17 сентября прошел шестой бизнес завтрак в рамках XVII конкурса «Доверие потребителя по теме «Перспективы развития апартаментов. Апартаменты как объект инвестиций»
В мероприятии приняли участие представители Банка СПБ, компаний Bau City Development, ИСК Inreit , «Петрополь», ГК PLG ГК «Союз -Девелопмент», RBI PM, Vertical Hotels, Well, VALO Service, Nikoliers, OMOIKIRI, ТОП СИНЕМА KR.CONSULTING. Межрегиональной Ассоциации апарт-отелей, РГУД, сеть апарт-отелей YE’S и Port Comfort
СМИ были представлены газетами «Ведомости», «Недвижимость и строительство». «Строительный еженедельник», «Строительная газета», радио Бизнес ФМ, порталами РБК в Петербурге, ТТ Финанс, Агентством бизнес новостей.
Партнеры мероприятия: ИСК INREIT, GLER, YE’S, OMOIKIRI, Группа RBI, «Союз девелопмент», VALO, Vertical Hospitality
В ходе встречи обсуждались ключевые аспекты развития рынка апартаментов в России, включая их влияние на трудовую миграцию и туристический поток. Участники отметили необходимость регуляции данного сегмента и поделились успешными примерами внедрения сервисных апартаментов в регионах. Также были рассмотрены изменения в потребительских предпочтениях, вызванные отменой льготной ипотеки, и влияние этого на рынок аренды. В завершение встречи участники согласовали дальнейшие шаги по продвижению формата апартаментов и улучшению их сервиса.
Предваряя дискуссию, исполнительный директор оргкомитета конкурсу «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса. Согласован список финалистов по итогам интернет-голосования. В 2024 году на конкурс представлены 177 участников: строительные и управляющие компании, ипотечные банки, жилые комплексы, апартаменты и проекты загородного строительства. Всего за участников было отдано свыше 33 300 голосов. В финал вышли 65 участников в 20-ти номинациях. Стартовал второй этап конкурса, экспертное голосование. Оно включает в себя объезды экспертами объектов финалистов, исследование «тайный покупатель» по оценке работы отделов продаж компаний и оценку конкурсной документации претендентов на победу.
Директор департамента жилой недвижимости компании Nikoliers Елизавета Конвей отметила, что сервисные апартаменты выступают выгодной альтернативой новостройкам для инвесторов.
Застройщики апарт-сегмента адаптировались к заградительным ипотечным ставкам гораздо ранее жилого сегмента — еще с середины 2023 г. и предлагают множество вариантов длительной рассрочки. На новостройки Петербурга до июля 2024 г. действовали программы льготной ипотеки – стандартная под 8%, ИТ-ипотека и семейная в расширенных условиях – в связи с этим программы рассрочки были развиты не столь активно.
Повышение цен по апарт-сегменту зафиксировано в годовой динамике для наиболее ликвидных проектов сервисного формата с пешей доступностью станций метро, привлеченной профессиональной УК и программами доходности, продуманными продуктовыми характеристиками, востребованной средней площадью, а также низкой насыщенностью локальной конкуренции. По объектам, соответствующим указанным характеристикам, средний рост открытых цен за годовой период составил около 8%.
Многие потенциальные покупатели квартир в связи с тем, что ипотека по рыночным ставкам им недоступна, а условиям актуальных программ господдержки не все семьи удовлетворяют, перешли на рынок аренды.
Таким образом, в ближайшие 2-3 года продолжится тренд на рост ставок долгосрочной аренды.
Интерес к апарт-отелям растет благодаря выгодам для всех участников: девелоперы снижают затраты, инвесторы получают недвижимость с низким входом, операторы зарабатывают на управлении, а для туристов это более удобный вариант размещения.
