Новые форматы общественных пространств: опыт и практика петербургских девелоперов

Современные жилые кварталы немыслимы без общественных пространств. Придумывать и воплощать новые идеи по созданию комфортной среды застройщиков вынуждает конкуренция за разборчивого покупателя квартир в новостройках.

Выигрывают проекты, которые ориентируются на открытость, комфортную коммуникацию и защиту окружающей среды. Тренд рынка при создании общественных пространств – комплексный подход, где соблюдается баланс между маржинальностью проекта и запросом жителей на эстетику и безопасность.

На онлайн бизнес-завтраке «Общественные пространства как драйвер формирования комфортной среды жилых комплексов» эксперты обсудили ключевые проблемы и подходы в их формировании – от воплощения идеи до эксплуатации – на лучших примерах последних лет.

Модераторами выступили Олег Островский, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», руководитель портала BSN.RU и Валерия Малышева, генеральный директор строительной компании «Ленстройтрест», генерального партнера бизнес-завтрака.

Открывая бизнес-завтрак, Валентина Нагиева напомнила, что мероприятие проходит в рамках XIII конкурса «Доверие потребителя». Прямо сейчас на официальном сайте конкурса doveriekonkurs.ru и на сайте соорганизаторов bsn.ru до 20 сентября  идет интернет голосование по выбору лучших компаний и жилых комплексов на рынке недвижимости Петербурга и Ленинградской области. На обоих сайта за участников уже отдано около 7 000 голосов. В 2020 году на конкурс представлены  28 агентств недвижимости, 58 застройщиков, 21 ипотечный банк и 76 жилых комплексов в различных классах.

 

 

Сомодератор мероприятия Валерия Малышева, генеральный директор строительной компании «Ленстройтрест», отметила, что общественные пространства, базируются на принципах эстетики, функциональности и этики. Исторически подход к организации таких объектов был ориентирован на эстетику буржуазной элиты. Иллюстрацией к этому тезису служат центральные площади старых европейских городов. В эпоху модернизма и развития индустриального общества такие зоны стали исключительно функциональными. Их основной задачей было предоставить возможность отдыха всем трудящимся. Сейчас главенствуют тренды, отвечающие общечеловеческим ценностям — открытость, комфортная коммуникация,  экологичность, забота об окружающей среде. Также, сегодня существует так называемый «критерий 10+», согласно которому, в каждом общественном пространстве должно быть как минимум десять потенциальных сценариев времяпровождения. Тема общественных пространств богата и многогранна, сегодня каждый девелопер реализует ее по-своему, и хотелось бы обобщить лучший опыт петербургских застройщиков.

На протяжении последних шести лет свою «коллекцию» лучших строящихся и введенных жилых комплексов собирает «Доверие потребителя», организуя каждую осень объезды ЖК-финалистов конкурса. «Богатый опыт их осмотра позволяет нам говорить, что жилые комплексы становятся более комфортными  с точки зрения благоустройства внутридомовой территории, – сказал Олег Островский, сопредседатель оргкомитета «Доверие потребителя». – Есть интересные находки в организации общественных пространств, которые «уходят» за пределы комплексов: экологические тропы, обустроенные набережные, места отдыха для жителей соседних домов, фруктовые сады и огороды и т.д. Они не остаются без внимания экспертов, и по итогам конкурса такие проекты зачастую становятся победителями».

Общественные пространства условно можно поделить на три группы: общегородские, внутриквартальные и на первых этажах зданий. Их содержание и формы зависят от того, какова территория земельного участка, его места расположения, класса жилого комплекса и других факторов.

Комплексный подход

Потребители сегодня хотят и готовы платить не только за квартиру, но и за среду обитания. Формирование комфортной среды для жителей является такой же важной задачей застройщиков, как и создание функциональных и удобных планировок в самих квартирах. Примером комплексного подхода компании «Ленстройтрест» является голландский квартал «Янила». Концепцией проекта изначально было предусмотрено строительство парка площадью 7 га. Застройщику удалось грамотно спланировать и зонировать пространство, обеспечив жителям разнообразные возможности для общения и коммуникаций, семейного отдыха и спорта, образования и работы.

