Запись вебинара «Квартиры от подрядчиков: особенности покупки»

Расшифровка вебинара «Квартиры от подрядчиков: особенности покупки», прошедшего 27 июля. Рассказывает об особенностях подрядных квартир и отвечает на вопросы Константин Сергеев, руководитель отдела девелоперских продаж компании «В подряде».

– Здравствуйте, друзья! Подрядные квартиры на рынке существуют давно, с самого его становления. Я расскажу об особенностях заключения договоров на подрядные квартиры, чтобы Вы могли получить квартиру с максимальной скидкой при отсутствии рисков.

Для начала пара слов о том, откуда берутся подрядные квартиры. Строительство жилого дома состоит из нескольких простых этапов. Первый –  выбор участка под застройку, определение этажности. Затем –  оформление проектной документации, получение разрешения на строительство. Далее –  начало продаж квартир покупателям.

Строительство дома включает в себя забивку свайного поля, подготовку фундамента, заливку монолитного каркаса, устройство стен и кровли. Потом идут внутренние сети и остекление. Заканчивается все внутренней отделкой и благоустройством. Последние этапы – это ввод в эксплуатацию, выдача ключей и постановка на кадастровый учет. 

Если мы разберем эти этапы по пунктам, то застройщик как субъект хозяйственной деятельности нам нужен только на первых и последних этапах. Все остальные этапы могут выполняться подрядной и субподрядной организацией, то есть застройщик выбирает участок и получает разрешение на строительство на этом участке жилого здания, а затем продает квартиры по договору долевого участия. Все остальные этапы могут выполнять подрядчики, и многие застройщики привлекают подрядчиков на те или иные этапы строительства. Есть небольшие застройщики, которые как раз и берут на себя функцию выбора объекта, получения разрешения на строительства и ввода здания в эксплуатацию, а сами нанимают генподрядную организацию, которая чаще может быть крупнее их, передают ей квартиры по ДДУ и, та ведет строительство.

Есть застройщики, у которых объем подрядных квартир порядка 10%, то есть какие-то работы сторонние подрядчики делают эффективнее их собственных строительных подразделений, и они за эти работы с подрядчиками расплачиваются квартирами. Случаются ситуации, когда подрядные квартиры получаются за земельные участки, то есть 10-15% квартир могут принадлежать тому, кто предоставил участок под строительство.

Что такое подрядные квартиры? Рассмотрим схему взаимодействия подрядчика и застройщика. Подрядчик заключает с застройщиком договор (это может быть договор строительного подряда, договор инвестирования, договор поставки материалов). Поставлять и делать можно все, что угодно. Это может быть участок земли, это могут быть скрепки для офиса, если наберется на объем квартиры, это могут быть работы по заливке монолита, отделочные работы, инженерные устройства. Содержание контракта, в принципе, для конечного покупателя никакой роли не играет. Соответственно, у застройщика получается долг перед подрядчиком за эти выполненные работы. Что происходит дальше? Дальше застройщик подписывает с подрядной организацией ДДУ на выбранную квартиру. И теперь уже у подрядчика возникает долг в объеме стоимости этой квартиры, который он должен оплатить, чтобы квартира была закрыта за ним по документам, и подрядчик стал ее полноправным владельцем. Соответственно, подписывается акт зачета встречных однородных требований: долг, образовавшийся у застройщика перед подрядчиком,  зачитывается за счет оплаты за эту квартиру. Этот акт зачета –  как раз тот документ, на который надо обращать внимание. Подписанный акт зачета снимает все вопросы в дальнейшем, и застройщик окончательно лишается прав на квартиру. Даже если они расторгнут контракт с подрядчиком или будут вопросы по качеству работ, после подписанного акта назад дороги нет и оспорить это невозможно.

По статистике, 29% квартир в новостройках продаются по переуступке, при этом 9% относится к переуступкам от подрядчиков. Бывают года, когда эта доля возрастает, например, несколько крупных подрядных контрактов могут повысить эту планку на 15% в год. В частности, когда началась застройка Парашютной улицы в Приморском районе, там было два огромных участка, где строится жилье на десятки тысяч человек, и эти участки были оплачены квартирами.

Теперь перейдем к этапам сделки и вариантам покупки подрядных квартир. Первый вариант – клиент покупает подрядную квартиру по прямому договору с застройщиком. У подрядчика с застройщиком взаимные обязательства, но клиент особо про них не знает. Покупатель приезжает в офис застройщика, оплачивает все на счет застройщика, а застройщик затем эти деньги переводит подрядчику. Эта схема не самая распространенная, по двум причинам. Первая – не всегда подрядчики желают ждать, пока застройщик им переведет деньги, вторая – застройщики препятствуют при такой схеме значительным скидкам, ведь подрядчики сами вправе назначить цены на подрядную квартиру, и она значительно ниже, чем у застройщика.