«Петербург сформировал такой инвестиционный продукт, как сервисные апартаменты, и мы на сегодняшний день видим экспансию этого формата в регионы», — констатировала исполнительный директор РГУД Елена Бодрова. Сервисные апартаменты — это не псевдожилье, построенное на земельном участке с назначением под нежилую застройку, а полноценные апарт-отели. На уровне государства есть понимание того, что такой формат может закрыть потребности в трудовой миграции, решить вопросы с нехваткой мест в студенческих городках и гостиницах. Они могут быть востребованы у туристов, которым обеспечен гостиничный сервис с возможностью готовить на своей кухне. При этом поиском арендаторов, ремонтом, контролем за процессом эксплуатации занимается управляющая компания, что, несомненно, упрощает жизнь инвестору.
Александр Ружинский, исполнительный директор Межрегиональной Ассоциации Апарт-отелей акцентировал внимание на необходимости принятия закона об апартаментах, в основу которого могут быть заложены параметры петербургского формата. Чтобы закон получился грамотным, нужно получить квалифицированный и системный ответ от региональных властей, что они хотят от девелоперов, которые реализуют такие проекты. Сейчас власти нужен грамотный и разумный эксперт, который соберет в регионах фактуру и представит параметры регуляции. «Ассоциация постарается решить эти задачи, чтобы к началу следующего нового сезона мы подошли к созданию работающего закона», — резюмировал Александр Ружинский.
Обострение конкуренции апартаментов с инвестиционным жильем
Отмены льготной ипотеки привела к росту краткосрочной аренды на 63% и снижению долгосрочной аренды. Участники отметили, что молодые арендаторы, выходящие на рынок, предпочитают аренду, что создает спрос на апартаменты.
Станислав Александров, заместитель генерального директора Bau City Development оценил тренд на рост арендного жилья в России. Так, за 10 лет среди россиян внутренний туризм стал в три раза популярнее внешнего. В первой половине 2024 года по России путешествовали 39 млн туристов, из них 2 млн – иностранных. В Петербурге все больше квартир сдается посуточно, все меньше выбор для долгосрочной аренды.
При этом кратно растет количество молодых людей в возрасте от 18 до 24 лет, которые как раз сейчас выходят на рынок аренды. Рано или поздно вся эта армия арендаторов придет на рынок покупки жилья. Финансовые возможности покупателей очень сильно ограничены. Подстраиваясь под их возможности, девелоперы урезают среднюю площадь квартир.
Александр Погодин, партнёр и директор управляющей компании Well, оценил рынок первичной недвижимости. В августе 2024 года в Петербурге зарегистрировано 2590 сделок, что на 40% ниже, по сравнению с результатами июля, и 1061 – в Ленинградской области (ниже на 38% соответственно). При этом доля сделок с ипотекой сократилась на 17% до 53%, в Ленобласти – на 14% до 67%. Отмена льготной ипотеки подняла ставки на аренду: за год долгосрочная аренда подорожала на 30-45%. Средний чек покупки в Петербурге вырос до 10, 9 млн руб. за квартиру, в Ленинградской области – выросла на 5% до 6,5 млн руб.
В I полугодии 2O24 в Петербурге продано 1,6 тыс. юнитов, что на бО% больше покаэателей аналогичного периода прошлого года. Средневзвешенная цена сервисных апартаментов за указанный период выросла на 8%. Сервисные апартаменты продолжают устойчивый рост. Об этом говорят показатели действующих апарт-отелей.
В апарт-отелях ADR в июле составил 433O руб. (на 19% больше, чeм эа тот период в прошлом году), в августе — 4200 руб. (+23,2%).
Средняя эагрузка петербургских апарт-отелей в выcoкий летний сезон текущего года превысила 90%, в некоторых сетях достигая уровня 97%.
По сравнению с прошлым летом, многие компании увеличили долю посуточной аренды и подняли цены на размещение — в моменты пикового спроса цены.
По прежнему в тренде: многофункциональные комплексы, рост значения инфраструктуры, увеличение площади общественных пространств, расширение деловой зоны, включение в проект искусства и wellness.
«По большому счету, инвестор покупает не маленький юнит, а то, что вокруг него. И чем больше мы тратимся на создание инфраструктурной составляющей, тем более качественный и привлекательный продукт в итоге получаем», — резюмировал Александр Погодин.
Участники отметили, что апарт-отели должны предлагать уникальные концепции и инфраструктуру, чтобы выделяться на фоне традиционных гостиниц.