Так, по словам Дениса Заседателева, генерального директора операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», центральная зона парка разбита на семь пространств: спортивную, центральную и локальную площади, сад наблюдений и прогулочную зону, детские песочницу и площадки. Каждая территория имеет свои характерные особенности. Так, спортивная зона разделена на активный и спокойный секторы. Здесь есть полоса препятствий, различные комплексы для тренировок взрослых и детей, зона для игры в петанг, настольный теннис и тренажерами для пожилых людей. Локальная площадь с амфитеатром и гамаками – буфер между спортивной и детской зоной. В свою очередь, последняя зона включает в себя геопластику, горки и тоннели, проходящие через холмы, канаты и другие конструкции.

На центральной площади расположены павильон со сценой,  комьюнити-центр и арт-объект. По всей территории квартала проходят пешеходные и велосипедные дорожки, которые образуют множество кольцевых и внутренних маршрутов. Чтобы весь функционал был востребован, было важно еще на этапе разработки заранее создать календарь событий, предполагающих активное участие и объединение жителей.

Функциональность зон

Большие проекты, такие как Magnifika в Красногвардейском районе, рассказал Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», позволяют разместить на своей территории зоны с различными  функциями. Они обеспечивают комфорт проживания: открытые кафе на первых этажах, магазины, библиотеку, коворкинг, городские огороды и сады, спортивные и детские площадки.  Внутри квартала Bonava создает несколько зон: детскую, с игровыми площадками, общественную – с местами для отдыха и общения, зону тихого отдыха и зону для занятия спортом. Во дворе уже построен Добрососедский центр, который также делится  на зоны по интересам. Холмы и разросшиеся хвойные деревья на территории хорошо передадут атмосферу скандинавской природы, а использование взрослых деревьев позволит наслаждаться красотой ландшафта с первых дней жизни в новом доме.

Территория жилого комплекса закрывается от посторонних, и приоритет отдается пешеходам. Надо отметить, что реализация концепции «двор без машин» на данный момент значительно осложнена, так как по действующему законодательству застройщик обязан предусмотреть существенное количество парковочных мест внутри квартала. Поэтому реализация концепции возможна только во взаимодействии с УК и по договоренности с жильцами, чтобы использовать парковочные места только для гостевого временного пребывания. Создавая комфортную среду для проживания, Bonava не ограничивается внутренней территорией квартала. Часть набережной Охты напротив устья реки Оккервиль, длиной примерно в 300 метров,  станет пешеходной зоной, а велодорожки будут организованы таким образом, чтобы жителям было удобно кататься как по набережной, так и по территории всего жилого квартала.

При входе на набережную со стороны проспекта Шаумяна предусмотрена детская площадка с качелями-гнездами и горками, песочницами и скамейками, площадки для игр детей младшего и среднего возраста. Спуск  к воде будет иметь деревянный настил. Далее – амфитеатр с деревянным покрытием и удобными для сиденья и спуска к воде ступенями.  Для встреч с друзьями здесь предусмотрена «барная стойка», зона с всесезонными уличными гамаками и мульчированным покрытием. Появится и «велокафе», где обедать можно за столом, сидя на велосипеде, любуясь рекой.

«В малых проектах с небольшой внутридомовой территорией столь же необходимо создавать функционал, позволяющий приятно проводить время на территории комплекса. Особое значение приобретает озеленение. В нашем новом проекте Gotland Lifestyle в Невском районе, например, мы планируем создать несколько квартир с придомовыми террасами и возможностью для жильцов разбить палисадник. Надеемся, что в летнее время мини-сады будут радовать не только их обладателей, но и всех жителей комплекса», — рассказал Александр Свинолобов.

