Запись вебинара «Как сегодня заработать на недвижимости?»

26 апреля состоялся вебинар на тему «Как сегодня заработать на недвижимости?». Генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин рассказал о том, на каких типах недвижимости может заработать частный инвестор, а также об особенностях инвестирования в апартаменты. В январе ГК «Пионер» вывела в продажу апарт-отель YE’S на улице Социалистической.

Слушатели вебинара задали спикеру много вопросов, публикуем расшифровку основных вопросов и ответов.

 

Дмитрий: Почему в программе доходности «Удвоение капитала» стоимость апартаментов берется базовая, а не со скидкой как при 100% оплате? Ведь оплата производится сразу, а стоимость больше на 1 млн рублей.

Александр Погодин: В данном случае программа направлена на спекулятивную составляющую. Если вы вложите 3 млн рублей, то вернется 6 млн рублей. А если вы вложите 5 млн рублей, то вернется – 10 млн. В любом случае все деньги, которые вы вкладываете, удваиваются.

 

Максим: При получении ключей по программе «Удвоение капитала» в 2020 году, возлагается ли обязанность на собственника по оплате коммунальных услуг?

А.П.: Любые программы доходности, будь то программа «Удвоение капитала» или «Гарантированный доход», снимает с собственника апартаментов необходимость оплаты коммунальных услуг. Это все перекладывается на арендатора. Здесь вы получаете чистый доход. Фактически он «очищен» от всего, кроме одной составляющей – уплаты налога в зависимости от той формы налогообложения, на которой вы будете находиться. Наша рекомендация на сегодняшний день переходить на упрощенную форму налогообложения, регистрируясь как индивидуальный предприниматель. В этом случае, если вы берете УСН по форме 6%, то вы платите именно 6% от потока, и это все налоги, которые вам необходимо заплатить за операционную деятельность. Есть налоги, связанные с владением апартаментов. Но тут как раз региональное законодательство Санкт-Петербурга очень нам на руку, потому что в прошлом году было внесено изменение в законодательство о налогообложении и собственники апартаментов приравнены к собственникам иных объектов. Там налог 0,1% от кадастровой стоимости. С учетом того, что кадастровая стоимость в первом апарт-отеле YE'S на улице Хошимина - порядка 700 тысяч рублей, вы платите 700 рублей в год. Я думаю, что эта сумма не может не радовать.

 

Алексей: Взымается ли комиссия при доходных программах?

А.П.: Комиссия при программах «Гарантированный доход» и  «Удвоение капитала» не взымается. Это программы, которые действуют только на этапе стройки, к завершению строительства они уже исчерпывают себя. И в момент, когда инвесторы заходят с применением программы «Гарантированный доход», мы не взымаем никакую комиссию. Более того, инвестору вообще не важно, сдаем мы апартаменты или нет, мы обязаны каждый месяц выплачивать фиксированную сумму. Фактически мы становимся арендаторами у инвестора в течение последующих трех лет.

 

Леха: Налог с продажи апартаментов вашей же компании (по программе «Удвоение капитала») через 5 лет нужно уплачивать в налоговую?

А.П.: Именно так. В случае если вы через 5 лет принимаете решение продать апартаменты, то вы платите налоги. Но вообще все наши инвесторы работают уже в «белом» секторе. Потому что наряду с высокой доходностью мы даем возможность нашим инвесторам не прятаться от налоговой инспекции. Все у нас происходит «в белую», люди получают высокий доход и этот доход абсолютно легальный.

 

Виктория: Гарантированный доход и удвоение капитала совмещаются между собой?

А.П.: Это разные программы, применяется либо одна, либо другая. В программе «Удвоение капитала» заложена возможность не продавать в конце пятилетнего срока апартаменты и оставить их у себя. В этом случае вы все равно получите ту арендную ставку, которая накопилась за этот период.

 

Максим: По программе «Удвоение капитала», кроме договора долевого участия (ДДУ), еще есть договор, согласно которому ГК «Пионер» приобретет по цене в 2 раза больше?

А.П.: Если мы говорим о программе «Удвоение капитала», то схематично она выглядит именно так. При заключении сделки вы получаете два документа: договор на приобретение апартамента – ДДУ, и сертификат, который позволяет вам в дальнейшем заключить договор с управляющей компанией, по которому вы сможете получить одну из двух сумм – сумму выкупа при продаже апартаментов обратно УК или сумму ежемесячного гарантированного платежа. Какой вариант вы выберете – это уже ваше решение. 