Раиль Муфазданов, директор по развитию бизнеса в России и СНГ Vertical Hotels поделился 10-летним опытом создания сети апарт-отелей. Ее концепция состоит из четырех компонентов и отвечает потребностям новых жителей и гостей: наличие общих зон для работы, общения, развлечений, творчества и встреч; личного пространства, возможностей для комьюнити и разнообразные приложения digital, которые позволяют зачикиниться в отель, запустить digital прачечную, воспользоваться услугами, получить оповещение.
Собственнику приложение «Кабинет инвестора» позволяет эффективно эксплуатировать недвижимость, отслеживать загрузку номера и его доходность.
Сегодня под управление компании находится 80,785 м2 общих площадей, более 800 инвесторов получают стабильный доход. Начиная с открытия первого отеля Vertical в 2013 году, в настоящее время сеть насчитывает почти 2000 гостиничных номеров и 5000 номеров в разработке в течение 5 лет.
Как повлияла отмена льготной ипотеки
Анна Андреева, руководитель направления Группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью Департамент продуктов Банка СПБ, рассказала о темпах кредитования коммерческой недвижимости: «Доля продаж ипотечных сделок в 2023 году в этом сегменте составляла 7%, а за 8 месяцев текущего года она уже выросла до 19%», — констатировала Анна Андреева. Количество ипотечных сделок пропорционально увеличивается во всех секторах данного продукта кредитования: офисных помещениях, апартаментах и паркингах. Наращивать долю по апартаментам банку помогают, в том числе, региональные продажи в Новосибирске. Хотелось также отметить, что Банк кредитует на одинаковых условиях все категории заемщиков: наемных сотрудников, индивидуальных предпринимателей, собственников бизнеса, самозанятых, а также судей, нотариусов и моряков.
Конкуренция с отелями
Участники дискуссии обсудили важность создания комфортной и многофункциональной среды для гостей, что способствует повышению заполняемости и доходности.
Директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдита Григайте рассказала, что современные туристы и бизнес-путешественники отдают предпочтение апарт-отелям, а не классическим средствам размещения. Сегодня гости ищут не просто место для проживания в новом городе, но также широкий выбор удобств. В числе преимуществ сервисных апартаментов спикер выделила богатую собственную инфраструктуру комплексов, включающую фитнес-центры, фудхоллы и полноценные бизнес-центры с офисными помещениями и переговорными, которые особенно интересны для корпоративных клиентов, составляющих 30-40% от общего числа арендаторов. Управляющая компания развивает программу лояльности, основанную на партнерстве с представителями крупных корпораций, предоставляющих дополнительные услуги и скидки, а также проводит собственные образовательные и развлекательные мероприятия.
Летний сезон для апарт-отелей прошел успешно. В YE’S Marata, расположенном в центре Петербурга, наблюдалось увеличение туристического потока на 23%, а число иностранных туристов возросло в 1,5 раза и составило 10% от всех гостей. Среди них наиболее заметный рост пришелся на туристов из Китая, Беларуси и Казахстана. Это сказалось как на средней загрузке, которая в период с июня по август составила 94,2%, так и на выручке компании, увеличившейся на 41% в первом полугодии 2024 года.
Заза Паксадзе, собственник ГК «Союз — Девелопмент», подчеркнул, что апарт-отели, в отличие от гостиниц, создают более благоприятную среду для пребывания гостей, предоставляя выбор для времяпровождения. На примере объекта компании, апарт-отеля на Заставской, 33 (бывшее здание фабрики «Скороход»), Заза Паксадзе рассказал о планах создать в комплексе зданий с общественно-культурными площадями и концертными площадками, премиальный апарт-отель, что позволит привлечь гостей и сделать проживание более комфортным и привлекательным.
Алексей Бахмарев, директор по развитию ТОП СИНЕМА сделал акцент на компактных кинотеатрах, которые помогут апарт-отелям иметь превосходство над обычными отелями.
Данный «Кейс» позволит владельцам привлечь дополнительную публику в лице покупателей и арендаторов коммерческой недвижимости.
