26 0
На рынке Петербургской агломерации спрос на новостройки стабилизировался
«Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) на пресс-конференции подвела итоги первого полугодия 2025 года на рынке жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области. После завершения действия госпрограммы и существенного сокращения ипотечных сделок, рынок адаптировался, спрос стабилизировался даже в условиях высоких ставок и ограниченных мер поддержки, прежде всего благодаря инструментам рассрочки. Стоимость квадратного метра 5 из 6 месяцев первого полугодия демонстрировала рост, а объем предложения пока сохраняется на уровне прошлого года,в основном за счет наращивания долиобъектов, строящихся с внешней стороны КАД.
Сокращенный, но стабильный спрос
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в Санкт-Петербурге и пригороде Ленинградской области за первое полугодие 2025 года объем реального спроса на первичном рынке составил 28,5 тыс. сделок, или 1,2 млн кв. м, что на 9% ниже уровня второго полугодия 2024 года и на 35% ниже первого полугодия 2024 года, когда еще действовала государственная программа льготного ипотечного кредитования. Стабильные объемы сделок в агломерациив последние месяцы удерживаются на уровне 4,5-5,0 тысяч сделок в месяц.
Цены предложения растут
В первом полугодии 2025 года средняя цена предложения в классе «масс-маркет» в Санкт-Петербурге вырослана 4%, до 259 тысяч рублей за кв. м (+10,0 тыс. руб.), а в Ленинградской области – на 4,5%, до 159 тысяч рублей/кв. м (+7,0 тыс. руб.). 5 из 6 месяцев прирост был положительным, лишь в июне зафиксирована небольшая отрицательная корректировка, ввиду сезонного снижения покупательской активности, когда застройщики поддерживают спрос стимулирующими мероприятиями, пакетными предложениями, предоставляя скидки в борьбе за покупателя в высококонкурентных локациях.
Наиболее заметный рост отмечен в бизнес-классе, где средняя стоимость квадратного метра в предложении увеличилась на 9% и достигла 436 тысяч рублей, а также в элитном классе, здесь цены также выросли на 9%, до 680 тысяч рублей за кв. м.
«Рост цен в ключевых сегментах связан с ограничением предложения в черте города, повышением затрат на проектное финансирование и инфляционным давлением, отражающемся на затратах на строительство. На рынке отсутствуют предпосылки для значимого снижения цен, а также нет высокой чувствительности спроса к снижению цен. Для покупателя в отсутствиельготной ипотеки на первом плане находятся комфортные условия оплаты, так как внести 100% сумму при покупке квартиры можетограниченноеколичество покупателей», – отмечает Ольга Трошева, директор Консалтингового центра«Петербургская Недвижимость».
В то же время девелоперы используют точечное снижение цен или предоставляют дисконты(в среднем 5-20%) в зависимости от условий сделки, чтобы поддержать спрос, особенно при 100%-ной оплате.
Семейная ипотека и рассрочка: драйверы спроса
Доля ипотечных сделок в общей структуре продаж составила около 45%. Средняя ставка по выданным ипотечным кредитам на конец полугодия составляет 5,9%, а средний размер кредита – 6,1млн рублей.
По словам Ольги Трошевой, семейная ипотека продолжает играть ведущую роль на рынке и остается ключевым инструментом, стимулирующим спрос. А такие инструменты, как рассрочка, стали эффективной альтернативой для покупателей при выборе жилья.
Рассрочки активно используются застройщиками – их доля от 15-20% до 50-60% от общего объема продаж в зависимости от стратегии. Однако не все застройщики готовы работать с длительными рассрочками, и этот инструмент нельзя считать заменой льготной ипотеки для рынка.
«Не работая с рассрочками, без дополнительного стимулирования спроса, выдержать свои планы продаж ряду застройщиков сейчас очень сложно. При этом даже существенные скидки не позволяют значимо нарастить продажи, покупатель не имеет на руках 100% суммы. Отмечается высокая эластичность спроса в конкурентных локациях массовой застройки к условиям продаж. Отсутствие рассрочки не позволяет активно работать с категорией клиентов, которые не могут претендовать на льготную ипотеку, но рассматривают покупку квартиры для улучшения жилищных условий. При этом рассрочка должна быть посильной, важны сроки и суммы платежей», - отмечает Ольга Трошева.
Освоение территорий за пределами КАД
Востребованность локаций с внешней стороны КАД как девелоперами, так и покупателями растет. На такие локации приходится 47% спроса и 54% предложения. Для сравнения, пять лет назад спрос на жилье здесьне превышал 30%, а предложение составляло 25%. Расширение инфраструктуры и доступные цены способствуют увеличению популярности данных территорий.
Вывод нового жилья на рынок
В первые шесть месяцев года в Санкт-Петербургской агломерации на рынок вышло 1,69 млн кв. м жилья, что на 16% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. В частности, в классе «масс-маркет» было представлено 1,46 млн кв. м, а в сегментах бизнес и элита совокупно 227тысяч кв. м.
Новое предложение состоит прежде всего из новых очередей в уже строящихся жилых комплексах – их доля составила 67% от общего объема (по сравнению с 54% за первое полугодие 2024 года), что говорит о снижении объемов запусков новых проектов и сосредоточении на уже строящихся комплексах, в том числе крупномасштабных.
На объекты крупнейших застройщиков – Setl Group и ЛСР – пришлось 35% от объема нового предложения (582 тыс. кв. м, из которых 21% относятся к Setl Group и 14% к ЛСР).
В Санкт-Петербургской агломерации объем предложения на уровне порядка 3,7 млн кв. м удалось поддержать благодаря активному выводу нового жилья в первом полугодии. Однако этот тренд не гарантирует сохранение аналогичной динамики во второй половине года. В самом Санкт-Петербурге, несмотря на значительное пополнение рынка в начале года, общий объем текущего предложения остается на минимальном за последние 10 лет уровне — всего 2,1 млн кв. м.
Прогноз до конца 2025 года
По прогнозам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объем спроса во втором полугодии при поддержке стимулирующими мероприятиями и в отсутствие дополнительных ограничений на семейную ипотеку, может быть сопоставимым с уровнем аналогичного периода 2024 года, когда рынок уже остался без ипотеки с господдержкой – около 30 тысяч сделок, или 1,25 млн кв. м. По итогам года объем реализации может составить порядка 59 тысяч сделок, или 2,45 млн кв. м (-23% к 2024 году).Снижение покупательной активности связано с высокой ключевой ставкой и ограничением по ипотечным продуктам.
Во втором полугодии ожидается сдержанный рост среднихцен предложения – в пределах 3-5%. Основными драйверами спроса останутся семейная ипотека и гибкие длительные схемы рассрочек, позволяющие покупателям минимизировать платежи.