Почему цены ниже?  Основной момент такой: подрядные организации не такие крупные, у них меньше подушка финансовой безопасности, оборотные средства им нужны для выполнения работ постоянно, и если застройщик может приостановить продажи и продать квартиры потом по большей цене, то подрядчик вынужден продавать здесь и сейчас и вкладывать деньги в продолжение своей деятельности. Соответственно, дисконт на подрядные квартиры может достигать 20%, но в среднем он 5-10%.

Вторая, самая распространенная схема – приобретение подрядной квартиры по переуступке. Первый этап – это, конечно, выбор ЖК по цене, расположению, планировке. Не стоит стремиться купить именно подрядную квартиру, нужно сначала выбрать тот район, то место, где Вы хотите жить, и уже потом смотреть, есть ли там подрядные квартиры. Второй этап – проверка надежности стройки (разрешение на строительство, рассмотрение хода работ– всё это сейчас доступно в интернете). Третий этап – проверка правоустанавливающих документов. Что важно для покупателя? Он должен получить ДДУ на эту квартиру между застройщиком и подрядчиком, к нему обязательно должен прилагаться акт зачета встречных однородных требований (это как раз тот документ, о котором мы говорили ранее, по которому зачитываются работы в счет оплаты квартиры, стороны регулируют свои обязательства по нему). Этот акт – самый важный документ при покупке подрядной квартиры по переуступке, в приложении к самому ДДУ. Четвертый этап – подписание договора переуступки. Договоры трехсторонние: подрядчик как продавец, покупатель и, соответственно, сам застройщик, который фиксирует передачу прав по договору, или сделка возможна  с письменного согласия застройщика. Иногда в некоторых договорах, когда передается большой объем квартир, можно подписывать договор без участия застройщика. Ну и, наконец, оплата договора переуступки. Это самая распространенная схема продажи квартир.

Есть еще третья распространенная схема – покупка подрядной квартиры по прямому ДДУ через вексель. Вексель – такое слово, которое может напугать людей, т. к. в 90-е годы случались случаи с мошенничеством, и сейчас иногда мошенники пытаются какие-то векселя продавать. Но если Вы эту схему сейчас поймете и изучите, никакого риска при покупке квартиры по векселю также нет. Первые два этапа – те, о которых мы говорили: выбор ЖК по Вашим параметрам, проверка надежности застройщика, разрешения на строительство. После того, как Вы определились и нашли квартиру от подрядчика, Вам могут предложить приобрести квартиру по прямому договору через вексель.

Почему так делается? Потому что подрядчики часто оформляют на себя квартиры по договору долевого участия еще в процессе выполнения работ. Но часто у них договоренность, что они могут выбрать любую квартиру из того, что есть в наличии у застройщика и реализовать ее для своих клиентов со скидкой. Соответственно, если большой объем квартир в квартирографии, то, конечно, подрядчику интереснее найти клиента на одну из этих квартир и не оформлять на себя какую-то определенную, чтобы ждать, пока найдется клиент, который захочет именно такую квартиру. Тогда у подрядчика и застройщика включается эта схема взаимодействия. Подрядчик выпускает вексель – ценная бумага, которая обычно умещается на листочке бумаги с печатью.

Этот вексель – долговое обязательство застройщика перед подрядчиком. Соответственно клиент приобретает у подрядной организации этот вексель по договору купли-продажи векселя. Затем клиент этот вексель передает застройщику, и застройщик подписывает с покупателем договор долевого участия и вместо оплаты денежных средств принимает вексель – подписывает акт приема-передачи векселя и акт взаимозачета, подтверждающий, что клиент ничего не должен застройщику.

Почему некоторые люди опасаются этой схемы? Возьмем практику из 90-х годов (возможно, это и сейчас могло случаться). Подрядчик продал клиенту вексель, клиент на следующий день или в тот же день вечером отправляется к застройщику, чтобы вручить ему этот вексель как оплату по договору долевого участия. А застройщик заявляет, что он с подрядчиком договор расторг, есть спор по поводу выполненных работ, и застройщик вексель не возьмет. То есть клиент оплатил вексель, а застройщик его не принял в оплату. Этот момент просто исключается, если правильно проводить схему. Сначала покупатель подписывает договор купли-продажи векселя с подрядчиком. Это происходит в офисе застройщика, туда подрядчик выезжает со своими печатями и документами. Потом покупатель этот вексель сдают в оплату застройщику, застройщик принимает этот вексель, подписывается договор долевого участия, затем акт приема-передачи векселя, акт сверки о том, что покупатель не имеет никакой задолженности перед застройщиком. И только после этого покупатель оплачивает этот самый вексель. Эта схема позволяет покупателю выбрать любую квартиру из имеющихся у застройщика. Эта последняя из распространенных и правильных схем приобретения подрядных квартир.

