«Инвесторы выбирают проекты с интересной концепцией »

Почему сервисные апартаменты в Петербурге пользуются высоким спросом у инвесторов?

Апарт-отели изначально задумывались как инструменты для частных инвесторов с прозрачной и достаточно высокой доходностью. Даже в «коронакризис» они дают 7-8% годовых. При этом, юнит в апарт-отеле обеспечивает полностью пассивный доход и обладает высокими показателями капитализации.  Всё это не может не вызывать интерес у инвесторов.

На данный момент в Петербурге - самый развитый рынок сервисных апарт-комплексов в стране.

Плюсы для инвестора очевидны:

- контроль за эксплуатацией номера на регулярной основе

- возможность участия в международном гостиничном бизнесе

- возможность переложить на УК весь комплекс обязанностей по сдаче и эксплуатации

- пассивный доход

- высоколиквидный актив, который можно продать в любой момент, как приносящий доход бизнес.

Какие апартаменты наиболее популярны у покупателей?

Конечно, наиболее популярны апарт-отели в развитых районах недалеко от центра и с хорошей транспортной доступностью. Хороший вариант – когда до апарт-комплекса удобно добираться из аэропорта, ЖД-вокзалов и с транспортных магистралей. Это важно туристам и путешественникам. Идеальный вариант – это когда апарт-отель расположен в пешей доступности до метро, а вокруг себя имеет объекты для комфортной жизни – транспорт, развлечения, парки, торговые комплексы. Это нужно тем, кто выбирает апартаменты вместо аренды квартиры.

Также очень важна концепция: она должна быть яркой, современной, модной, и проработанной еще на этапе проектирования.

Немаловажна и внутренняя инфраструктура, к которой ЦА апарт-отелей становится все более требовательной. Они хотят иметь возможности для спорта, работы, досуга и социализации. Не говоря о базовых элементах: кафе и рестораны, аптеки, супермаркеты.   Инфраструктура должна быть сервисной, обеспечивать все необходимое гостям, создавать атмосферу, впечатления. Поэтому кроме классической инфраструкткры, необходимы еще и площадки, где можно создавать активности для гостей, такие как коворкинг, фитнес-центр, спа…

Инвесторы понимают, что доходность зависит и от сервисной составляющей, поэтому выбирают проекты с интересной концепцией и высокими стандартами обслуживания. Это регулярный и качественный клининг, ненавязчивый room-service и консьерж-сервис с опциями от заказа такси до подбора домашнего персонала.

Также архи-важно профессиональное управление, о котором я уже говорила выше. Инвесторам УК обеспечивает доходность, и избавляет их от необходимости самостоятельно заниматься своим апартаментом, а гостям обеспечивает безопасность проживания, консьерж-сервис, круглосуточный ресепшн для решения вопросов, и наконец – юридическую прозрачность и надежность аренды.

Если говорить про сами апартаменты, то в апарт-комплексах это студии - самый ликвидный актив. За счет наиболее низкой цены они окупаются быстрее всего. И у целевой аудитории апарт-отелей такие эргономичные юниты, компактные и вместе с тем максимально продуманные и комфортные, тоже весьма востребованы.

Какими преимуществами обладает номер в апарт-отеле по сравнению с квартирой?

Для инвестора главное преимущество – пассивность дохода. В квартире на себя приходится брать обязанности рантье (привлечение и заселение гостей, сбор арендных платежей, контроль оплаты КУ, ремонт) и риски (повреждения имущества, невыплаты, простоя), а в апарт-комплексах все эти заботы касаются управляющей компании. А она опытнее и профессиональнее новоиспеченного рантье.

Кроме того, в 2020-2021 году цены на квартиры существенно выросли, что сильно сказывается на доходности. Срок окупаемости квартир составляет 24 года, а доходность – 4.2% годовых. У апартаментов это 11-13 лет и 7,5-8% на вложения 4-10 млн рублей.

Для гостей это комфортный и актуальный вариант, как на краткий период, так и для длительного пребывания, ведь большая часть арендных квартир - в «серой зоне», что несет в себе известные риски. На рынок аренды жилья выходит все больше молодых людей, они ожидают отличного дизайна, богатой инфраструктуры, уменьшения бытовых забот и технологичности. Все это им могут дать именно апарт-отели. 

Эксперты говорят, что апартаменты оказались более устойчивыми к кризису, чем квартиры и гостиницы. С чем это связано?

Бизнес-модель успешного апарт-отеля основана на балансе между двумя форматами – краткосрочного и длительного пребывания. Именно соблюдение этого баланса позволяет сделать доход собственника максимальным. Задача УК – следить за спросом и предлагать максимально доходное соотношение юнитов. К этому подключена вся аналитика и маркетинг, что обеспечивает гибкость и оперативность реакции. Гостиницы, которые не имеют в номерах кухни, к такому готовы не были, поэтому они простаивали или закрывались.  

Как повлиял рост цен на апартаменты на спрос?

За последний год количество обращений потенциальных покупателей выросло на 15%, поэтому рост цен пока не оказывает сильного влияния на востребованность формата. Особенно на фоне стабильной доходности, которую приносят апарт-отели, и беспрецедентного удорожания квартир.