Советы нотариуса: цена в договоре купли-продажи

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня в передаче «Советы нотариуса» мы обсудим цену в договоре купле-продажи недвижимости. Обязательно в договоре купли-продажи указывать цену продаваемой недвижимости?

Алексей Комаров: По общему правилу, когда мы говорим о любой сделке, в том числе о купле-продаже, то наш закон устанавливает набор условий, которые являются диспозитивными или императивными, которые установлены в законе. Диспозитивные условия – условия, которые стороны вправе изменить по своему усмотрению: если условие, установленное в законе, не нравится, то мы можем его исключить из договора. Императивное условие исключить нельзя. Например, цена договора – условие, которое императивно должно быть указано в тексте договора купли-продажи. Если оно не будет указано, то такая сделка будет считаться не заключенной. Ещё к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости закон относит идентификацию объекта недвижимости, это может быть либо описание либо кадастровый номер, индивидуальный для каждого объекта недвижимости. Также стороны в договоре купле-продажи должны быть поименованы. Есть ещё одно условие, но я его касаться не буду, оно достаточно спорное, мы о нём отдельно поговорим.

В.: Как соотносятся понятия сумма договора и цена договора?

А.К.: Можно сказать, что у нас есть стоимость объекта, а можно сказать, что у нас есть цена договора. Например, если продаются две доли в квартире, принадлежащие двум разным лицам, а покупает их один покупатель, то получается, что если мы включаем в текст договора одну только стоимость, т.е. оцениваем сразу две доли: и первого, и второго продавца, то можно сказать, что это цена договора, потому что цена договора объединяет в данном случае стоимость двух объектов недвижимости. У нас здесь две доли, два самостоятельных объекта недвижимости, всё равно, что мы две квартиры в договор включили и указали общую стоимость для этих квартир. Для каждого объекта недвижимости своя должна быть цена, а цена договора – сумма, за которую совершается сделка по отношению ко всем объектам, которые в договор включены. Поэтому, с моей точки зрения, здесь правильно говорить, что здесь смешанный договор в связи с тем, что у нас два объекта недвижимости, по сути самостоятельных, поскольку их приобретает одно лицо, поэтому его включили в один договор, а не разными сделками оформляют. Если мы расписываем здесь, что один объект продаётся за 5 млн., а другой за 3 млн., то 5 млн. и 3 млн. это цена каждого объекта, а не цена договора. Зачастую в текст договора включается одна цена договора. Т.к. я доли часто оформляю, то стороны часто говорят, что не хотят дробить, если не указывать цену обеъктов, то по умолчанию доли признаются равными по стоимости в пропорции от цены договора, которая указана. Но мы всегда предлагаем, конечно, указывать и оценивать каждую конкретную долю. И так, и так возможно, но с точки зрения возможных последствий, лучше указывать стоимость каждого объекта права отдельно.

В.: Может ли договор купли-продажи содержать условие об изменении цены, например, в зависимости от инфляции?

А.К.: Может, конечно. Статья, регламентирующая цену в договоре купле-продажи, говорит, что цена должна быть выражена. Т.е. мы говорим о цене долга и о цене платежа, это немного разные вещи. Аналогичная ситуация происходит, когда стороны хотят указать цену платежа, эквивалентную долларам или евро. Цена долга выражена здесь в валюте, а цена платежа должна быть выражена в рублёвом эквиваленте, поскольку у нас есть закон о валютном контроле, по которому практически все сделки на территории РФ осуществляются в рублях. Например, стороны оценивают квартиру в 100 тысяч долларов США, но оплата будет происходить в пересчёте на курс Центрального банка, по курсу новостных лент, это надо договариваться. То же касается суммы инфляции, мы с вами определили цену долга, но к тому моменту, когда платёж должен быть совершен должником в пользу кредитора, эта цена может быть индексирована на определённую величину, критерий которой мы однозначно установили в договоре, чтобы в дальнейшем не было споров о переплате/недоплате.

В.: Какие доказательства могут подтверждать оплату по договору купли-продажи?

А.К.: Классический документ, который принято оформлять в обороте для подтверждения получения денежных средств, - это расписка в получении денежных средств. Расписка желательно должна быть написана получателем денег, кредитором, лично, с указанием всех данных: ФИО, паспортных данных, реквизитов договора, суммы. Иногда стороны прямо в тексте договора просят указать, что расчёт произведён до заключения настоящего договора. Конечно, можно включить такое условие в текст договора, но нужно ли в этом случае получать расписку от кредитора. Анализируя судебную практику, нужно, поскольку судебная практика неустойчива и колеблется в зависимости от того, при каких обстоятельствах рассматривается дело. Бывает так, что суд ссылается на условия договора и говорит, что раз стороны зафиксировали, что оплата была произведена, значит расчёт произведён и в этом случае расписку оформлять не нужно. Другой суд может сказать, что условия договора должны быть подтверждены чем-то, если они написали, что рассчитались, то должно быть этому подтверждение. С моей точки зрения, если стороны указали в договоре, что рассчитались, то какие-то другие документы требовать бессмысленно, потому что зачем тогда включать в текст договора какие-то условия о расчётах. Поэтому при расчётах как до договора, так и после нужно брать расписку. Вы должны указывать в договоре ту сумму, которую вы передаёте, а это всегда должно быть так, без всяких занижений цены, на что стороны бывают падки в целях уменьшения налогов, это категорически делать нельзя, такая сделка будет очевидно признана мнимой. Поэтому если в тексте договора цена стоит 1 млн. рублей, и вы получили 1 млн., то и в расписке должна быть цифра в 1 млн. руб., подпись на расписке можно заверить нотариально, это тоже не помешает.

В.: Если вмешивается в расчёты третья сторона, депозит нотариуса или банк, то это как-то улучшает качество сделки в плане подтверждающих документов?

А.К.: Улучшает, конечно. Расписка – это то, что нужно иметь, когда вы наличные деньги передаёте. С депозитом нотариуса или с банковским аккредитивом проще. Там деньги переходят со счёта на счёт или в кассе выдаются, там везде выдаются письменные доказательства того, что лицо получило денежные средства: либо сам продавец, либо представитель по доверенности и т.д. и т.п. Здесь в расписке нет необходимости.

В.: Спасибо за ответы! До новых встреч!