37 0
10 июня состоялся бизнес-завтрак «Куда ушла ипотека?…»
Итоги бизнес-завтрака 10 июня «Куда ушла ипотека? Изменения в первом полугодии 2025. Госрегулирование, рассрочки, конкуренция – как отозвался рынок недвижимости на новые ключевые ставки конца 2024 года».
Партнер мероприятия: СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга».
Модераторами бизнес-завтрака выступили исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Валентина Нагиева и президент Ассоциация кредитных консультантов Назар Галайда.
Предваряя дискуссию, Валентина Нагиева рассказала о ходе первого этапа очередного конкурса, онлайн-голосования на сайте doveriekonkurs.ru и bsn.ru, где на суд потребителей представлены 230 номинантов в 25-ти номинациях. Голосование за лучших на рынке – банков, застройщиков, агентств недвижимости, управляющих компаний и строящихся и построенных жилых комплексов, апартаментов и проектов загородного домостроения – будет идти до конца августа.
Статистика и аналитика
Анастасия Марченкова, руководитель развития партнерских продаж Северо-Западного регионального центра Банка ДОМ.РФ, обозначила тенденции в жилищной сфере Петербурга и Ленобласти и привела данные Аналитического центра ДОМ.РФ.
Согласно данным аналитиков, по итогам первых четырех месяцев 2025 года наблюдается снижение ввода жилья в Петербурге на 16% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, при этом более 90% нового жилья относится к сегменту МКД. В Ленинградской области ситуация иная: здесь наблюдается рост ИЖС, что привело к увеличению ввода жилья на 10% за тот же период.
За 2024 г. портфель строительства в Петербурге уменьшился на 22%. В то же время жилищное строительство в области увеличилось на 5% благодаря ИЖС.
В Петербурге 67% рынка занимает десять крупнейших застройщиков, в Ленинградской области также наблюдается активность — там 57% застройщиков из топ-10. В обоих регионах более 90% строящегося жилья составляют однокомнатные или двухкомнатные квартиры, причем доля однокомнатных квартир составляет около 70%.
Продажи новостроек за первые четыре месяца 2025 года значительно замедлились, снизившись более чем на треть в Петербурге, тогда как в Ленинградской области изменения составили лишь — 3%. В Ленинградской области распроданность отстает от нормы, что может свидетельствовать о рисках избытка предложения.
Выдача ипотечных кредитов также сократилась из-за окончания господдержки, роста рыночных ставок и ужесточения регулирования. В Петербурге и Ленинградской области объемы ипотечных кредитов упали примерно на 45-46%. За 4 месяца 2025 года выдача по льготным программам снизилась в основном из-за окончания льготной ипотеки. Наибольшей популярностью пользуется семейная ипотека. В 2025 году банки не предоставляли семейную ипотеку, хотя в области еще сохраняется небольшая доля IT-ипотеки.
За 4 месяца 2025 года новостройки в Петербурге и Ленинградской области подорожали меньше, чем в целом по России. Накопленный с 2021 года рост цен на новостройки (+70%) ниже среднероссийского темпа (+78%). Доля ИЖС в структуре жилфонда Петербурга составляет всего 2%, в Ленинградской области – 30%
По итогам I кв. 2025 года 11% всех ипотечных кредитов в Ленинградской области выдано на строительство и покупку индивидуальных домов (в целом по России – 15%).
Директор отдела развития ипотечного бизнеса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Банка ВТБ Кристина Смирнова предоставила статистику емкости рынка ипотечных кредитов в регионе.
В 2024 году, начиная с 3 квартала В Петербурге и Ленинградской области наблюдался рост доли кредитов на вторичное жилье, которая увеличилась с 31% до 44%. В то же время доля первичного жилья снизилась с 66% до 50% к концу 2024 года. Наибольший спрос на жилье был зафиксирован во втором квартале 2024 года, после чего начался спад, но ожидается восстановление темпа к второму кварталу 2025 года. Чтобы компенсировать снижение продаж, застройщики начали предлагать собственные программы, включая субсидирование ставок и рассрочки.