«При этом для реализации такого проекта не требуется определенных высот или площадей. А специальные сервисы, разработанные нашей компанией позволят кинотеатру существовать автономно», — уточнил Алексей Бахмарев.
Кинотеатр в составе апарт-отеля станет козырной «фишкой» и сможет привлечь не только гостей отеля, но и жителей микрорайона, создавая тем самым дополнительный трафик и другим арендаторам коммерческих помещений.
Владимир Гаврилов, тренинг-менеджер OMOIKIRI (производитель премиальной кухонной сантехники) поделился опытом выхода на рынок апартаментов, в частности, кейсом про комплекс Domina, где был реализован проект по безопасному и комфортному для гостя снижению потребления горячей воды. В разработку нового принципа было вовлечено непосредственно производство OMOIKIRI.
В проект «Рощино Парк», который находится в стадии реализации, включено оснащение кухни премиальной сантехникой бренда, с последующей поддержкой при эксплуатации.
В числе потребителей продукции компании также корпоративные клиенты, которым в офисе создаются условия работы «как дома», такие как: «Газпром» в Лахта центре, «Вконтакте» в Доме Зингера, московский офис «Т-банк». Реализует компания себя и в комплексных решениях, например, совместно с мебельной фабрикой «Мария». В апарт-отелях качество сервиса компании позволяет повышать доходность сервисных отелей. География работы компании – вся Россия.
«Обеспечивая партнеров премиальной сантехникой вкупе с индивидуальным подходом и высоким уровнем сервиса, компания успешно конкурирует не только в высоком, но и среднем сегменте, создавая тренды и привычки у потребителей», – констатировал Владимир Гаврилов.
Доходные программы: как изменилась доходность для инвесторов в 2024. Изменение финансовой модели апартаментов
Кирилл Кудинов, основатель ИСК Inreit, УК Port Property Management и сети апарт-отелей Port Comfort рассказал о такой форме развития сегмента сервисных апартаментов, как редевелопмент.
На протяжении 8 лет компания создает апарт-комплексы на базе уже существующих зданий в центральных локациях Санкт-Петербурга и Москвы.
Редевелопмент интересен инвесторам, в первую очередь, с точки зрения низкой первоначальной цены объекта. Вторая существенная ценность формата – это локация в историческом центре города. Она позволяет обеспечивать высокую загрузку апарт-отеля: в низкий сезон — 75-80%, высокий — 93-96%. В итоге доходность инвестора в среднем по сети за 2023 год составила 12%, в 2024 году планируется около 14%.
Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM, уверена в том, что для бизнеса важны не только качество продукта и уровень сервиса, но честность и прозрачность деятельности. Благодаря этому 55% инвесторов RBI, по ее словам, совершают повторные покупки.
У RBI PM три программы доходности: гарантированный, динамический и равный доход. «Сейчас мы переводим наши отели сети ARTSTUDIO на равный доход, потому что считаем эту программу оптимальной для инвестора», – рассказала Евгения Мироненко.
Она привела пример отчета агента ARTSTUDIO, где в приложении собственник номера в апарт-отеле подробно видит все технические показатели по загрузке и доходности своей недвижимости, все затраты, связанные с ее обслуживанием.
«В ежедневном формате собственник видит, сколько времени прожил его гость, насколько загружен объект… За счет того, что в отчете агента собственнику раскрывается максимум информации и он может получить ответ на любой вопрос, – в итоге в управляющую компанию поступает очень мало обращений», – комментирует Евгения Мироненко.
Доходность в ARTSTUDIO растет с каждым годом. Чистый доход на руки (за вычетом сервисных сборов, услуг УК, коммунальных платежей) за первое полугодие 2024 г. вырос на 12% к аналогичному периоду 2023 г. В 2024 г. RBI также запустила схему продажи апартаментов в лизинг для покупателей-инвесторов – юридических лиц
«В городе заявлено 62% сервисных апартаментов, сколько из них пройдет процесс классификации как отели – вопрос. В реальности у всех девелоперов непростой период», — заметил Константин Сторожев, генеральный директор VALO Hospitality. Конкурентность проектов сейчас уже очень высокая. На сегодняшний день крайне важным аспектом в деятельности апарт-отелей, по его словам, становится продуманная концепция, которая предусматривает весь путь гостя, взаимоотношения с инвесторами и позволит отелю быть с самого начала уникальным и востребованным.