Ответы на вопросы от модератора и слушателей вебинара:

– Можно ли использовать ипотеку, субсидии, материнский капитал при покупке квартир от подрядчиков?

– Да, без проблем можно использовать. Ипотеку на переуступки дают практически все банки. Субсидии также могут переводиться на покупку квартир по переуступке. Материнский капитал также можно использовать. Ограничения могут быть, если подрядчик покупает у застройщика квартиру по векселю.  Ипотека на покупку векселя не дается, поэтому в этом случае подрядчик вынужден квартиру сначала оформить на себя, а покупатель потом покупает ее у подрядчика по переуступке. В любом случае договориться можно, просто увеличится срок сделки.

– Сколько в среднем времени длится оформление сделки по покупке подрядной квартиры? Больше ли, чем сделка по покупке квартиры от застройщика?

– Если проходит сделка по переуступке, то принципиальной разницы нет. Разве что подрядчику нужно будет записаться к застройщику для переоформления переуступки, это может занять до одного дня. Задержка может быть в случае, если у подрядчика есть какой-то объем работ, которые еще недовыполнены. Тогда, если подрядчик забронировал за покупателем квартиру, покупатель вынужден ждать, пока подрядчик завершит эти работы и застройщик подпишет с ним акт взаимозачета.

– Где представлен наиболее широкий ассортимент квартир от подрядчиков? Есть ли какие-то особенности у подрядных квартир в плане расположения, метража?

– Компания «В подряде» совместно с порталом BSN.ru подготовила базу подрядных квартир, которая доступна по ссылке. При выборе квартиры покупатель в первую очередь смотрит на цену, расположение и метраж. Если Вы нашли жилой комплекс, в котором Вам хотелось бы жить, конечно, будет здорово, если там есть подрядные квартиры.

Что касается особенностей подрядных квартир и того, в каких комплексах они могут преобладать, подрядчики часто помогают достроить застройщикам ранее проблемные объекты. Хороший пример – жилой комплекс «Панорамы залива» на Двинской улице. Застройщик срывал сроки строительства, и с осени прошлого года с помощью подрядчиков этот комплекс активно достраивается, и как раз там можно найти какие-то интересные предложения для инвестирования, тому что цена на квартиры в этом комплексе ниже, чем цена в среднем по району, притом что стройка идет активно и быстро. Так что смотрите базу, выбирайте, что Вам может быть интересно.

– Имеет ли подрядчик приоритет в первоочередной продаже своей квартиры по переуступке перед продажей переуступки от обычного дольщика?

– Имеется в виду, если у застройщика очереди на подписание договоров-переуступок, то вперед пропустят подрядчика или дольщика? Это зависит от отношений между застройщиком и подрядчиком. Как правило, у застройщика с подрядчиком долгосрочные отношения, поэтому подрядчик может записаться к застройщику быстрее. Но не думаю, что дольщиков это должно обижать – возможно, они подпишут свою переуступку на несколько часов позже, это не критично.

– Можно ли платить за подрядные квартиры в рассрочку?

 – В теории ограничений на рассрочку нет. Но здесь стоит учитывать, что застройщики значительно крупнее подрядчиков, оборот у них больше, финансовая подушка безопасности больше, и они могут себе позволить продавать в рассрочку и, к примеру, в течение трех лет получать оплату за квартиры. Подрядчики вынуждены оборачивать средства быстрее, поэтому на практике подрядчики дают рассрочку редко, но нужно смотреть конкретные варианты.

Стоит отметить, что в случае, если застройщик продаст покупателю квартиру в рассрочку, а тот не будет платить, то застройщик может не выдать ключи от квартиры, не позволять оформить право собственности. У подрядчиков таких рычагов действия на покупателей, которые могут нарушить график платежей, нет. Это еще одна причина, по которой подрядчики неохотно дают ипотеку на свои квартиры. Но опять же всё зависит от конкретного подрядчика.

– Как часто застройщики в договорах долевого участия прописывают необходимость согласования с ними переуступки?