В первом квартале 2025 года в регионе было выдано ипотечных кредитов на сумму 44 млрд рублей. Банк ВТБ выдал 5 млрд рублей по объему и 860 кредитов по штукам, средний размер ипотеки составил около 5,9 млн рублей. Строящееся жилье остается основным продуктом на рынке, занимая 32% проданной площади, в то время как нераспроданная площадь составляет 39%.
Доля сделок с готовым жильем ниже, чем с строящимся, а в сделках ВТБ доля стройки достигает 62%. Средняя цена за квадратный метр строящегося жилья в Петербурге составляет 247,3 тыс. рублей, в Ленинградской области — 171,3 тыс., тогда как готового — 210, 2 тыс. рулей и 131, 4 тыс. соответственно.
Банк активно сотрудничает с крупными федеральными и локальными партнерами.
Доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в регионе первом квартале составила 6,5%, при этом доля ИЖС в выдаче ВТБ — 4%. Банк развивает этот продукт, упрощая аккредитацию подрядчиков и внедряя новые программы поддержки заемщиков. Одним из каналов Взаимодействие с партнерами является телеграм-канал, где эксперты банка всегда на связи с Партнерами.
Господдержка и взвешенный подход
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов акцентировал внимание на важности государственного регулирования и поддержки в строительной сфере. Так, на заседании Президиума Госсовета в апреле рассматривались вопросы, касающиеся семейной ипотеки. Ассоциация, сотрудничая с регионами и другими объединениями, подготовила ряд предложений, в том числе по расширению условий «Семейной ипотеки» на семьи с детьми «хотя бы до 14 лет».
Напомним, «Семейная ипотека» — государственная программа поддержки семей с детьми, позволяющая взять кредит на жилье по льготной ставке 6% годовых для всех регионов России (до этого исключением был Дальний Восток, где ставка составляла 5%). Спикер отметил, что именно через эту программу финансируется до 65% всех продаваемых в Петербурге объектов.
Первоначальный взнос по программе остался без изменений — 20% от стоимости квартиры. Новые условия по программе «Семейная ипотека» вступили в силу с 1 апреля. Они расширили возможности приобретения жилья для семей с детьми. Однако, добиться повышения возраста для участия в программе пока не удалось. Воспользоваться программой могут семьи с одним или более ребенком в возрасте до 6 лет включительно.
Кроме того, на Госсовете обсуждался новый закон, направленный на снижение затрат на подключение к инженерным сетям, что может составлять 20-30% от стоимости проекта. Законопроект был внесен в Госдуму в конце мая и будет обсуждаться с застройщиками.
Три ключевых инструмента для девелоперов
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики группы компании «ЦДС», отметила разнонаправленные тренды в Петербурге и Ленинградской области. — В городе наблюдается рост цен на недвижимость при снижении предложения, в то время как в области существуют свои проблемы, связанные с транспортной доступностью и нехваткой социальной инфраструктуры. Несмотря на наличие новых застройщиков и проектов, цены на новые объекты не растут, что может привести к исчезновению стандартного сегмента жилья. В ближайшие два-три года город будет сталкиваться с дефицитом доступного жилья.
Наталья Кукушкина выделила три ключевых инструмента для девелоперов: семейную ипотеку, рассрочки и сделки с полной оплатой. Каждый из этих инструментов занимает свою долю в продажах. Рассрочка, особенно на начальных стадиях проектов, может достигать 50% от всех сделок у некоторых застройщиков, что создает определенные риски. Хотя уровень неплатежей по рассрочкам пока низкий, существует вероятность увеличения таких сделок, что может стать проблемой.