 

Леха: Возможно приобрести апартаменты по программе «Удвоение капитала» в рассрочку?

А.П.: Покупка апартаментов по программе «Удвоение капитала» возможна только при 100% оплате или с привлечением ипотечного кредита.

 

Валентина: Какая из предлагаемых в апарт-отеле YES доходных программ наиболее популярна, судя уже по опыту работающих проектов?

А.П.: Программа «Гарантированный доход» наиболее популярна среди инвесторов.

 

Егор: Подскажите, апартаменты какой площади более выгодно приобретать для сдачи в аренду? В каких районах Петербурга сейчас наиболее выгодно покупать квартиры и апартаменты для инвестиций?

А.П.: Мы не зря говорим, что в программах доходности участвуют апартаменты двух категорий – это стандарт и студио. С моей точки зрения, самые компактные апартаменты более всего доходны. Но надо помнить, что бывают периоды, когда спрос на некий эксклюзив позволяет выставлять цену которая будет, скажем, не совсем предполагаемой. Например, если в Санкт-Петербурге проводится какое-то мероприятие и приезжают платежеспособные клиенты, то стоимость на апартаменты с террасами и видом на центр города может зашкаливать. Там цены могут быть любые. Поэтому надо понимать: то что является апартаментами стандарт и студио – это как хорошо отлаженный механизм, каждый месяц приносящий конкретные доходы, которые будут вас удовлетворять. А вот то, что является уникальным, периодически будет выстреливать большой суммой.

 

Кирилл: Можно рассмотреть конкретный пример покупки апартамента по программе «Гарантированный доход»?

А.П.: Если вы сегодня покупаете апартаменты в нашем комплексе за 4,5 млн рублей, то через 3 года вы будете получать порядка 37 тысяч рублей в месяц. Соответственно, сами считайте, выгодно вам это или нет. Это деньги, которые вы будете получать гарантированно с 1 июля 2020 года.

 

Евгения: Может ли собственник апартаментов самостоятельно сдавать их в аренду? Нужно ли заключать какие-либо соглашения с управляющей компанией?

А.П.: Если вы приобретаете апартаменты в наших комплексах, вы ничем не ограничены. У вас есть даже больше возможностей, чем в жилье. То есть управляющая компания оказывает определенные дополнительные услуги. Например, такую услугу как гостиничная регистрация проживающих в апарт-отеле. Сегодня снимая в аренду квартиру, вы вряд ли получите возможность зарегистрироваться в квартире даже временно, потому что это воспринимается как посягательство на права собственника квартиры. В нашем же случае наоборот, это обязательная процедура и все проживающие в апарт-отеле получают такую возможность.  И у милиции не будет основания задерживать проживающих в апарт-отеле и разбираться почему он нарушает законодательство.

 

Артем: Если управление самостоятельное, каким образом тогда оплачивается коммунальные услуги, налоги на доход? И второй вопрос по программе, которая на 3 года («Гарантированный доход» с доверительным управлением), есть ли возможность досрочно прекратить договор, в случае если я решу управлять самостоятельно?

А.П.: Если вы самостоятельно управляете, то и налоги вы также платите самостоятельно, потому что эти денежные потоки не идут через нас. Обычно люди находятся на упрощенной системе налогообложения, подают отчеты в налоговую и платят 6% от потока. Бухгалтерия достаточно несложная.

А по программе, которую мы принимаем на себя, досрочно расторгнуть договор бесплатно нельзя. Мы отвечаем за то, что мы будем стопроцентно все выплачивать, и в случае нарушений платим серьезный штраф, такие же обязательства берет на себя инвестор. Мы работаем в том числе с крупными корпоративными клиентами, и в случае, если ваш апартамент забукирован на длительный период времени, мы не можем просто так взять и расторгнуть договор. Мы несем в этом случае определенные убытки. Поэтому в каждом случае инвестор сам для себя принимает решение, как ему лучше работать - самостоятельно или через управляющую компанию. Но отмечу, что практически половина наших инвесторов предпочитают вести дела через нашу управляющую компанию, но есть и те, кто самостоятельно занимаются сдачей апартамента в аренду.

