363 0
Дом для человека не заканчивается стенами его квартиры
Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI, о ситуации на строительном рынке, предпочтениях покупателей, и как на запросы потребителей реагируют девелоперы:
Как Вы оцениваете ситуацию, сложившуюся сегодня на строительном рынке? Какие события, по вашему мнению, оказали значительное влияние на отрасль? Ажиотажный спрос на жилье постепенно спадает, цены значительно выросли. Как эти факторы скажутся на дальнейшем развитии отрасли?
Сейчас многие говорят о снижении спроса. И да, вполне возможно, что рынок входит в следующий этап – довольно сложный, «плотный» по доходностям. Многим компаниям не просто будет этот этап пройти, – потребуется, возможно, всё искусство девелопера. Статистика по третьему кварталу на рынке, по лету и осени, действительно, говорит о падении количества сделок – это 25-30 процентов.
Понятно, что льготная ипотека играла большую роль, а после 01 июля в Москве и Петербурге из неё фактически выпали 80-90 процентов объектов. И доступность покупки недвижимости, с учетом ещё и роста цен на 30-40 процентов за последний год, сейчас стала ниже. Хотя ипотека, конечно, в большей степени является фактором массового рынка, элитный рынок в меньшей степени зависит от ипотечного кредитования, и здесь спрос по-прежнему активный.
Ещё один фактор последних года-полутора, который сходит на нет: люди из-за пандемии долго не могли потратить деньги на отдых за границей. И вложение в недвижимость для них было одной из альтернатив. А сейчас зарубежье снова становится доступным – Греция, Турция, Таиланд, многие любимые соотечественниками направления.
И наконец, рост себестоимости. Он происходит очень быстро, опережает те прогнозы, которые мы закладывали в конце 2020 года. С начала 2021 г. уже «плюс 15%». Так что есть смысл готовиться к непростому периоду. Важно, насколько готовым подходит к нему каждый застройщик – с точки зрения финансовой «подушки» безопасности, взаимоотношений с банками, взятых на себя рисков.
Какое жилье сегодня наиболее востребовано у покупателей? Изменились ли предпочтения покупателей за последний год?
В связи с тем, что рост цен в последние полтора-два года был очень ощутимым, а доступность ипотеки снизилась, часть спроса из традиционной черты может «перетянуться» в пригороды, где жилье дешевле. Тем не менее, наиболее востребованные локации всегда будут именно в центральных районах и в местах с наиболее развитой транспортной и социальной инфраструктурой внутри традиционной черты города. В первую очередь находят своего покупателя яркие проекты со своим лицом, уникальными продуктовыми характеристиками, хорошими видами, расположенные недалеко от исторического центра. И реалии 2020-2021 года тут не принесли чего-то нового.
Обращает на себя внимание, как набирает популярность формат сервисных апартаментов. Казалось бы, ограничения международного туризма должны невыгодно сказываться на этом сегменте. Но мы, готовя к выводу в продажу наш новый проект сети апарт-отелей ARTSTUDIO, ARTSTUDIO M103, видим очень высокий интерес, множество предварительных заявок. Этот инвестиционный инструмент становится привычным, люди распробовали его выгоды: надежность, доходность и удобство, а не что-то одно, как у большинства альтернативных инструментов. Всё в комплексе, упакованный продукт.
Какие новые фишки (для удобства, комфорта жителей) появились в ваших проектах в последнее время?
Тренды последних лет связаны с осознанием того, что дом для человека не заканчивается стенами его квартиры. Продукт сильно шагнул вперед с точки зрения организации общественных пространств в жилом комплексе: функционал и «наполнение» двора, дизайн и отделка мест общего пользования, ландшафтный дизайн территории. Кроме этого, уже не только в «элите», но и в бизнес-классе, и даже в проектах за пределами городского центра у нас предусмотрена инфраструктура для жителей: мини-клуб, как в «Созидателях», комьюнити-центр в Ultra City.
Мы исповедуем новый подход к организации игровых пространств для детей, спортивных площадок. В Ultra City у нас уже работает первая в своем роде детская площадка, которую разрабатывала команда ландшафтных дизайнеров и детских психологов. Оборудование для нее везли из Германии – похожее оборудование в Петербурге раньше можно было увидеть только в «Новой Голландии». На следующих этапах строительства запланированы еще профессиональные уличные тренажеры, которые принципиально отличаются от тех, что мы видим во дворах сегодня.
Реализуем наше понимание двора как места общественной жизни и совместного времяпрепровождения соседей. В Ultra City, например делаем такие необычные вещи, как амфитеатр для уличных концертов, городской огород, зону для художественных выставок под открытым небом.
Отдельная история – гостиничная отрасль, где продукт совершенно особый. В конце лета мы открыли наш второй апарт-отель, ARTSTUDIO Moskovsky на Заозёрной ул., и он уже признан лучшим апарт-отелем года по версии Arendator Awards, крупной премии в сфере коммерческой недвижимости. Отели от RBI – это всегда история не просто про то, чтобы «переночевать в Петербурге». Каждый из них хотим делать уникальным с точки зрения дизайна, интерьера, предметов искусства.
Например, отель на Заозёрной целиком, концептуально оформлен работами культового графического дизайнера, плакатиста Петра Банкова. Они представлены не только в каждом номере и каждом холле, но и в оформлении сувенирной продукции. И в каждом же номере сейчас размещаем интерактивную театральную инсталляцию «Письма из Петербурга», которую для нас создал режиссер Семен Александровский. А в другом нашем отеле, ARTSTUDIO Nevsky, в течение театрального сезона 2020-2021 проходила серия показов иммерсивного спектакля «Фаза зеркала» – он собрал актеров крупнейших театров и стал целым событием в культурной жизни Петербурга.
Стоит ли ожидать каких-то значительных изменений в отрасли в ближайшее время?
В ближайшем будущем спрос уже не достигнет того уровня, как в 2020 – первой половине 2021 гг. Особых предпосылок для дальнейшего роста цен как будто нет. А себестоимость строительства продолжит расти. И этот период для многих будет сложным, тем более что и сегодня девелопмент – далеко не самая высокомаржинальная отрасль. Но реакция на кризис всегда была лучшим стимулом для развития. В условиях конкуренции за покупателя участникам рынка придется изыскивать возможности для дальнейшего улучшения продуктов, сервисов, оптимизации технологических циклов и бизнес-процессов.
В более выигрышном положении окажутся крупные девелоперы, строящие миллионы квадратных метров, со своими производственными мощностями, собственным генподрядом – в том случае, если их бизнес-модель оптимальна: себестоимость выжата за счёт экономии на масштабе, а продукт – приличного качества не с низкой ценой. Тренд на укрупнение и монополизацию рынка продолжится. С другой стороны, хорошие перспективы у среднего размера «нишевых» компаний, которые создают уникальный, «специальный» продукт, хорошо знают свою целевую аудиторию, способны дать ей уникальный сервис. А эта аудитория хорошо понимает, к кому она идет за новым жильем, почему «ни у кого кроме» она не найдет того, чего хочет, возвращается в одну и ту же компанию неоднократно. Сочетание уникального продукта и сервиса – это вообще такое сочетание, которое невозможно скопировать и тиражировать на «миллионы метров». Именно в качестве такой компании мы видим себя в RBI.