Многие покупатели, использующие рассрочку, ожидают снижения ключевой ставки, надеясь перейти на более выгодные условия ипотеки. Однако сроки этого процесса остаются неопределенными. В ЦДС рассрочки составляют лишь 8-10% от общего объема сделок, так как это невыгодно ни для девелоперов, ни для покупателей. Вместо этого около половины сделок осуществляется при 100% оплате, что связано с переходом покупателей с депозитов на приобретение готовой недвижимости.
Семейная ипотека также занимает значительную долю в продажах — около 40-45%. Интересно, что покупатели не ограничены в выборе объектов и могут приобретать как студии в Новосаратовке, так и трехкомнатные квартиры в Приморском районе.
К новому тренду с осторожностью
Татьяна Яковлева, ипотечный специалист агентства недвижимости «МЁД», отметила, что рассрочки стали более популярными и составили более 50% от общего объема продаж. Клиенты ценят рассрочки за их удобство, особенно когда предусмотрено достаточное количество авансовых платежей.
Татьяна подчеркнула, что 2024 год был сложным, но продажи удалось удержать на уровне предыдущего года. В 2025 году ситуация улучшилась: банки стали лучше согласовывать суммы кредитов относительно платежеспособности клиентов, а возможность подачи заявок в несколько банков облегчила процесс.
Также она упомянула о новом тренде — донорской ипотеке, которая пользуется спросом среди клиентов, привлекающих родственников для участия в сделке.
Несмотря на наличие сделок с полной оплатой, основными формами финансирования остаются рассрочка и ипотека. Основным критерием выбора для клиентов остается размер ежемесячного взноса. Она также отметила некоторые нюансы донорской ипотеки, подчеркивая важность осторожного подхода к таким схемам.
Гибкие решения
Руководитель направления по работе с партнерами Банка «Санкт-Петербург» Анна Андреева рассказала, что Банк адаптируется к изменяющимся условиям рынка и предлагает своим клиентам гибкие решения.
Несмотря на сложные условия в банковском секторе в 2025 году, банк смог занять второе место по объему выдач ипотеки в Петербурге в 1 квартале 2025г., выдав 13 млрд рублей. При этом в марте 2025г. Банк выдал 5,5 млрд., заняв шестое место среди российских банков. «Особенно хочется отметить, что ипотека Банка представлена лишь в четырех регионах РФ: Санкт-Петербурге, Москве, Новосибирске и Калининграде, что вызывает особую гордость за достигнутые результаты» – акцентирует внимание слушателей Анна.
В структуре выдачи за январь-март 2025 года семейная ипотека составляла 95%, в то время как базовые программы занимали лишь 5%.
С апреля 2025 года, с целью диверсификации портфеля и привлечения новых клиентов, Банк снизил ставки по стандартным программам до 22%. Это привело к изменению структуры выдач — доля ипотечных кредитов по базовым программам выросла до 23%.
Также Банк «Санкт-Петербург» предлагает специальную программу кредитования для объектов, находящихся на проектном финансировании, со ставкой 11,5% до ввода объекта в эксплуатацию, первоначальный взнос составляет 20,01%, при этом Банк не взимает дополнительных комиссий за выдачу таких кредитов.
Ипотека осваивает вторичку
Надима Кенжебаева, начальник управления партнерских программ Северо-Западного региона АКБ «Абсолют Банк», сообщила, что в апреле 2025 года доля ипотечных кредитов на покупку жилья на вторичном рынке составила почти 56%, впервые превысив показатель первичного рынка. Это связано с распространением семейной ипотеки на вторичное жилье в некоторых регионах и ограничением субсидирования ипотеки в сегменте новостроек регулятором.
В Абсолют Банке наблюдается рост заявок на ипотеку для вторичного жилья: в марте их доля составляла 10%, а в апреле увеличилась до 15%. Банк придерживается консервативной политики и считает, что ставки выше 20% представляют собой высокие риски для клиентов — такие платежи могут составлять значительную часть семейного бюджета.