 

Евгения: Скажите, пожалуйста, примерный размер коммунальных платежей в месяц.

А.П.: Самое частое заблуждение, что коммунальные платежи в апарт-отеле - это некая заоблачная величина. Да, конечно эти платежи несколько выше чем, в жилых домах. Но если сравнить квартиру и апартаменты, то общая сумма получается примерно одинаковой. Апартамент достаточно компактный, и коммунальный платеж составляет порядка 4 тысяч рублей в месяц. К примеру, коммунальный платеж за апартамент в 28 кв. м составляет 4,5 тысяч рублей в месяц. Но в данном случае есть за что платить. Если вы придете на экскурсию в апарт-отель, вы увидите, что во всех коридорах – ковролин, во всех местах общего пользования – высококачественная отделка, огромное количество инженерии в инфраструктуре и т.д. Все это требует больших вложений в процесс эксплуатации комплекса.

 

Марина: Выгодно ли брать ипотеку, если апартаменты приобретаются для инвестирования?

А.П.: Ипотека на апартаменты в наших комплексах возможна. Есть целый ряд банков, которые с нами сотрудничают. Я сам лично апартаменты в Москве приобрел с использованием ипотечного кредита. И сегодня у меня денежный поток гасит и ипотечный кредит, и я еще немножко денег получаю. Выгодно ли брать ипотеку, зависит от возможностей каждого покупателя. Если у вас есть возможность вложить полностью денежные средства, то вы будете в чистом виде получать доход. Если вы используете ипотеку, то как минимум некоторое время от потока денежных средств часть пойдет на погашение ипотечных платежей.

 

Лана: Какие рассрочки при покупке апартаментов предусмотрены?

А.П.:В системе формирования цены на наши апартаменты заложено то, что покупая за базовую стоимость инвестор может платить деньги в течение всего периода стройки. То есть сегодня, на раннем этапе вы заходите в строительство комплекса, вы можете заплатить 10% от стоимости апартамента и 36 месяцев выплачивать остаток денежных средств, получив при последнем платеже ключи.

 

Алексей: Оказываете ли вы консультации по использованию УСН «доходы минус расходы» для продажи жилой недвижимости и приобретению апартаментов (для того чтобы не платить НДФЛ при продаже жилой)?

А.П.: Да, все что касается сопутствующей деятельности наших инвесторов, мы обеспечиваем и оказываем консультации.

 

Евгения: Существуют ли страховые взносы?

А.П.: Страховые взносы действительно существуют, поэтому если вы пользуетесь УСН, и у вас в управлении только один апартамент, то это несильно экономит ваши затраты. Потому что существует пенсионный фонд. Но если у вас два, три и более апартаментов, то страховые взносы в пенсионный фонд «размазываются» по всему этому объему, и там явная выгода.

 

Марина: Можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов?

А.П.: Да, как и владелец любой недвижимости вы сможете получить налоговый вычет.

 

Данияр: Какие правоустанавливающие документы вы предоставляете иностранным гражданам при покупке?

А.П.: Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость, как и граждане России. У нас достаточно большое количество иностранных граждан покупают апартаменты.

 

Валентина: Можно ли сегодня зарегистрироваться в апарт-отеле?

А.П.: В апарт-отеле есть возможность зарегистрироваться по гостиничной форме. Мы это делаем.

 

Дария: Сейчас цены на квартиры практически не растут, а как с апартаментами? Дорожают ли апартаменты?

А.П.: У нас апартаменты дорожают. И в уже построенных объектах, и в строящихся. Если говорить об объекте на Социалистической, то с начала года, за первый квартал на 2% увеличилась цена. Фактически на 2% уменьшилась та скидка, которую вы можете получить при единовременной оплате.

 

Алексей: Есть ли обязательное страхование гражданской ответственности и имущества уже купленных апартаментов? Если нет, то что происходит при порче имущества жильцом (арендатором) при условии управления вашей компанией?