Насыщенность пространств

Важный тренд комфорт класса – общественные пространства снаружи зданий, заметил Дмитрий Фалкин, директор управления привлечения инвестиций Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»). – Так, при проектировании ЖК Ultra City для возможности общения жителей были предусмотрены зона с амфитеатром, выставочная зона, где можно выставлять свои работы и работы приглашенных художников. Чтобы сохранить ландшафтный дизайн комплекса и найти компромисс с любителями-садоводами, для них была предусмотрена зона под мини огород. Во дворе дома разбит фруктовый сад и высажены крупномерные деревья. Отдельного внимания заслуживают площадки для спорта на открытом воздухе – помосты для йоги и медитации, площадки workout с гимнастическими снарядами и мини-стадион. Детские площадки выполнены по эксклюзивному проекту и разделены по возрастам, есть большая песочница и инерционные качели.

Двор без машин обеспечивает комфорт и безопасность для детей и взрослых.
Все пространство построено на использовании принципа естественности: дорожек и тропинок, объединяющих прогулочные зоны и тематические площадки.

Учет сценариев жизни людей

Создать жизнеспособное общественное пространство без учета сценариев жизни людей невозможно. Чтобы успешно встроить его в каркас города, уже на стадии проектирования важно знать предпочтения и привычки жителей комплекса, дополнил Андрей Кочетков, генеральный директор студии ландшафтного дизайна DEREVO PARK. При подготовке технического задания по озеленению общественного пространства в компании всегда учитывают результаты опросов и оценки пешеходных маршрутов местных жителей. В итоге вместо детской площадки, которых рядом и так в избытке, проектируется площадка для выгула собак. А у тропинок в парке, чтобы сдержать потоки большого количества людей, появляются оградительные заборчики. Или в пространстве жилых комплексов бизнес-класса высаживаются многолетние растения вместо газона, потому что жителям не нравится постоянный шум от газонокосилок.

Комфортность среды формируют сами сообщества. Задача девелопера создать в пространствах для них условия, предусмотрев не только детские площадки, но и террасы, перголы, различные общественные зоны.

Тренд городов по всему миру – концепция зеленого города-сада, где 70% пространства отдано растениям. Уже придумано много решений, чтобы оградить инженерное оборудование от корневой системы, закамуфлировать пожарные проезды, сэкономить на поливе и разнообразить декоративные элементы, используя систему сбора дождевой воды.

Направление на «икеизацию»

По наблюдениям директора консалтингового агентства DeVisio Ильи Пискулина, формирование общественных пространств и комфортность среды в жилом комплексе зависит от уровня интеллекта и «насмотренности» жителей, а также культуры использования жилья. Сегодня люди отказываются от квартир больших размеров в пользу меньших. Причина не только в необходимости сокращать расходы на содержание мало используемых помещений (кабинетов, тренажерных залов, зимних садов), но и в нехватке в них «атмосферы».

Застройщики вынуждены отвечать на вызов, создавая «атмосферные» среды обитания, где, например, детям нравятся качели, а взрослые с удовольствием играют в баскетбол или футбол. В маленьких жилых комплексах становится популярным создание со вкусом оформленных небольших помещений под коворкинг, персональные тренировки йогой или фитнесом, мини-кинотеатры, переговорные и кулинарные студии. Амбассадорами таких проектов становятся сами жители, входящие в совет дома.

Планируя пространства, думайте о жителях – им это содержать

В Группе RBI техническое задание на проектирование жилого комплекса всегда обсуждается с его управляющей компанией, утверждает Игорь Синькевич, генеральный директор ООО «Управление комфортом». От управляющей компании требуется детальная проработка проекта общественного пространства, чтобы затраты на его содержание не превышали размер ежемесячных платежей собственников. Например, инженеры по благоустройству УК, прежде чем выбрать растения для высадки, соотносят затраты по их уходу со стоимость своих услуг, которую обещают жителям. Это касается всех этапов реализации проекта.