Надима Кенжебаева отметила, что в ближайшие два года льготных программы будут в центре внимания, а цены на новостройки, несмотря на снижение спроса, будут немного расти, тогда как цены на вторичное жилье либо останутся на месте, либо будут снижаться.
Прогноз на доступность жилья
Директор Городского ипотечного центра (ГК АДВЕКС) Евгений Родионов считает, что «ипотека жила, живет и будет жить», меняются ее параметры. Например, с лета прошлого года вступило в силу изменение в условиях IT-ипотеки, согласно которому специалисты, не зарегистрированные в Москве или Петербурге, не могут получить льготную ипотеку на приобретение жилья в этих городах.
В числе текущих трендов на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и новостроек спикер назвал рост цен на жилье. Рост связан с несколькими факторами. В частности, перевод подрядчиков на проектное финансирования с марта этого года привел к удорожанию строительных материалов и услуг, что, в свою очередь, отражается на конечной стоимости жилья. Кроме того, если подрядчики не могут получать кредиты и транши вовремя, это может увеличивать сроки выполнения работ и затраты.
Прогнозы о снижении объемов ввода квартир в 2027 году на 30% могут вызвать опасения о дефиците жилья в будущем. Это может привести к дальнейшему росту цен, если спрос останется высоким, а предложение будет ограничено.
С учетом дефицитного бюджета правительство может сократить объемы субсидирования ипотечных ставок в будущем. Это может негативно сказаться на доступности жилья для населения, особенно если ставки по ипотечным кредитам останутся высокими.
Если крупные банки, такие как ВТБ, сокращают объемы по семейной ипотеке из-за невыгодности программы, это может снизить общий спрос на жилье, что также окажет влияние на цены.
В целом, рынок недвижимости находится в состоянии неопределенности, и дальнейшие действия правительства и банков будут иметь значительное влияние на его развитие, считает Евгений Родионов.
Спрос восстанавливается
Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой», поделилась текущей ситуацией в компании и динамикой продаж. Основным фактором, оказывающим влияние на динамику продаж, по-прежнему остаётся ипотека. С 2020 года доля сделок с использованием семейной и государственной ипотеки стабильно превышала 90%, однако в 2024 году этот показатель несколько снизился. Причина — не столько в изменениях параметров программ, сколько в общем изменении рыночной конъюнктуры и повышенной неопределённости на фоне нестабильности в банковском секторе.
Спикер отметила, что в ответ на эти вызовы многие застройщики начали активнее использовать рассрочки как дополнительный инструмент стимулирования продаж.
«Мы подходим к этому инструменту взвешенно, но видим, что он может быть эффективным, особенно в период, когда клиенты испытывают сложности с получением ипотеки или опасаются брать на себя долговую нагрузку. Тем не менее, ипотека продолжает играть ключевую роль в реализации объектов, особенно в масштабных жилых комплексах, ориентированных на семейную аудиторию.
Уже во втором квартале 2025 года мы наблюдаем восстановление спроса: доля ипотечных сделок вновь превышает 80%. Наиболее востребованной остаётся семейная ипотека, хотя определённая часть сделок приходится также на военную ипотеку и покупки без привлечения заёмных средств», — рассказала Ольга Кузнецова, —Дополнительно мы активно развиваем программу трейд-ин — возможность обмена имеющегося жилья на новое с доплатой. Эта услуга особенно актуальна для жителей наших крупных жилых комплексов, таких как «Северная долина», где семьи со временем стремятся улучшить свои жилищные условия за счёт переезда в более просторные квартиры».
Ольга Кузнецова также упомянула, что агентство сопровождает клиентов, которые продают свою недвижимость на вторичном рынке с целью покупки новой квартиры — как в рамках продуктовой линейки компании, так и на рынке новостроек. Благодаря комплексному подходу и гибкой адаптации к изменениям, компания продолжает уверенно работать в новых рыночных реалиях.