А.П.: Наша управляющая компания производит за свой счет страхование перед третьими лицами объектов, которые мы берем в управление. Но отмечу, что за три года ни одного страхового случая не было. Это тоже показатель качества работы управляющей компании в части решения любых вопросов, в том числе и конфликтных. Аренда апартаментов в апарт-отеле YE’S осуществляется на основании договора аренды, согласно которому ответственность за порчу имущества апартамента лежит на арендаторе. При заезде арендатор оплачивает стоимость аренды и возвратный обеспечительный взнос, равный стоимости месяца проживания. В случае обнаружения порчи имущества, составляется акт, который подписывается обеими сторонами, и сумма порчи вычитается из обеспечительного взноса. В случае обнаружения скрытой порчи имущества уже после выезда арендатора, апарт-отель YE’S берет расходы по ремонту или замене оборудования на себя.

 

Евгения: Апартаменты продаются только с отделкой?

А.П.: Да, все апартаменты продаются с чистовой отделкой европейского уровня, полностью готовыми к заселению. Есть возможность заказать полный комплект обстановки, включая мебель, бытовую технику и текстиль.

 

Владислав: Расскажите о внутреннем интерьере апартаментов, их меблировке.

А.П.: Апартаменты можно приобрести укомплектованными мебелью, бытовой техникой и текстилем. В этом случае вы получаете их полностью готовыми для проживания, в них выполнена чистовая отделка, из мебели есть двуспальная кровать с подъемным механизмом и местом хранения (в апартаментах категории Optimum предусмотрена установка надежных раскладных диванов), обеденный стол на несколько персон и smart-стулья рабочий стол с эргономичным креслом. Также предусмотрена кухня, оснащенная встроенной бытовой техникой от ведущих зарубежных производителей: микроволновой печью, холодильником, керамической варочной панелью, комфортная ванная комната с ванной, душем с массажной насадкой и большим зеркалом с LED-подсветкой, вместительная встроенная гардеробная. Кроме того, в апартаментах установлен плазменный телевизор с доступом к российским и международным каналам, телефонный аппарат. Познакомиться в дизайном интерьеров апарт-отеля YE’S на Социалистической можно в разделе «Галерея» на сайте spb.yesapart.ru.

 

Евгения: Мне говорили, что в апарт-отеле на Хошимина очень слышно соседей. Так ли это?

А.П.: Звукоизоляция в апартаментах YE’S выполнена в соответствии с требованиями, предъявляемым к гостиничным номерам. Можно лично убедиться, насколько комфортно проживать в апартаментах, посетив действующий апарт-отель на Хошимина. Записаться на экскурсию можно по телефону: (812) 429 56 00

 

Алексей: Какова заполняемость Ваших апартаментов?

А.П.: В действующем апарт-отеле сети YE’S в Выборгском районе сдано 86% апартаментов при минимальной стоимости 28 500 рублей в месяц.

 

Юлия: Есть ли в Москве ваши действующие апартаменты и где выше доходность – в Петербурге или в Москве?

А.П.: В Москве есть действующий апарт-отель в Митино, информацию о нем можно найти на сайте yesapart.com/moscow/apartments/. Апарт-отели YE’S и в Петербурге, и в Москве показывают соотносимую доходность, в среднем она составляет 10% без учета текущей капитализации.. Кроме того, оценить эффективность вложений уже на этапе покупки и гарантированно получать доход в последующем можно с помощью доходных программ, которые разработаны специально для инвесторов.

 

Алексей: Есть ли планы по строительству апартаментов в Москве (в пределах МКАД)?

А.П.: Такие планы есть. В этом году уже мы начнем реализацию объекта, который находится у станции метро «Ботанический сад». Там, где ГК «Пионер» строит большой жилой комплекс. С другой стороны этого МКЖД – транспортно-пересадочного узла, мы будем строить апарт-отель. Так что если есть желание инвестировать именно в московский объект, вы можете немного подождать, скоро мы начнем. Хотя, я еще раз хочу подчеркнуть, что у нас большое количество инвесторов, которые из Москвы, инвестируют в Петербурге. И, кстати, что очень нехарактерно, у нас большое количество петербургских инвесторов, которые вложили свои средства в Москву.

 

Виктория: Где можно ознакомиться с ценами на строящийся апарт-отель в Петербурге?

А.П.: Можно обратиться на наш сайт spb.apart.ru, но я все же рекомендую позвонить к нам в офис по телефону (812) 429-56-00 и приехать непосредственно на объект, вы получите больше информации. Я призываю вас приехать, потому что, увидев, как работает комплекс, вы ответите для себя на многие вопросы, которые у вас, возможно, даже не возникли.

• Автор: bsn.ru