поскольку она изменяет ДДУ, а ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации. Росреестр читает ДДУ, в отличие от некоторых покупателей в простой письменной форме, и даёт приостановку в регистрации в случае, если необходимо согласие. Этот фильтр не избежать.
Со стороны должника, т.е. застройщика, есть возможность оспорить такую уступку. Если покупатель, цессионарий, знал или должен был знать, что существует договорный запрет на такую уступку, то должник вправе оспорить такую уступку, признать её недействительной. Таким образом, первый барьер: Росреестр не пропустит, т.к. читает ДДУ и уступку в простой письменной форме, если вы сделку совершаете в нотариальной форме, нотариус видит, что необходимо получение согласия, а согласия нет, то основание для отказа в совершении нотариального действия заключается в том, что ст. 388 ГК прямо указывает, что такая уступка может быть признана судом недействительной.
Есть также абсолютный запрет на уступку. Что в этом случае делать, если дольщик хочет заключить договор уступки права требования или договор замены стороны в обязательстве? Необходимо вносить изменения в ДДУ, регистрировать эти изменения, и только после этого можно будет заключать уступку.
Что касается взимания оплаты застройщиком за переуступку, то мне кажется это незаконным, поскольку здесь должна быть речь не об оплате, а о расходах, которые несет должник, связанные с оформлением уступки, если вдруг по каким-то причинам необходимо его согласие, если это вдруг указано в договоре. Иначе это будет очевидное навязывание услуги, ст. 16 Закона о защите прав потребителей этого не допускает, такое условие должно быть оспорено. Скорее всего, суд не признает пункт, содержащий условие об оплате, недействительным, а перетранслирует в необходимость покрытия расходов застройщика. На мой взгляд, это было бы справедливо. На практике редко кто связывается с судом, обычно либо платят, либо не переуступают.
В.: Спасибо за ответы! Уважаемые зрители, Вам спасибо за внимание, до новых встреч!