Сохранить и приумножить

Наталья Лучина, заместитель генерального директора ПО «Ленстройматериалы», руководитель управляющей компании «ЖИВИ», задачу управляющей компании видит в том, чтобы создавать, мягко и деликатно внедрять правила жизни в квартале: «Если этого не делать, будет разруха и печаль, – считает она. – Если это делать терпеливо и последовательно, рано или поздно люди станут на сторону управляющей компании».

Залогом успеха является создание добрососедских комьюнити, где подбираются люди с одинаковым менталитетом и общим взглядом на процессы. Для этого создается единое информационное поле, в том числе в группах ВКонтакте, и четко работающая система обратной связи.

Например, в голландском квартале «Янила» есть скейт-парк, построенный девелопером. Это открытое пространство с амфитеатром и другими необходимыми элементами, куда приезжает  молодежь со всего города, в том числе профессиональные скейтеры. Чтобы не возникало конфликтов и неудобств, в УК ввели социальный регламент для «покатушек», приставили дежурных охранников, которые следят за порядком. Для желающих организовать пикник на свежем воздухе в квартале оборудована мангальная беседка.  Ее можно арендовать за символическую плату, а на деньги, вырученные от ее эксплуатации, можно сделать что-то полезное для жителей, например, мы установили биотуалеты неподалеку того самого скейт-парка. Другой пример – в управляющей компании родилась идея реализовать проект краудфандинга с целью посадки деревьев на территории квартала. Проект был представлен жителям в соцсетях. Люди сначала были не очень активны, но подключился лидер мнений,  и дело пошло быстрее, все объединились. В итоге деньги на саженцы собрали всего за два дня, и вдоль «янильского» детского садика жители высадили десять сосен.

«Опыт показывает, что даже нигилистов можно переубедить, если честно и открыто работать с ними, показывая все плюсы того или иного действия. И тогда рано или поздно они становятся проводниками всего хорошего и ценного, что предлагает УК. Люди очень ценят эти усилия и становятся амбассадорами образа жизни, который пропагандирует девелопер», – резюмировала Наталья Лучина.

Внедренные проекты общественных пространств в жилых комплексах Санкт-Петербурга

• workout площадки;
• амфитеатры для проведения различных общедомовых мероприятий;
• арт-скверы;
• благоустроенные набережные и променады с уличной мебелью (нередко за пределами непосредственно жилого комплекса);
• велосипедные дорожки;
• зеленые аллеи для прогулок;
• зоны для барбекю, места для пикников, мангальные беседки;
• зоны для занятий йогой и фитнесом;
• зоны для отдыха, причем они разделены в зависимости от категорий жителей. Иногда даже находятся на разных высотных уровнях;
• использование для формирования общественного пространства первых этажей многоквартирных домов;
• использование кровли и стилобатной части зданий для размещения различных зон;
• мини-дендропарки;
• мини-сады и мини-огороды;
• оборудованные «научные» детские игровые площадки для различных возрастных категорий;
• оборудованные площадки для выгула и тренировки собак;
• площадки для мини гольфа;
• площадки для спортивных игр;
• пространства для уличных выставок;
• скалодромы и скейт-парки;
• тематические ландшафтные парки;
• теннисные столы, площадки для большого тенниса;
• экологические тропы.

Осенью эксперты «Доверия потребителя» снова объедут жилые комплексы-финалистов конкурса, напомнила Валентина Нагиева, и список современных проектов общественных пространств пополнится новыми находками девелоперов.

В этом году на конкурс в шести номинациях представлены 76 строящихся и реализованных жилых комплексов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Выбрать лучший комплекс можно на сайтах doveriekonkurs.ru и bsn.ru, где голосование идет по единым спискам и правилам: 1 ip адрес – 1 участник – 1 голос. Финалисты станут известны после 20 сентября, окончания интернет голосования.

Организаторы бизнес-завтрака:
Комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, Большой Сервер Недвижимости, Учебный центр Academy of Real Estate (ARE).

Партнеры бизнес-завтрака: АО «Ленстройтрест», Группа RBI, студия ландшафтного дизайна DEREVO PARK.

• Автор: Конкурс "Доверие потребителя"