– 90% договоров содержат пункт о том, что переуступка допускается с согласия застройщика. Застройщик, как правило, берет какую-то плату за согласование переуступки. Это может быть 20-30 тысяч. Есть один застройщик в городе, который прописывает в своих договорах 7% от стоимости квартиры как оплату за переуступку. Это уникальный случай. Подрядчики, если работают с этим застройщиком, в своих договорах прописывают, что согласие застройщика на переуступку не требуется, а застройщик уведомляется о переуступке постфактум. Часто договоры долевого участия могут вообще не содержать пункт о переуступке. В таких случаях застройщика можно также уведомить письменно после совершения переуступки. А если покупатель хочет получить какую-то дополнительную гарантию, то можно обратиться к нотариусу.

–  Сумму, которую необходимо заплатить застройщику за оформление сделки, как правило, платит сам покупатель?

–  Да, как правило, это дополнительный платеж для покупателя. Иногда этот платеж оплачивается покупателем и подрядчиком поровну. Но в любом случае это оговаривается заранее и сюрпризом для покупателя не станет.

 – Каковы перспективы развития формата подрядных квартир на рынке Петербурга. Будет ли их доля расти?

– Принятый недавно закон о компенсационном фонде в долгосрочной перспективе может привести к монополизации рынка крупными игроками. После принятия поправок в более выгодном положении окажутся крупные строительные холдинги, которые имеют замкнутый производственный цикл и собственные подрядные организации, с которыми им нет смысла рассчитываться квартирами. В ближайшие несколько лет доля подрядных квартир на рынке будет в районе 10%, а дальше видно будет.

 – Каковы плюсы и минусы подрядных квартир, на Ваш взгляд?

–  Самый большой плюс – это скидка. Если правильно оформлять сделку по покупке подрядной квартиры, то минусов и нет. Часто покупка подрядной квартиры является гораздо более выгодной инвестицией в плане дальнейшего роста цен для перепродажи уже в готовом доме.

–  Насколько активно продаются квартиры до подписания акта взаимозачета между застройщиком и подрядчиком?

–  Вообще не должны продаваться эти квартиры. Если их кто-то продает, лучше обходить стороной таких продавцов, потому что акт зачета – это документ о том, что подрядчик эту квартиру оплатил перед застройщиком и может ей дальше распоряжаться, как хочет. Без акта взаимозачета на квартиру в принципе не будет зарегистрирован договор долевого участия на подрядчика.

–  Слушатели вебинара комментируют, что у застройщика тоже можно получить скидку, к примеру, 3%. Какими могут быть скидки на подрядные квартиры?

– Далеко не всегда у застройщиков можно получить скидку. Что касается подрядных квартир, 3% – минимальная скидка на подрядную квартиру. Средняя скидка составляет 5-6%, даже 10%. Размер скидки зависит от нескольких факторов. Во-первых, то, насколько срочно застройщик нуждается в финансовых средствах. Часто подрядчик дает скидку, потому что ему нужно оперативно получить деньги для продолжения строительства. Во-вторых, скидка зависит от спроса на квартиры в конкретном жилом комплексе. Если спрос высокий, то скидка будет поменьше. Но минимальная скидка в несколько процентов необходима, чтобы покупатель приобретал квартиры именно у подрядчика.

–  Акт взаимозачета потом фигурирует в дальнейших сделках, переуступках?

–  Да, если Вы покупаете квартиру от подрядчика по переуступке, то Вам нужно сохранять весь пакет документов – и договор долевого участия, и акт взаимозачета.

 – Насколько выгодна покупка подрядной квартиры для инвестирования?

–  Подрядная квартира хороша для инвестиций. Как вообще выбирать квартиру для инвестиций? Можно посмотреть, сколько стоят квартиры в готовом доме в той же локации и такого же класса. Посмотреть ожидаемый срок строительства нового дома и разницу между ценой квадратного метра на начальном этапе строительства и в аналогичной готовой квартире. Имея эту информацию, можно рассчитать доходность в процентах годовых. Покупая подрядную квартиру, Вы получаете несколько процентов скидки, которые можно расценивать как несколько дополнительных процентов дохода. Если же подрядчики достраивают объект, который ранее был проблемным, то цены в нем могут быть значительно ниже рынка, скидка может доходить до 20%, но тут важно следить за ходом строительства. Если строительство ведется активно, то это отличный вариант. 

 

По промо-коду «Вебинар БСН» можно получить скидку на покупку подрядной квартиры из базы в размере 1%. Подробности узнавайте у менеджера Марины (+7 921 946 94 77, marina@bsn.ru). База квартир будет периодически пополняться, следите за обновлениями! 

• Автор: bsn.ru