Риски и варианты рассрочек
В своем выступлении Олег Тарасов, руководитель отдела продаж ГК «Развитие», обсудил финансовые инструменты на рынке недвижимости. Он отметил, что в условиях текущей ситуации наличные деньги становятся важным фактором для покупателей квартир, и многие компании предлагают привлекательные условия.
Также он упомянул о растущей популярности ипотек без первоначального взноса, что отражается в рекламных материалах застройщиков. Однако он отметил, что покупатели с наличными средствами чаще выбирают вторичное жилье или новостройки. Чтобы привлечь таких клиентов, застройщики предлагают льготные условия и акционные цены на новостройки.
Тарасов также затронул тему высоких процентных ставок по ипотеке, которые затрудняют сделки. В большинстве случаев покупатели продают свои активы, чтобы погасить ипотеку. Он выразил сожаление по поводу низкого количества сделок и высокой стоимости вторичного жилья.
В заключение, он оценил риски, связанные с рассрочками. Олег Тарасов привел пример, когда покупатель может отказаться от оплаты оставшейся суммы рассрочки, что создает проблемы для застройщиков. Он подчеркнул важность осторожного подхода к таким сделкам и необходимость учитывать возможные риски.
Как отметила Ольга Кузнецова, рассрочка несёт для застройщика определённые юридические риски.
Если клиент не вносит денежные средства согласно графику платежей, договор долевого участия можно расторгнуть в одностороннем порядке или по обоюдному согласию сторон. Но совсем иная ситуация возникает при оформлении договоров купли-продажи, особенно если покупатель уже заселился. Выселение становится крайне чувствительным вопросом, особенно в случае, если речь идёт о семье с детьми. В таких ситуациях застройщик оказывается в уязвимом положении, даже если обязательства клиента по оплате не выполнены. На сегодняшний день у строительных компаний нет инструментов защиты, например, в сравнении с ипотекой, когда на квартиру накладывается обременение.
Альтернативой договору купли-продажи может выступать договор аренды с последующим выкупом, однако на рынке пока не накоплена достаточная практика, поэтому можно предположить, что такой договор в будущем могут прировнять к договору купли-продажи с актом приема-передачи.
Артем Чугай менеджер по продажам MG Development, поделился своими мыслями о текущей ситуации на рынке загородной недвижимости. Он отметил, что несмотря на спад активности покупателей к началу летнего сезона, их новый коттеджный поселок показывает отличные результаты продаж.
В последние три месяца он находится в топе по продажам среди загородных предложений, 70% сделок осуществляется через рассрочку, что является значительным показателем.
Артем Чугай подчеркнул, что продавать новые коттеджные поселки на ранних этапах строительства в ипотеку сложно, поэтому они предлагают комбинированный вариант: сначала рассрочка, а затем помощь в оформлении ипотеки на строительство дома. Он добавил, что самый востребованный вариант рассрочки — это покупка участка с первоначальным взносом 20% на три года, что позволяет покупателям лучше подготовиться к дальнейшим платежам.
На что покупают апартаменты
Елена Дементьева, независимый эксперт в области апартаментов и инвестиционной недвижимости, обозначила три основных инструмента финансирования покупки апартаментов: 100% оплата, рассрочка и ипотека (в меньшей степени). Елена рассказала о том, что в их компании была возможность работы с траншевой ипотекой, однако это было связано с кредитными средствами, которые выдавались только в ноябре 2024 года.
Она упомянула, что на данный момент наличные средства составляют лишь 10% от всех инструментов финансирования покупки апартаментов.
В качестве примера она привела случай из декабря 2024 года, клиентка трагически потеряла мужа (участник СВО), и на полученные выплаты приобрела для ребенка апартаменты как псевдожилье с целью в дальнейшем переезда в Петербург для получения образования и безопасного проживания ребенка в своих апартаментах.
Елена также отметила рост числа сделок, связанных с переходом средств из депозитов. Она привела примеры клиентов, которые столкнулись с трудностями при получении своих средств из банка: у одного клиента были наложены ограничения на счета, а другой не мог получить доступ к своим деньгам из-за требований банка о подтверждении происхождения средств.
