85 0
Объем ввода складской недвижимости Петербурга увеличился почти в два раза
По данным международной консалтинговой компании Сolliers International, в 2020 году объем ввода складских и индустриальных площадей уже на 89% превысил показатели 2019 года. Основной объем ввода составили объекты built-to-suit. В ближайшие несколько лет ожидается перераспределение нового строительства в пользу таких объектов.
По предварительным данным, в 2020 году в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено в эксплуатацию около 250 тыс. кв. м качественных складских площадей – это на 89% больше показателя 2019 года, когда было введено 132 тыс. кв. м. Девелоперы ввели в эксплуатацию все анонсированные к вводу в этом году объекты. Однако на рынке есть несколько проектов (площадью порядка 50 тыс. кв. м), находящихся в высокой стадии готовности.
Основную долю ввода (68%) составили объекты, реализованные по схеме built-to-suit. Их ключевыми клиентами, как и прежде, остаются торговые сети и логистические компании. Так, крупнейший введенный объект – реализованный по схеме built-to-suit распределительный центр федеральной торговой сети «Лента» на территории парка «Ориентир-СПб» (69 тыс. кв. м). Также в начале года на территории индустриального парка «PNK Парк Софийская КАД» в эксплуатацию был введен складской корпус логистической компании Maersk (27 тыс. кв. м), а в третьем квартале – на площадке комплекса «RAUM Бугры» разместился немецкий производитель тормозных систем для железнодорожного транспорта Knorr-Bremse (15 тыс. кв. м). Еще один объект был построен по схеме built-to-suit в «PNK Парк Софийская КАД» для «Марвел-Логистика» (62 тыс. кв. м) для последующей сдачи в аренду клиентам компании. Один из ключевых спекулятивных объектов, пополнивших предложение Санкт-Петербурга, – новый корпус в составе логопарка «Осиновая Роща» (57 тыс. кв. м).
При этом, новые спекулятивные объекты к моменту ввода в эксплуатацию практически полностью заполнены: дефицит складов в последние годы привел к росту числа предварительных договоров аренды в строящихся объектах (pre-let сделок). Например, компания «Эксклюзив», работающая на рынке ответственного хранения, арендовала мультитемпературный склад в строящемся индустриальном парке «Русич-Шушары» (37 тыс. кв. м), а онлайн-ритейлер Ozon на этапе строительства арендовал площади в комплексе «Марвел-Логистика» в составе «PNK Парк Софийская КАД» (29 тыс. кв. м) с возможностью расширения.
Несмотря на почти двукратный прирост предложения, увеличение количества спекулятивных площадей (на 126 тыс. кв. м) не оказало существенного влияния на среднерыночный уровень вакантности. По состоянию на начало октября 2020 года доля свободных площадей составляла порядка 1,9% от объема рынка – это минимальное значение за последние семь лет (в 2013 году – 1,8%). По итогам года мы ожидаем, что уровень вакантности будет не более 2,5% за счет высвобождения небольших блоков в объектах в связи с окончанием срока договоров аренды. Для сравнения, в четвертом квартале 2019 года уровень вакантности составлял порядка 3%.
«В последние несколько лет мы видим стабильное снижение количества спекулятивных складов по нескольким причинам. Во-первых, в отличие от уже готовых складов, предлагаемых в аренду, объекты built-to-suit в большей степени удовлетворяют всем специфическим требованиям будущих арендаторов, которыми выступают, в основном, ритейлеры и логистические операторы. Кроме того, найти большие площади в существующих объектах, готовые к въезду в требуемое время, на текущем рынке довольно сложно. Во-вторых, спекулятивный объект не всегда гарантирует инвестору стабильный cash-flow в связи с риском высвобождения площадей в кризисные периоды, тогда как объекты built-to-suit находят арендаторов на 10-15 лет. С учетом этих обстоятельств, мы ожидаем перераспределение нового строительства в пользу объектов built-to-suit», – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.
По прогнозам Colliers International, в 2021 году рынок пополнится еще 220 тыс. кв. м качественных складских площадей.