32 0
Как развиваются апартаменты в Петербурге — технологии, форматы, управление
В 2026 году рынок сервисных апартаментов Санкт-Петербурга сохраняет спрос около 1 000 объектов в год, но сталкивается с избытком предложения, высокой стоимостью финансирования и более длительным циклом принятия решений.
Доходность формируется комплексно: через профессиональное управление, правильное проектирование, загрузку, тарифную политику, сервис, маркетинг и капитализацию.
Таков общий вывод по итогам участников пятого бизнес-завтрак в рамка конкурса «Доверие потребителя-2026» по теме «Рынок апартаментов в Санкт-Петербурге в 2026 году. Синергия умных технологий, гибридных форматов и мастерства управления». В мероприятии участвовали представители ведущих девелоперов, руководителей отельных операторов, архитекторов и инвестиционных брокеров, а также СМИ.
Эксперты обсудили итоги первого полугодия 2026 года, трансформацию спроса, реальную себестоимость эксплуатации и эффективные стратегии генерации доходности.
Партнеры бизнес-завтрака: OMOIKIRI, WONE Hotels, Апарт-отель «ФОМИН», ИСК Inreit, архитектурно-строительное бюро «Рэдикал Дизайн», Vertical Hotels, ГК «Полис», Группа «ЭТАЛОН».
Модератором встречи выступила Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя». Она подчеркнула, что в фокусе внимания профессионального сообщества находятся исключительно сервисные апартаменты — доходный инвестиционный инструмент под профессиональным отельным управлением, а не квазижилье.
.
Аналитика рынка
На бизнес-завтраке были озвучена аналитика Консталтингового Центра «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие 2026 года динамика рынка остается умеренной. Спрос и вывод новых лотов находятся в относительном балансе — около 1 000 апартаментов в год. При этом общий объем экспозиции на первичном рынке составляет 5 600 юнитов, что дает широкий выбор покупателю.
Александр Ружинский, советник собственника по развитию апарт-отеля ФОМИН, исполнительный директор Межрегиональной ассоциации апарт-отелей (МААО), обратил внимание на разрыв между декларируемыми в аналитических отчетах медианными показателями и реальными рыночными прайсами.
.
Стратегии инвесторов: оптовые пулы и ликвидность
По мнению Александра Погодина, директора и основателя управляющей компании WELL, происходит смена профиля покупателя. — Доля розничных инвесторов с бюджетом около 10 млн рублей на одну студию сокращается. Растет объем оптовых сделок со стороны системных клиентов, формирующих комплексные арендные портфели.
Операционный маркетинг и отельное управление
Как напомнила исполнительный директор ИСК Inreit Елена Терешина, основным продуктом девелоперской компании остаются доходные студии в действующих и строящихся апарт-отелях сети Port Comfort. С марта по август объем продаж в денежном выражении вырос на 10%. Средний чек сделки поднялся на 17% при незначительном снижении числа проданных инвесторам юнитов на 6%.
По мнению Дмитрия Челнокова, заместителя операционного директора Vertical Hotels, профессиональный гостиничный оператор управляет не только эксплуатацией, но и доходностью актива: загрузкой, ADR, RevPAR, дополнительной выручкой, развитием бренда, комплаенсом и капитализацией объекта.
.
Где закладывается маржинальность
Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI), уверена, что непродуманный проект оборачивается непомерными операционными расходами для собственников. Позднее приглашение УК («за месяц до открытия») ведет к провалу сервиса.
Анна Лукьянчук, директор по продажам компании ELEMENT, представила кейс проекта «17/33 Клаб» на Петровском острове — премиального клубного отеля на 169 сервисных номеров. Проект реализуется в партнёрстве с профессиональным оператором MOSS Hospitality с привлечением консьержей международной гильдии «Золотые ключи».
Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис», поделилась первым опытом по выходу в сегмент инвестиционной недвижимости — строительству многофункционального комплекса (МФК) с юнитами и офисной инфраструктурой в Московском районе Санкт-Петербурга.
.
Цена красивого решения
Архитектор, основатель и руководитель компании «Рэдикал Дизайн» Никита Репин, отметил, что эстетика в апарт-отеле должна работать на показатели загрузки и RevPAR (среднюю выручку, приходящуюся на один доступный для бронирования номер за определённый период). Задача архитектора — понять целевую аудиторию и сценарии использования пространства.
Владимир Гаврилов, тренинг менеджер компании OMOIKIRI (кухонная и сантехническая продукция), считает, что качество сантехнического оборудования влияет на репутацию отеля. — Гость не знает точной стоимости оборудования в санузле, но его поломка формирует негативное впечатление и отрицательные отзывы.
Как заметил Антон Фролов, представитель компании-подрядчика коммерческих интерьеров, после частичного ухода международных гостиничных сетей рынок столкнулся с поляризацией: остались либо сверхдорогие сетевые подрядчики, либо подрядчики эконом-сегмента, где возникают рекламации уже через месяц эксплуатации.
..
Татьяна Яковлева, начальник отдела продаж Группы «Эталон» (Санкт-Петербург): «Сегодня рынок апарт-отелей Санкт-Петербурга развивается на пересечении двух направлений спроса — инвестиционного и потребительского. Инвесторам важно вложить средства в отель, который выбирают гости города, обычным покупателям — найти комфортное пространство для собственной жизни. Интересно, что за последний год мы наблюдаем вымывание предложения сервисных апартаментов на фоне высокого спроса. Доля таких объектов в общей структуре апартаментов в культурной столице за год снизилась с 74% до 65%, а число лотов сократилось на 23%. При этом цены на сервисные апартаменты растут— за тот же период средняя цена 1 кв. м повысилась на 22%, а средний бюджет покупки – на 29%.
Практика продаж: кейсы и психология частного покупателя
Елена Дементьева и Елена Кушнир, эксперты-консультанты и практикующие брокеры по инвестиционной недвижимости разобрали практические сценарии входа инвесторов в проекты и ответили на ключевой вопрос: почему апартаменты выигрывают у банковских депозитов под высокий процент?
.
Блиц-опрос руководителей УК
В экспресс-дискуссии приняли участие Евгения Мироненко (PM RBI), Елена Терешина (Inreit) и Дмитрий Челноков (Vertical Hospitality). Выводы:
Баланс аренды. В зависимости от масштаба объекта и локации соотношение краткосрочной и долгосрочной аренды летом составляет до 70–80% в пользу посуточного формата. Зимой крупные комплексы наращивают долгосрок до 50–70% для удержания гарантированного денежного потока.
Прямые продажи. Доля прямых бронирований (через собственные сайты и корпоративные контракты, минуя сторонние ОТА-агрегаторы) у ведущих операторов достигает 60%.
Прозрачность договоров. Скрытых комиссий в договорах нет. Мелкие эксплуатационные расходы (в пределах 3 000 – 5 000 руб. на номер) направляются на текущее поддержание фонда и подтверждаются детальными отчетами со счетами-фактурами в личном кабинете собственника.
Защита от демпинга. Руководители УК сошлись во мнении, что грань между динамическим ценообразованием и опасным демпингом лежит в четком знании себестоимости обслуживания номера и работе revenue-менеджеров. Удержание заявленного тарифа при высоком качестве сервиса предпочтительнее «игры на понижение».