«К нам все больше приходит инвесторов, которые хотят вложить длинные деньги в пассивный доход. То есть текущая операционная доходность для них является лишь одной из составляющих. По сути, люди хотят надежности. Им важна уверенность в том, что выбранный ими формат будет востребован и через 10, и через 15 лет», — резюмировал Константин Сторожев.
БАТЛ.
В батле участвовали Марина Павлюкевич, генеральный директор ГК PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости ГК PLG и Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь».
В качестве модератора батла выступила Карина Шальнова, основатель консалтинговой компании KR.CONSULTING.
В ходе батла Карина Шальнова поднимала вопросы стратегии максимизации доходности в девелопменте, включая краткосрочные и долгосрочные подходы. Участники представили свои позиции в формате батла, где одна сторона акцентировала внимание на минимизации затрат, а другая — на инвестициях в качество и устойчивый рост. Основные спикеры делились опытом реализации проектов и обсуждали важность общественных пространств и инфраструктуры.
Участники рассказали о сложностях, с которыми столкнулись при реализации проекта, включая изменение концепции и отказ инвесторов от первоначальных договоренностей.
Как отметила Марина Павлюкевич, компания усвоила уроки, полученные в результате работы над проектом IN2IT, в котором стратегия предполагала продажу всех коммерческих помещений. Несмотря на текущие выводы, стоит отметить, что в тот момент это решение позволило быстро получить прибыль и обеспечить компании возможность двигаться дальше. Важно понимать, что каждый проект уникален, и иногда именно быстрая окупаемость и минимизация затрат становятся залогом успеха, особенно когда речь идет о начале новых бизнесов или старте на незнакомом рынке.
«Опыт показывает, что изначальная стратегия должна адаптироваться в зависимости от рыночных условий. В «ПРО.Молодость» мы учли прошлые ошибки и сосредоточились на создании стабильного дохода, привлекая партнеров и арендаторов для долгосрочной коммерческой работы. Однако, считаю, что минимизация затрат и быстрая окупаемость — это ключевые инструменты, которые позволяют компаниям не только выживать, но и быстро наращивать капитал, создавая возможности для дальнейшего развития и адаптации к изменяющимся условиям», — резюмировала Марина Павлюкевич.
Марк Лернер настаивал на важности инвестиций в инфраструктуру апарт-отеля для устойчивого развития объекта: «Полноценная отельная инфраструктура позволит привлечь более платежеспособного клиента, а значит, инвестор получит большую прибыль. Кроме того, для полноценного отельного сервиса необходим именно отельный оператор, который сразу обладает компетенциями по созданию объектов гостеприимства, а не учится на вашем проекте. Именно поэтому для нашего апарт-отеля GLER мы привлекли профессиональную УК – отельного оператора, который централизованно будет управлять всем комплексом. Никакой самосдачи в GLER не будет. Таким образом, с одной стороны сейчас мы по максимуму вкладываемся в создание инфраструктуры, чтобы будущему гостю было удобно и комфортно, а с другой снимаем головную боль с инвесторов: эксплуатация и управление объектом будут в надежных руках профессионалов».
Поднимался вопрос о необходимости общественных пространств в проектах и их влиянии на доходность. Обсуждались риски, связанные с продажей коммерческих помещений и управлением ими.
В ходе бурной дискуссии зрителей все сошлись на том, что главное- это нахождение формулы по сохранению баланса между выводом в продажу коммерческих помещений и сохранением за собой социально важных общественных площадей.
В конце встречи участники проголосовали практически поровну за каждую позицию, что говорит о том, что каждая представленная модель доходности имеет право на жизнь и реализацию.
3 октября 2024 года состоится шестой бизнес-завтрак в рамках XVII конкурса «Доверие потребителя» по теме «Комфортная среда для жизни. Кто ее создает? Благоустройство. Управляющие компании в деле».