95 0
Трансформация жилой среды: от товара к сервису
В любой периодизации неизменно присутствует доля условности. И она только усиливается благодаря привычке вести счет по круглым датам. Тем не менее, в девелопменте пятилетний шаг вполне уместен: именно столько в среднем занимает цикл развития стандартного жилого проекта из нескольких корпусов с сопутствующей социальной инфраструктурой (от начала анализа концепции до сдачи в эксплуатацию). Этого времени достаточно, чтобы накопилась значимая масса изменений. То есть пока идет согласование и строительство одного жилого комплекса, вся отрасль (по крайней мере, в масштабах города) успевает значительно обновиться. Директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова связывает основные перемены 2016-2021 гг. с внедрением принципиально иного подхода к среде проживания, переосмыслением роли общественных пространств и развитием сервисной составляющей девелоперской индустрии.
Едва ли не главная предпосылка к современному этапу эволюции строительной отрасли лежит, в сущности, за ее пределами. Правительством был разработан комплекс мер, призванных максимально отрегулировать рынок, сделать процессы на нем более контролируемыми и прозрачными, а также удалить с него заведомо слабых игроков, которые создавали дополнительные риски для всей системы. Самым крупным событием стал переход на систему с реализацией жилья в новостройках через эскроу-счета. Реформа во многом способствовала укреплению позиций ведущих девелоперских структур. Именно такие компании и выступили главными проводниками трансформаций. Их мощные ресурсы (финансовые, промышленные, технологические, кадровые) позволили выйти на более высокий уровень жилищного строительства.
Одной из главных составляющих эволюционного процесса в девелопменте стало формирование качественной среды проживания. Апгрейд проходит сразу по нескольким направлениям:
Инфраструктура – привычный комплект социальных и коммерческих объектов, который представлен сегодня в большинстве столичных новостроек, сложился сравнительно недавно. Еще пять лет назад считалось, что задача застройщика – предоставить квартиру с соблюдением всех обязательств. Все остальное – добровольные бонусы, за которые покупатель должен быть благодарен как за проявление милости. Сейчас сколько-нибудь крупный жилой комплекс немыслим без детского сада, паркинга, спортивных площадок, прогулочных зон и т.д. Все перечисленные опции перешли в разряд обязательного потребительского минимума.
Внутридворовое пространство – долгое время ни застройщики, ни покупатели в массовом сегменте не понимали ценность внутридворового пространства. Оно было просто прилегающей территорией, как правило, занятой стихийной парковкой, гаражами или хозяйственными постройками. Популяризация формата «двор без машин», безбарьерной среды, ландшафтного благоустройства – всего того, что сейчас уже считается «общим местом» – во многом заслуга неравнодушных городских активистов. Застройщики восприняли эту модель далеко не сразу и не полностью. Но в настоящее время закрытый безопасный двор, оформленный как мини-парк считается чем-то вроде правила хорошего тона даже в комфорт-классе. И это очень большой эволюционный сдвиг.
Микроклимат – возможность регулирования климата и создания фактически автономной среды проживания долгое время оставалась недоступной роскошью для сколько-нибудь широкой аудитории. Теперь застройщики работают над распространением систем, улучшающих свойства питьевой воды и воздуха, регулирующих уровень температуры, влажности и освещенности, а также обладающих бактерицидным действием (что особенно актуально в эпоху пандемии).
Умная инженерия – как и в случае с микроклиматом, умная инфраструктура «спустилась» в бизнес- и комфорт-класс из премиального сегмента. В некоторых жилых комплексах девелоперы уже по умолчанию оснащают дома датчиками учета коммунальных ресурсов, системами контроля доступа, приложениями для онлайн-контактов с управляющей компанией и сообществом жильцов. При этом за жильцами остается возможность дополнить пакет «умных» услуг в индивидуальном порядке. Важно помнить, что «умный дом» – это не просто средство повышения бытового комфорта, это отражение принципиально другой системы управления коммунальным хозяйством. Кроме того, интеллектуальная инженерия дает огромный по объему и разносторонний по содержанию массив данных о потребителях недвижимости – чрезвычайно ценный ресурс для девелоперской аналитики.
Архитектурная составляющая – пять лет назад авторская архитектура от брендового бюро являлась атрибутом исключительно высокобюджетных проектов. Теперь ситуация изменилась. Даже компании, поставляющие на рынок массовый продукт, часто обращаются к известным архитекторам и проектировщикам (в том числе, зарубежным) для разработки оригинальной концепции. Лишь немногие девелоперы могут себе позволить тиражировать шаблонные модели жилых корпусов (хотя это тоже своего рода стиль). Большинство участников рынка уже включились в этот контекст и не хотят потерять лицо в «эстетической» конкуренции.
Интеграция жилого и рабочего пространства – сравнительно новый аспект, который вошел в повестку дня с началом массового перевода сотрудников на удаленный режим. Очень быстро сложился спрос на гибридные пространства, которые можно одновременно использовать и как традиционное жилье, и как мини-офис. Также вырос интерес к специально оборудованным конференц-залам, переговорным, коворкингам в жилых комплексах. И застройщики поспешили внести соответствующие коррективы в свои проекты для его оперативного удовлетворения. Можно быть уверенными, что эта тенденция получит свое продолжение и после завершения пандемии.
Отдельно следует вынести пункт с общественными пространствами. Эта тема долгое время оставалась маргинальной для строительной отрасли. Она поддерживалась исключительно городскими активистами, блогерами, урбанистами. Ни строители, ни представители администрации не доверяли этим людям, видя в них всего лишь легковесных критиков. Однако успешная реализация проектов по реконструкции Крымской набережной и ПКиО им. Горького кардинально поменяли отношение к общественным пространствам в профессиональном сообществе. Они стали модными и ценными. Девелоперы поняли, что такие площадки – это не избыточный декор, а драйвер капитализации.
С омоложением покупательского пула и активным включением в нее аудитории тех же популярных блогеров начал расти спрос на более сложный и совершенный девелоперский проект. Этот сегмент потребителей, рассматривая варианты для приобретения жилья, хочет узнать, что готов предложить ему застройщик помимо квартиры и стандартного пакета социальных объектов. Если концепция предусматривает наличие многоформатной общественной зоны с интересными дизайнерскими решениями и разнообразным функционалом, то она точно получит конкурентное преимущество. К тому же такие пространства подходят для выстраивания идентичности. Жилых комплексов становится все больше, и визуально они почти не отличаются (за исключением эксклюзивных проектов элит-класса и верхней фракции премиума). Экстравагантные фасады, которыми славились 2000-е, теперь воспринимаются как безвкусица и китч. Им на смену пришла строгая «униформа» из облицовочного кирпича коричневых, серых, песочных, графитовых, кремовых и белых тонов. Застройщики нуждаются в том, чтобы повысить узнаваемость своих проектов через уникальные инфраструктурные элементы. Общественные пространства, вероятно, лучшие кандидаты на эту роль.
Общественные пространства, как и описанный выше блок структурных изменений, это составные этапы более глобального тренда – превращения недвижимости из товара в сервис. Иными словами, покупая жилье, современный потребитель получает не столько место для проживания, сколько пространство для услуг и «активностей» – кулинарных, развлекательных, спортивных, образовательных, коммуникативных, рабочих и т.д. Уже в среднесрочной перспективе застройщики смогут зарабатывать на этом больше, чем, собственно, на продажах квартир и других помещений. Очевидно, что подобная трансформация станет основным содержанием следующего пятилетнего цикла в развитии строительного рынка.