Елена Дементьева также рассказала о том, что деньги приходят от продаж объектов трейд-ин. Она отметила, что апартаменты обычно не являются первым объектом недвижимости для инвесторов; чаще всего это второй или третий объект. Основная цель приобретения апартаментов заключается в сохранении денежных средств или получении пассивного дохода без активного участия владельца.
Рассрочки, как основной инструменте финансирования, составляет 90% всех сделок. Некоторые застройщики могут предложить рассрочку без переплаты процентов, что делает этот инструмент более привлекательным для покупателей.
Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, председатель Комитета по гостиничной недвижимости РГУД, в своем выступлении сделала акцент на новых инициативах и проектах застройщика, которые развиваются в рамках апарт-отелей, а также на инструментах финансирования, используемых для продаж.
Рассрочка остается основным способом продаж, хотя компания подходит к этому инструменту с осторожностью. На данный момент рассрочка составляет 10% от общего объема продаж, несмотря на рост ее доли до 80% в 2025 году.
Клиентоориентированность и потребительское поведение
Директор департамента ипотечного кредитования Московского Кредитного Банка Алексей Просвирин:
«Клиентоориентированность — один из ключевых принципов в работе МКБ и важная часть нашей стратегии. Мы видим большой потенциал на ипотечном рынке и продолжим активно развивать это направление, ориентируясь на реальные потребности клиентов.
В МКБ представлен широкий выбор ипотечных решений, включая семейную ипотеку и специальные программы в коллаборации с застройщиками, которые будут актуальны тем, кто ищет альтернативу стандартным рыночным условиям. Сегодня клиенты выбирают банк не только по ставке, но и по тому, насколько программа соответствует их жизненной ситуации и планам».
Анна Калугина, основатель коммуникационного агентства Cristal Media, представила свою компанию и рассказала о партнерстве с Федерацией Конного спорта СПб и конкурсом «Доверие потребителя».
А директор по маркетингу агентства Crystal Media Злата Дронова представила обзор текущих тенденций на рынке и изменения в потребительском поведении россиян. Она отметила, что средний душевой доход россиян растет во всех регионах, особенно в Дальнем Востоке и Южном регионе. Люди начинают больше сберегать и менять виды расходов, что влияет на покупку недвижимости и автомобилей.
Злата Дронова подчеркнула важность адаптации к изменениям в потребительской корзине, связанными с падением рождаемости и влиянием макро- и микропроцессов. Она отметила, что рекламное агентство должно быстро реагировать на потребности клиентов, чтобы помочь им увеличить прибыль.
Основные тренды на 2025 год включают персонализацию и креативный контент. Спикер подчеркнула, что общение с клиентами должно быть индивидуальным, а не обобщенным. Она привела примеры успешных рекламных баннеров для жилого комплекса «Белый остров», где акцент был сделан на конкретные запросы клиентов, такие как терраса с закатом или зарядка для электромобилей.
Второй тренд — креативный контент, который становится все более важным в рекламе. Злата Дронова отметила, что контент должен быть интересным и привлекательным для потребителей, чтобы успешно привлекать их внимание.
Анна Калугина пригласила собравшихся на совместную с оргкомитетом конкурса «Доверие потребителя» конференцию по рекламе в недвижимости 24 июня, на которой будут более подробно освещены все вопросы и практические кейсы при применению закона о рекламе. Участие бесплатное, но регистрация обязательна — количество мест ограничено.
Четвертый бизнес-завтрак в рамках XVIII конкурса «Доверие потребителя» по теме «Архитектура и дизайн в недвижимости, ориентированные на комфорт и благополучие. Трансформация под влиянием технологий и экологии. От функциональности к впечатлениям» состоится 2 июля в дизайн-пространстве «Аквариус» на Уральской, 13А.